相続税路線価とは？土地評価額計算の方法や注意点など基礎知識を解説！

 

相続税を計算する場合、相続した土地の価格はいくらで計算すると思いますか？

現金なら価格は明白ですが、土地の場合は、どのように計算すればよいか困っているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

つい先日の7月1日には、令和6年分の路線価等が公示（国税庁HP　令和6年分の路線価等について）されましたが、

路線価とは、相続税の計算に用いる土地などの評価額の基準です。

では、路線価を利用してどのように相続税を計算すればよいのでしょうか。

 

そこで本記事では、路線価とは何か、どのように調べるか、土地評価の計算方法も解説します。

相続税の計算のため、土地の価格を計算をしたい方は、ぜひご確認ください。

 

【この記事のポイント】

・　相続税路線価とは、相続税や贈与税の計算の際に利用される土地の評価基準の一つ。

・　相続税路線価を知るには、国税庁のホームページにアクセスして路線価図を確認し、書かれている数字やアルファベットから計算して算出する。

・　路線価を使用する場合、相続税の計算で注意すべき土地の形状は、「奥行きの長さが極端に長いもしくは短い」「2つの道路に面している」「路線価がない」

 

【この記事を読んでほしい人】

・　相続税を計算するため土地の価格を計算したい方

・　相続税路線価とは何か知りたい方

 

【目次】

　相続税路線価とは
　　・　相続税路線価と固定資産税路線価
　　・　相続税路線価と公示価格・実勢価格

　相続税路線価の調べ方
　　・　ステップ１　国税庁のホームページにアクセスして路線価図を確認
　　・　ステップ２　路線価図から地価を計算

　路線価を使用する相続税の計算で注意すべき土地とは
　　・　土地の奥行きの長さが極端に長いもしくは短い
　　・　2つの道路に面している
　　・　路線価がない

　まとめ

 

　

相続税路線価とは

相続税路線価とは、相続税や贈与税の計算の際に利用される土地の評価基準の一つです。

国税庁から、毎年1月1日を基準日として同じ年の7月に公表しています。

主に市街地の主要道路に面する土地の、1平方メートル当たりの評価額が示されます。

この路線価に基づき、相続税や贈与税の課税対象となる財産の価値が決定されます。

 

相続税路線価と固定資産税路線価

路線価は相続税路線価以外にも、固定資産税路線価というものがあります。

混同される方も多いので、ここで違いをまとめておきたいと思います。



相続税路線価は相続税算出のために、固定資産税路線価は、固定資産税や登録免許税などの計算のために使用されるのが大きな違いです。

また、相続税路線価は毎年1月1日に再評価され、価格が常に更新されていきますが、固定資産税路線価の価格更新は3年に1度となります。

 

固定資産税評価額は、すでに土地を所有している場合、毎年送付されてくる固定資産税納税通知書に正確な金額が記載されるので、自分で路線価を調べて計算する機会はほとんどありません。

ただ、これから土地を取得する人は、自分で計算する機会があるので、知っておくと役に立つでしょう。

 

相続税路線価と公示価格・実勢価格

前述で「公示価格」という言葉がでてきましたが、これは国土交通省が定める全国の標準的な土地の1平方メートルあたりの価格を指します。

全国で約2万6,000地点の標準地に設定されています。

 

土地売買の基準では、「実勢価格」という言葉もあります。

これは、実際の不動産取引で成立する市場価格を指します。

市場の需給関係に基づいて決定される現実の取引価格なので、最も動きが激しい価格になります。

 

公示価格と実勢価格はどちらも時価の価格に近いイメージですが、地域によっては乖離がある場合もあります。

相続税の計算には、公示価格よりも20％程度低くなる相続税路線価を用いて算出します。

 

相続税路線価の調べ方

路線価や土地の評価額を計算する際に、さまざまな基準値があることがわかったうえで、次は、相続税の算出に必要な相続税路線価を調べる方法を紹介していきます。

 

ステップ１　国税庁のホームページにアクセスして路線価図を確認

相続税路線価を調べるにはまず、国税庁のHPにアクセスして路線価図を確認します。（国税庁ウェブサイト　路線価図）

 

冊子の路線価図を調べているような仕様になっているので、少し探し辛さを感じるかもしれませんが、サイトにアクセスしたら、以下の手順で目的の路線価を探していきます。

 

１　相続開始日の属する年度のタブをクリック
２　対象の土地がある都道府県をクリック
３　路線価図をクリック
４　対象の市区町村をクリック
５　地名（町又は大字）を探してクリック
６　路線価がかかれている地図から対象地を見つける

 

