【買うと損する不動産！？】私道が引き起こすトラブルとは

皆さんは、不動産を購入する際、立地条件を徹底して確認していらっしゃると思います。

ただ、立地条件確認の際に、「道路の条件」までちゃんと確認していますか、と質問すると
そこまでは見ていなかった、という方もいらっしゃいます。

「道路の条件」ときくと、あまり重要ではないように思われ見落とされがちですが、実はとても重要だということをご存知でしょうか。

もし、購入予定の土地の条件がとても良いものだとしても、道路の条件について正しく理解していなければ、
せっかく土地を購入したのに家を建てられなかったり、想像のつかないトラブルになる可能性が出てきます。

そこで今回は、これから不動産の購入を検討している方に対し、予期せぬトラブルを回避するための「前面道路」という考え方を解説したいと思います。

この記事の内容をみて、道路について正しく理解できていれば、不動産購入時のリスクが回避できます。
ぜひ最後までご覧ください。

 

【この記事のポイント】
・　前面道路とは、不動産の敷地に面した道路のこと。
・　前面道路が私道の時は、購入しても建物が建てられなかったり、管理コストを負担しなければならない可能性があるため注意。
・　前提として、前面道路が私道の不動産は購入しない方がよく、購入する場合でも私道の持ち分がある土地にした方がよい。購入する際は、引き渡し前に承諾書を確認して問題を解決しておくことが望ましい。

 

【この記事を読んでほしい人】
・　これから不動産を購入予定の方
・　私道に面する土地を所有している方、これから相続される方

 

【目次】
前面道路とは
前面道路が私道の時に潜む２つのリスク
１　建物が建てられなくなる場合がある
２　管理コストを負担しなければならない場合がある
前面道路が私道の不動産でトラブルが起こるのを回避する３つの方法
１　そもそも前面道路が私道の不動産を購入しないこと
２　前面道路が私道でも持ち分がある土地を購入すること
３　引き渡し前に承諾書の問題をクリアにしておくこと
まとめ

 

 

前面道路とは

前面道路とは何でしょうか

 

前面道路とは、「不動産の敷地に面した道路のこと」を指します。

前面道路は、道路の所有者によって「公道」と「私道」という区分けがされます。

公道の所有者は、国と都道府県と市区町村、
私道の所有者は、一般個人になります。

ただ、見ただけではどちらもただの道路で、どちらが公道でどちらが私道か見分けはつきにくいです。

しかし、購入にあたっては、道路の種類が公道か私道かによって、不動産の価値が低くなる場合があります。

そして注意すべきなのは、前面道路が「私道」の場合です。

 

前面道路が私道の時に潜む２つのリスク

前面道路が私道の場合、基本的には購入をおすすめしません。

なぜなら、前面道路が私道だとリスクがあるためです。

ここからは、前面道路が私道の場合の２つのリスクを解説します。

 

１、建物が建てられなくなる場合がある

建物を建築する際には、ガス管や水道管などの設備工事をすることが必要になります。

もし前面道路が私道の場合は、工事にあたり私道所有者の承諾が必要になります。

快く承諾してくれる間柄ならよいですが、私道の所有者は複数いる場合もあり、全員から承諾をもらうのに時間がかかる場合もあります。

また、私道の所有者自身に相続が発生している場合もありますし、相続する方が近隣に住んでいない場合もあります。

そうなるとさらに、承諾を得るのが困難になってしまいます。

私道の所有者から承諾が得られないと工事にとりかかることができないため、せっかく土地を購入したにも関わらず、家が建てられないという問題も発生するかもしれません。

 

２、管理コストを負担しなければならない場合がある

私道の場合は、その道路の管理は一般個人に任されることになります。

維持管理費、修繕工事やアスファルトの舗装などの費用も、負担しなければなりません。

もし、私道内の下水管が破裂した場合、修繕工事費の費用負担をしなければならず、多額の費用がかかる可能性があります。

そして、この負担方法は私道の所有者間で、さまざまな協議をしなければなりません。

所有者同士の関係性が良ければスムーズに進み、負担費の割合も対等に決まるでしょう。

しかし仲が良くない場合、話し合いは難航してしまうかもしれません。

他にも、私道内に植木鉢や自転車、車が止められたままになっている場合があります。
私物が置きっぱなしの状態が普段になってしまっていると、私的流用がトラブルになる可能性があります。

