【活用しないともったいない！】空き家になった実家の活用法５選

日本各地で空き家が増えてきているなか、親から受け継いだ実家の扱いに悩む方が増えています。

「活用するべきか、それとも売却すべきか」と迷う一方で、貸し出すなら必ずリフォームが必要なのか、費用の負担を心配される方もいらっしゃるのではないでしょうか。

できれば負担や手間なく、有効に活用したいですが、どのような選択肢があるのかさえ、わからず困っている方も多いでしょう。

そこで本記事では、空き家を有効活用する具体的な方法を、実際の事例を含めて５つ紹介します。

どのような方法が適しているかは、空き家の状態によっても異なります。

そこで、それぞれの方法のメリットやデメリットも紹介しています。

空き家の相続を予定される方は、ご自身の空き家の状態をイメージしながら参考になさってください。

 

【目次】
１　必要最低限のリフォームをして貸し出す
２　フルリフォームをして貸し出す
３　リフォームせずに貸し出す
４　リフォームせず売却する
５　自分で利用する
まとめ
あとがき

 

１　必要最低限のリフォームをして貸し出す

相続した空き家を有効活用する方法その１は、最低限のリフォームをしたうえで、貸し出す方法です。

相続した実家に直前まで親御さんが住んでいた場合は、この方法がおすすめです。

直前まで人が住んでいたという事は、その後も特に何もせずとも人が住める状態であることを示しています。

もちろん、フルリフォームを施した方が、周辺相場に近い金額で貸し出せるでしょう。

しかし、採算がとれるかなどの計算をせず、過度なリフォームをしてしまうのは危険です。

なお、リフォームは「最低限に」という点がポイントです。
最低限しておいた方がよいリフォームは以下の３つです。

①　壁紙の張り替え
②　部屋のクリーニング
③　調子の悪い水回り設備の交換

これらのリフォームは基本的なものですが、実施することで室内の見栄えが大きく変わります。

直前まで親御さんが住んでいたなら、水回りなどの設備は正常に使えるものと判断できます。

故障している場合は交換必須ですが、基本的には交換不要なはずです。

そのため、上記で紹介した３つに絞ってリフォームを実施するだけでも、一般住宅として貸し出すなら十分です。

これらのリフォームが済んでいれば、周辺相場に近い金額で貸し出せるし、コストパフォーマンスもよくなります。

リフォーム後の家を賃貸で貸し出す場合には、賃貸の条件に注意しましょう。

もし、賃貸として貸し出す家を将来的に、建て替えたり、売却したいと考えるなら、期限付きの建物賃貸借契約（定期建物賃貸借契約）を結ぶことをおすすめします。

 

２　フルリフォームして貸し出す

相続した家が長い間空き家になっていた場合で、水回りが故障していたり、リフォームしなければ人が住める状態ではない場合は、フルリフォームをしてから貸し出す方法があります。

また、空き家を長期的に貸し出して運用する方針なら、この方法が適切でしょう。

ただ、故障を直し、人が住めるように直すだけといった、普通のリフォームだけを検討しているなら、もったいないです。

せっかくフルリフォームを検討するなら、個性や付加価値を付けるのがおすすめです。

個性や付加価値をつけたリフォームの例
・　ペットと一緒に住める
・　防音室にして楽器の使用や撮影などが２４時間できる
・　シアタールーム付き
・　シェアハウス対応など

コンセプト付きの部屋にすることで、周辺相場よりも高い賃料で貸し出せる場合もあるのでおすすめです。

特にシェアハウスは、借りる側は費用を抑えられるので、一定の需要が見込めます。
貸し出す側は管理が大変という難点はありますが、一度に見込まれる賃料が大きくなる点でメリットがあります。