ステップ２　路線価図から地価を計算

路線価図には「200D」「300E」など、数字とアルファベットが記載されています。

数字は「千円単位で１平方メートルあたりの地価がかかれており、例えば「200D」と記載されている土地は、200×千円の20万円/㎡であることがわかります。

つまり路線価がわかれば、土地の面積をかければ、土地の相続税評価がわかるということです。

 

例えば、

路線価図に200Dと記載のある300平方メートルの土地を相続した場合

200D×300平方メートル＝200×1,000円×300

＝6,000万円

 

この土地の相続税評価額は6,000万円になります。

 

またアルファベットは借地権の割合になっています。

借地権割合とは、底地部分と借地権の価値をそれぞれ評価し、その土地の市場価値に対して借地権がどの程度の割合を占めるかを示すものです。

AからGまでがあらわす、借地権割合は以下のとおりです。

 

A：90％
B：80％
C：70％
D：60％
E：50％
F：40％
G：30％

 

例えば、「200D」の借地権は、20万円の60%を示しているため、その借地権の1平方メートルあたり価格は20万円×60%の12万円/㎡であることがわかります。

 

こちらは借地権の評価を出す場合に使います。

 

例えば、

路線価図に200Dと記載のある300平方メートルの借地権を相続した場合

200D×300平方メートル＝200×1,000円×60%×300

＝3,600万円

 

この借地権の相続税評価額は3,600万円になります。

 

路線価を使用する相続税の計算で注意すべき土地とは

土地の評価額は路線価を用いて簡単に算出できます。

しかし、土地の形状や、基準となる道路への接し方によっては、特別な倍率を使って計算をしなければならない場合があります。

ここからは、路線価を使って相続税を計算する時に、注意すべき土地の特徴を紹介します。

 

土地の奥行きの長さが極端に長いもしくは短い

路線価の計算は、土地の形によっても補正がされます。

例えば、同じ道路に面していても、奥行きが極端に長かったり短かったりする土地の場合、使い勝手が悪くなってしまいます。

用途が制限される土地の場合、補正率をかけて計算するようになります。

補正率は、土地の状態によってあらかじめ定められています。（参考：国税庁ウェブサイト　奥行価格補正率表）

 

例えば、以下のような土地の場合の地価を計算してみます。

 

土地の区分：普通住宅地区

奥行きと土地の面積：基準となる道路から奥行き25m、面積500平方メートル

路線価：20万円/㎡

 

奥行価格補正率表をみると、奥行距離が24m以上28m未満で、普通住宅地区の補正率は0.97です。

 

この場合の計算は

20万円/㎡×0.97＝18.7万円

18.7万円/㎡×500平方メートル＝9,350万円

 

結果、相続税評価額は、9,350万円になります。

 

２つの道路に面している

２つの道路に面している場合も、補正率を加えた計算をします。

この場合は、以下の手順になります。

 

①　それぞれの道路からの距離を計算して路線価を出す。
②　高い方を正面路線価とする。
③　正面路線価とならなかった方を側方路線価とし、側方路線影響加算率をかけた数値を加算する。
④　「（②+③）×土地の面積」で、相続税評価額がわかる。

 

では、以下の条件でシミュレーションしてみましょう。

土地の区分：普通住宅地区

奥行きと土地の面積：基準となる道路から、北側は奥行き22m、東側は奥行き35ｍ

面積500平方メートル

路線価：20万円

 

奥行価格補正率表をみると、奥行距離が20m以上24m未満の補正率は１、

32ｍ以上36ｍ未満の補正率は0.93です。

 

この場合の計算は

【①】
北側：20万円/㎡×１＝20万円/㎡
東側：20万円/㎡×0.93＝18.6万円/㎡

【②】
正面路線価の高い方は北側で20万円/㎡

【③】
18.6万円/㎡×0.03＝0.558万円/㎡

【④】
（20万円/㎡＋0.558万円）×500平方メートル＝１億279万円

 

結果、相続税評価額は１億279万円になります。

 

路線価の設定がない

路線価図をみると、数値が記載されていない土地があります。

このような土地の相続税評価額を算出するには、その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて計算をします。

計算例は、国税庁ウェブサイトの　No.4606 倍率方式による土地の評価に示されています。

 

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地に対し倍率が1.1倍なら、相続税評価額は1,100万円です。

 

まとめ

今回は、相続税路線価について、調べ方や計算方法を解説しました。

 

ただ、相続税の計算は、専門的でわからないことも多いと思います。

 

もし、正確な相続税の計算などご自身の場合はどのようになるのか、少しでも気になられた方は、相続税の計算が得意な税理士さんをご紹介しますので、不動産相続アーキテクツの無料相談へお気軽にお問い合わせください。

 

このブログが、少しでも皆様のお役に立てば幸いです。