このようなトラブルは、一見しただければわかりくいものです。
そのため、不動産の購入時には問題が明るみにならず、気付かないで購入してしまうこともあるかもしれません。

そうなるといずれ、私道所有の住人同士でトラブルに発展する可能性もあります。

特に私道を複数人で所有している場合や、普段からトラブルをかかえている場合に、私道の管理コストが発生すると、協議は難航しやすくなってしまいます。

 

以上２つの理由から、前面道路が私道になっている不動産の購入は、おすすめできないのです。

 

前面道路が私道の不動産でトラブルが起こるのを回避する３つの方法

とはいえ、気付かずに購入してしまったり、どうしても気に入って購入したいと思った不動産の前面道路が実は私道だった、という場合もあるでしょう。

そんな時、前面私道の不動産でトラブルが起こるのを回避するには、どうすればよいでしょうか。

トラブル回避の方法は、３つあります。

 

１、そもそも前面道路が私道の不動産を購入しないこと

実際、これが最も安全な方法です。

私の意見としても、前面道路は公道の方が、良い物件と言えることが多いです。

道路が公道なのか私道なのかを確認するには、市役所の窓口で確認する、登記簿謄本の名義を見るなどの方法でおこなうことができます。

登記簿謄本の名義が個人になっている場合は私道です。

ただ、これらの方法を実行するのは、少し面倒だなと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ですので、現地で見て分かる方法も紹介しておきます。

現地を訪れた際、車両進入禁止などの独自の看板があると私道である場合が多いです。

進入禁止の理由として、看板で確認する方法は、看板自体に私道と記載されているケースもあるのでよく見てみてください。
また道路に私物が多く置かれている場合もおそらく私道でしょう

公道か私道かに関わらず、道路に私物が散乱している場合は、日常生活にも支障があると思いますので、そういった土地は避けるのが無難です。

 

２、前面道路が私道でも持ち分がある土地を購入すること

また、持ち分の無い私道に面する土地を購入しないことも大切です。

持ち分とは、私道を所有する割合を指します。

そもそも、前面道路が私道の不動産は購入を勧めませんが、もし私道を含む不動産を購入することになったら、持ち分があるかないかを必ず確認するようにしましょう。

私道で持ち分がない場合、持ち主全員から許可がないと、工事などができない点はリスクであることは説明しましたが、自分の持ち分がある場合は、工事が行える可能性があります。

 

３、引き渡し前に承諾書の問題をクリアにしておくこと

私道に面する土地を購入検討する際に、あらかじめ、売主に私道の通行掘削承諾書があるか確認するという方法もあります。

これはとても重要なことなので、私道の場合は必ず確認しておくようにしましょう。

通行掘削承諾書とは、私道の所有者が通行や工事を承諾した書類です。

もしこの承諾書が無い場合は、売買契約の条件として、通行掘削承諾書の取り付けを提示しましょう。

また将来、親から私道に面する土地を相続する可能性がある方は、親が元気なうちに通行掘削承諾書を取ってもらうようにしたほうがいいでしょう。

なぜなら相続で引き継いだ後、親しくしていた親ではなく人間関係の薄い子が交渉に行っても、私道を所有している近隣の住人者たちは耳を貸してくれないかもしれませんし、ご高齢な私道所有者は認知症や病気になっていて、すでに承諾書に署名捺印ができる状態でないかもしれません。

ですので、相続する可能性がある親の土地が私道と気づいた時点で、通行掘削承諾書の有無を親に確認するようにしましょう。

 

まとめ

さて今回は、前面道路が私道の場合のリスクとその回避方法についてご紹介しました。

この解説については、やさしい不動産の相続チャンネルでもわかりやすい動画を配信しておりますので、そちらもご覧いただけたら幸いです。

今回ご紹介した内容は、すぐにでもご自身で実践できることもありますが、なかには専門家の協力を得て慎重に進めたいと思われる方もいらっしゃると思います。

そんな時は、不動産相続アーキテクツの無料相談へ、お気軽にご相談いただければ、相続に関するご相談や、関係各所への相談のご紹介をさせていただきます。

この記事で、相続や不動産の手続きで不安に思う方を減らし、少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。