親から相続した借地権の付いた土地を売却する５つの方法
ついに、親から土地を相続することになったが、どうすればよいかと悩まれる方は多いです。
特に何も制約のない土地ならまだしも、「借地権が付いた土地を相続することになったら」一体どうすればよいのでしょうか。
なお、借地権とは、一言で言うと地主さんから借りて毎月土地代を支払いながら建物に住む権利を指します。
親から相続した土地に借地権が付いたままで相続しても、その家に住み続けるなら問題はありません。
しかし、そこに住まないため売却したいと思うなら、一筋縄ではいかないのです。
そこで今回の記事では、「親から相続した借地権のついた土地を売却する５つの方法」をご紹介します。
は、ぜひ最後まで読んでみてください。
【この記事のポイント】
・ 借地権のある土地を売却する方法は以下の５つ。
１、地主さんに買い取ってもらう
２、等価交換する
３、借地権を第三者へ売却する
４、同時売却する
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
・ 地主さんに交渉する際には、不動産の専門家に相談した方がよい。
【この記事を読んでほしい人】
・ 現在、親が借地権の付いた家に住んでいる方
・ 将来、借地権が付いた実家を相続する予定の方
【目次】
親から相続した借地権の付いた土地を売却する５つの方法
１、地主さんに買い取ってもらう
２、等価交換する
３、借地権を第三者へ売却する
４、同時売却する
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
まとめ
あとがき
一般的に借地契約では、建物を使用しなくなった場合、取り壊して更地にして地主さんに無償で返すべきだと記載されています。
その指示に従うとすれば、建物をわざわざ解体しなければなりません。
解体には費用がかかり、それでは解体費用が持ち出しになってしまいます。
実は、その費用を相殺できるよい方法があります。
それは、借地権を売却する方法です。
ではどのようなパターンがあるのか、順に解説していきます。
まずは、地主さんに買い取ってもらう方法があります。
この方法が一番シンプルで分かりやすいです。
ただし、地主さんとの価格交渉には注意すべき点があります。
実は、借地権には「借地権割合」というものが存在します。
一般的には住宅街だと相続税評価額の６０～７０％であることが多いです。
例えば、土地全体の相続税評価額が1,000万だと、借地権の相続税評価額は大体600万円～700万円になるということです。
ここで気をつけなくてはならないのが、借地権割合というのはあくまで相続税の計算で使う指標でしかないという点です。
ではもし、借地権割合をベースに買い取り額を提案してしまうとどうなるでしょうか。
地主さんは、自分の土地なのに買取らなくてはいけない、しかも相続税評価額の６～７割もの価格で買わなければならないのかと、機嫌をそこねてしまうかもしれません。
また、冒頭にお伝えしましたが、借地権の契約書では、借地権の契約期間が満了し借地を利用しなくなったら、建物を取り壊して更地にして返す約束になっています。
その約束も果たしていないではないかと、さらに機嫌を悪くする可能性もあります。
ただ、地主さんのコンサルティングをしている私から言うと、土地を買い取ること自体は、地主さんにとって大きなメリットになります。
なぜなら、借地権の付いた土地を買い取ることにより、その土地は所有権となり、自由に処分活用できるようになるためです。
ですから地主さん側のコンサルティングをしている際、もし借地人さんから借地権を買い取って欲しいと言われたとご相談を受けたら、買い取りましょうとお話ししています。
そうなると、地主さんに対し買い取り交渉をするなら、６０％～７０％の借地権割合にこだわらず、場合によっては５０％を落としどころにするなど柔軟な対応をした方が、地主さんの了承を得やすいです。
ただし、このあたりは、地主さんの性格や考え方、他の借地人さんに対する過去のやり取りにもよります。
それによって交渉の方法が変わるので、成功確率をあげるには自分で直接交渉をするのではなく、できれば借地交渉のプロを間に入れて交渉するのがベストです。
等価交換とは、借地権と底地の土地を分けて、それぞれが所有権となるようにする方法です。
※底地とは、借地権がある場合に地主さんがもつ土地の権利部分のことを言います
例えば、借地権のある土地の全体を１００として、５０：５０の土地に分割し、借地人さんと地主さんで、それぞれ所有権土地として半分ずつに分けるイメージです。
メリットは、それぞれが所有権土地になるため、自由に売買できたり、新たに建物を建てることができたりする点です。
デメリットは、実行するのに確定測量や分筆、建物の解体などが発生し、手間と費用がかかる点です。
こうした等価交換にかかる費用分担をどのようにするか、土地の形や大きさ、道路の接道条件によって、どのような按分で土地を分割して交換するかなど、地主さんとはかなり高度な交渉が必要になります。
地主さんからの承諾が得られれば、借地権を第三者に売却できるようになります。
これは借地権土地のあるエリアによりますが、あくまで借地権ですので、一般個人が購入者になるケースは稀です。
ですので、この場合は、不動産会社が購入者になるケースが多くなります。
また、地主さんに借地権価格の１０％前後を譲渡承諾料として支払う可能性が高いです。
不動産会社が買主になると、買取価格は低くなる可能性がありますが、売却後の建物の不具合などの契約不適合責任が全て免責になる契約が多いので、安心して借地権の付いた土地を手放せます。
選択肢の一つとしては、有用でしょう。
同時売却とはすなわち、地主さんと一緒になって借地権の付いた土地を第三者に売却する方法です。
購入する人は、借地権の付いた土地と地主さんの権利がある土地を同時に所有することになるため、実質、所有権の不動産購入と同じになります。
メリットは、売却金額が、周辺の所有権土地の相場に近い金額になる点です。
ただし、売却代金の按分割合をどうするか、地主さんと交渉することが必要になるのは避けられません。
これも他の方法と同じで、借地権割合に縛られず、按分割合を柔軟に決めるという気持ちが大事になります。
また地主さんが国（財務省）の場合は、この同時売却をすることが可能です。
ただし、国（財務省）が底地の価格を算出するまでに２～３ヵ月かかります。
この場合は、借地人さんは、実際に売れた金額から、財務省が算出する相続税評価額ベースの底地価格を差し引いた金額を取得することができます。
ですので地主さんが国（財務省）の場合で、売却完了までのスケジュールに余裕があれば、同時売却は特におすすめの方法です。
地主さんが、借地権のある土地の買い取り交渉に応じなかったり、譲渡承諾も出さない場合は、借地人さんは身動きが取れなくなってしまいます。
借地権が付いた土地をそのまま所有し続けるならよいですが、そういうわけにもいかない場合、
「借地非訟事件」をおこし、地主さんに代わり、裁判所に譲渡承諾を出してもらうことで第三者に売却するという方法もあります。
ただし、この方法は、多くの時間と費用がかかります。
仮に借地非訟事件を起こして、譲渡承諾が得られたとしても、地主さんが承諾をしていないと借地権購入希望者は購入にあたり、（地主さんが土地の担保設定承諾もしてくれない可能性が高いため）銀行のローンが組めないことがよくあります。
また、借地非訟事件が起きている土地は、過去に地主さんとトラブルがあった借地権の土地とみなされるので、売れたとしても金額が低くなる可能性が高いです。
ですので、借地非訟事件を起こして第三者へ売却するという方法も選択肢の一つにはなりますが、借地人さんにとってはリスクもあるため判断は慎重におこないましょう。
さて、今回は、親から相続した借地権の実家を売却する５つの方法をご紹介してきました。
１、地主さんに買い取ってもらう
２、等価交換する
３、借地権を第三者へ売却する
４、同時売却する
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
上記のように、方法はいくつかありますが、借地権の売却を検討する際は、まずはじめのアプローチは地主さんに対して行いましょう。
理由は当然ながら、借地権の売却のためには、地主さんの承諾が必須だからです。
ただ、何も考えなしに、地主さんの所に行って譲渡承諾の話をするのは無謀です。
地主さんによって、話に行った時のリアクションは全く異なるでしょう。
また地主さんの方から、買い取りたいという話が出るかもしれません。
逆に買取もしたくない、譲渡承諾も絶対に出さないという地主さんもいるかもしれません。
ですので、地主さんの性格や資産状況、今までの関係性、これまでに他の借地人さんに対してどのように対応してきたかを参考にし、地主さんの所へ行く前に、綿密にアプローチプランを練るべきです。
そして、どの方法をとっても借地権売却はそう簡単に進まないと考えておいた方がよいでしょう。
ですので、借地権売却の交渉に行く際には、なるべく不動産の専門家に事前相談をすることをおすすめします。
今回は、借地権の付いた土地を売却する時の方法を５つ紹介しました。
相続によって借地権の付いた土地を引き継いだ時、借地権の売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。
また本記事の中でも、地主さんへの交渉は事前に不動産のプロに相談を、とお伝えしましたが、特に借地権の扱いは専門家でなければわからないことも多いです。
せっかく相続した土地なのに、交渉で失敗をして損をしてしまってはもったいないですよね。
当社では借地権に関する相談も積極的に受けております。
不動産相続アーキテクツの無料相談、にいつでもお気軽にお問合せください。
特に何も制約のない土地ならまだしも、「借地権が付いた土地を相続することになったら」一体どうすればよいのでしょうか。
なお、借地権とは、一言で言うと地主さんから借りて毎月土地代を支払いながら建物に住む権利を指します。
親から相続した土地に借地権が付いたままで相続しても、その家に住み続けるなら問題はありません。
しかし、そこに住まないため売却したいと思うなら、一筋縄ではいかないのです。
そこで今回の記事では、「親から相続した借地権のついた土地を売却する５つの方法」をご紹介します。
・ 現在、親が借地権の付いた家に住んでいる方
・ 将来、借地権が付いた実家を相続する予定の方
は、ぜひ最後まで読んでみてください。
【この記事のポイント】
・ 借地権のある土地を売却する方法は以下の５つ。
１、地主さんに買い取ってもらう
２、等価交換する
３、借地権を第三者へ売却する
４、同時売却する
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
・ 地主さんに交渉する際には、不動産の専門家に相談した方がよい。
【この記事を読んでほしい人】
・ 現在、親が借地権の付いた家に住んでいる方
・ 将来、借地権が付いた実家を相続する予定の方
【目次】
親から相続した借地権の付いた土地を売却する５つの方法
１、地主さんに買い取ってもらう
２、等価交換する
３、借地権を第三者へ売却する
４、同時売却する
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
まとめ
あとがき
親から相続した借地権の付いた土地を売却する５つの方法
借地権の付いた土地を売却する方法をご紹介します
一般的に借地契約では、建物を使用しなくなった場合、取り壊して更地にして地主さんに無償で返すべきだと記載されています。
その指示に従うとすれば、建物をわざわざ解体しなければなりません。
解体には費用がかかり、それでは解体費用が持ち出しになってしまいます。
実は、その費用を相殺できるよい方法があります。
それは、借地権を売却する方法です。
ではどのようなパターンがあるのか、順に解説していきます。
１、地主に買い取ってもらう
まずは、地主さんに買い取ってもらう方法があります。
この方法が一番シンプルで分かりやすいです。
ただし、地主さんとの価格交渉には注意すべき点があります。
実は、借地権には「借地権割合」というものが存在します。
一般的には住宅街だと相続税評価額の６０～７０％であることが多いです。
例えば、土地全体の相続税評価額が1,000万だと、借地権の相続税評価額は大体600万円～700万円になるということです。
ここで気をつけなくてはならないのが、借地権割合というのはあくまで相続税の計算で使う指標でしかないという点です。
ではもし、借地権割合をベースに買い取り額を提案してしまうとどうなるでしょうか。
地主さんは、自分の土地なのに買取らなくてはいけない、しかも相続税評価額の６～７割もの価格で買わなければならないのかと、機嫌をそこねてしまうかもしれません。
また、冒頭にお伝えしましたが、借地権の契約書では、借地権の契約期間が満了し借地を利用しなくなったら、建物を取り壊して更地にして返す約束になっています。
その約束も果たしていないではないかと、さらに機嫌を悪くする可能性もあります。
ただ、地主さんのコンサルティングをしている私から言うと、土地を買い取ること自体は、地主さんにとって大きなメリットになります。
なぜなら、借地権の付いた土地を買い取ることにより、その土地は所有権となり、自由に処分活用できるようになるためです。
ですから地主さん側のコンサルティングをしている際、もし借地人さんから借地権を買い取って欲しいと言われたとご相談を受けたら、買い取りましょうとお話ししています。
そうなると、地主さんに対し買い取り交渉をするなら、６０％～７０％の借地権割合にこだわらず、場合によっては５０％を落としどころにするなど柔軟な対応をした方が、地主さんの了承を得やすいです。
ただし、このあたりは、地主さんの性格や考え方、他の借地人さんに対する過去のやり取りにもよります。
それによって交渉の方法が変わるので、成功確率をあげるには自分で直接交渉をするのではなく、できれば借地交渉のプロを間に入れて交渉するのがベストです。
２、等価交換をする
等価交換とは、借地権と底地の土地を分けて、それぞれが所有権となるようにする方法です。
※底地とは、借地権がある場合に地主さんがもつ土地の権利部分のことを言います
例えば、借地権のある土地の全体を１００として、５０：５０の土地に分割し、借地人さんと地主さんで、それぞれ所有権土地として半分ずつに分けるイメージです。
メリットは、それぞれが所有権土地になるため、自由に売買できたり、新たに建物を建てることができたりする点です。
デメリットは、実行するのに確定測量や分筆、建物の解体などが発生し、手間と費用がかかる点です。
こうした等価交換にかかる費用分担をどのようにするか、土地の形や大きさ、道路の接道条件によって、どのような按分で土地を分割して交換するかなど、地主さんとはかなり高度な交渉が必要になります。
３、借地権を第三者へ売却する
地主さんからの承諾が得られれば、借地権を第三者に売却できるようになります。
これは借地権土地のあるエリアによりますが、あくまで借地権ですので、一般個人が購入者になるケースは稀です。
ですので、この場合は、不動産会社が購入者になるケースが多くなります。
また、地主さんに借地権価格の１０％前後を譲渡承諾料として支払う可能性が高いです。
不動産会社が買主になると、買取価格は低くなる可能性がありますが、売却後の建物の不具合などの契約不適合責任が全て免責になる契約が多いので、安心して借地権の付いた土地を手放せます。
選択肢の一つとしては、有用でしょう。
４、同時売却する
同時売却とはすなわち、地主さんと一緒になって借地権の付いた土地を第三者に売却する方法です。
購入する人は、借地権の付いた土地と地主さんの権利がある土地を同時に所有することになるため、実質、所有権の不動産購入と同じになります。
メリットは、売却金額が、周辺の所有権土地の相場に近い金額になる点です。
ただし、売却代金の按分割合をどうするか、地主さんと交渉することが必要になるのは避けられません。
これも他の方法と同じで、借地権割合に縛られず、按分割合を柔軟に決めるという気持ちが大事になります。
また地主さんが国（財務省）の場合は、この同時売却をすることが可能です。
ただし、国（財務省）が底地の価格を算出するまでに２～３ヵ月かかります。
この場合は、借地人さんは、実際に売れた金額から、財務省が算出する相続税評価額ベースの底地価格を差し引いた金額を取得することができます。
ですので地主さんが国（財務省）の場合で、売却完了までのスケジュールに余裕があれば、同時売却は特におすすめの方法です。
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
地主さんが、借地権のある土地の買い取り交渉に応じなかったり、譲渡承諾も出さない場合は、借地人さんは身動きが取れなくなってしまいます。
借地権が付いた土地をそのまま所有し続けるならよいですが、そういうわけにもいかない場合、
「借地非訟事件」をおこし、地主さんに代わり、裁判所に譲渡承諾を出してもらうことで第三者に売却するという方法もあります。
ただし、この方法は、多くの時間と費用がかかります。
仮に借地非訟事件を起こして、譲渡承諾が得られたとしても、地主さんが承諾をしていないと借地権購入希望者は購入にあたり、（地主さんが土地の担保設定承諾もしてくれない可能性が高いため）銀行のローンが組めないことがよくあります。
また、借地非訟事件が起きている土地は、過去に地主さんとトラブルがあった借地権の土地とみなされるので、売れたとしても金額が低くなる可能性が高いです。
ですので、借地非訟事件を起こして第三者へ売却するという方法も選択肢の一つにはなりますが、借地人さんにとってはリスクもあるため判断は慎重におこないましょう。
まとめ
さて、今回は、親から相続した借地権の実家を売却する５つの方法をご紹介してきました。
１、地主さんに買い取ってもらう
２、等価交換する
３、借地権を第三者へ売却する
４、同時売却する
５、借地非訟事件を起こして第三者に売却する
上記のように、方法はいくつかありますが、借地権の売却を検討する際は、まずはじめのアプローチは地主さんに対して行いましょう。
理由は当然ながら、借地権の売却のためには、地主さんの承諾が必須だからです。
ただ、何も考えなしに、地主さんの所に行って譲渡承諾の話をするのは無謀です。
地主さんによって、話に行った時のリアクションは全く異なるでしょう。
また地主さんの方から、買い取りたいという話が出るかもしれません。
逆に買取もしたくない、譲渡承諾も絶対に出さないという地主さんもいるかもしれません。
ですので、地主さんの性格や資産状況、今までの関係性、これまでに他の借地人さんに対してどのように対応してきたかを参考にし、地主さんの所へ行く前に、綿密にアプローチプランを練るべきです。
そして、どの方法をとっても借地権売却はそう簡単に進まないと考えておいた方がよいでしょう。
ですので、借地権売却の交渉に行く際には、なるべく不動産の専門家に事前相談をすることをおすすめします。
あとがき
今回は、借地権の付いた土地を売却する時の方法を５つ紹介しました。
相続によって借地権の付いた土地を引き継いだ時、借地権の売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。
また本記事の中でも、地主さんへの交渉は事前に不動産のプロに相談を、とお伝えしましたが、特に借地権の扱いは専門家でなければわからないことも多いです。
せっかく相続した土地なのに、交渉で失敗をして損をしてしまってはもったいないですよね。
当社では借地権に関する相談も積極的に受けております。
不動産相続アーキテクツの無料相談、にいつでもお気軽にお問合せください。
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