ここで、これまでにご相談をうけた実例を紹介したいと思います。
空き家の活用で、シェアハウスを検討されたお客様がいました。

家の中は部屋が７つ確保でき、１室６万円で貸し出しました。
すると、毎月の収入は合計で４２万円の物件として運用ができました。

これだけのまとまった収入が確保できれば、リフォームにかけた費用を回収する見通しも立てやすそうです。

フルリフォームすれば、周辺相場に近い賃料やそれ以上の賃料も期待でき、賃貸物件としての競争力も高まりますが、デメリットも忘れてはなりません。

一番のデメリットは、リフォーム代が高くつくことです。

ただ、採算の取れる予算をイメージし、それに基づいて計画的に実施すれば、適切な運用ができるチャンスもあります。

周辺相場を把握し、どのくらい賃貸収入があれば、どのくらいの期間で元がとれるかを正確にシミュレーションしておくことがカギです。

ここでもう一つ、事例を紹介しておきます。

空き家活用の方法を検討していたお客様がいました。
フルリフォームの費用や、周辺相場を事前にリサーチし、
設定できる賃料と収益から加味して、リフォーム代を設定しました。

計算の結果、リフォーム予算は５００万円となりました。
周辺相場は１５万円でしたが、３年弱で元が取れる計画で実施し、順調に運営ができています。

賃貸シミュレーションやリフォーム見積もりは、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。

 

３　リフォームせずに貸し出す

これまでは、少しでも状態をよくして貸し出す方法を紹介してきました。

しかし実は、あえてリフォームをせずに貸し出す方法もあります。

家賃を相場に近くしたり、借り手を付けるためには必須、と考える方にとっては驚きの手法でしょう。

この方法は、自分がリフォームの費用をねん出する必要がないので、お金がかからない点が最大のメリットです。

例えば、築年数が経っていて、空き家になっていた期間が長く、老朽化が進んでいる空き家。

水回りの老朽化もすすみ、どう考えても人が住むことはできない、そんな物件にどの様な人が住むのかイメージし辛いと思われる方も多いでしょう。

そのような物件は、倉庫や作業場として貸す方法があります。

また一つ、事例を紹介したいと思います。

とあるケースでは、美大生のアトリエとして貸し出す方法をとりました。

基本的には作品制作のために使用し、いくら汚しても構わないという条件での契約になります。

美大生にとっては、部屋が汚れることを心配する必要がなく、心置きなく利用できる点が好評でした。

この家は、作品の制作や、保管にも活用できます。

さらに、今後入学してくる新入生も継続して借りてくれたため、長期間の安定運用ができたという好事例です。

他にも、フォトスタジオやギャラリーとして貸し出したケースもあります。

入居者の方から、好きなように改装したいという依頼があり、入居者の負担でリフォームをされました。

契約上、入居者の費用負担でのリフォームは自由で、原状回復もしなくていいという条件になっていました。

結果、リフォーム後の室内は、床や壁が全て白で統一されたおしゃれな内装に生まれ変わりました。

これは、オーナーからの無理な投資はなくても、建物に付加価値が付いた好事例です。

ただし、そのままの状態で貸し出すと、賃料が周辺相場よりも低くなってしまう点はデメリットです。

それでも、空き家をそのままにしておくよりも、貸し出して少しでも賃料収入が得られるのであれば、メリットはあります。

古い空き家は、そのまま活かすこともできるということを知っておくと有用です。

 

４　リフォームせず売却する

空き家を活用すればいくらかの賃料が得られる可能性があっても、そもそも空き家の維持管理が大変で、とにかく売却したいと考える方もいらっしゃるでしょう。

あるいは、相続した空き家を現金化して、複数いる相続人で分配したい場合もあるかもしれません。

そのような時は、売却する方法もあります。

なお、中古住宅として売却するか、建物は解体して土地として売却するかは、事前によく確認するようにしましょう。

もし、建物を解体して土地のみで売却をするなら、「相続した空き家の特例」の税額控除が受けられる可能性があります。

より手取りが大きくなる方法をとるためにも、どのような状態で売却するかは、専門家に相談し、シミュレーションをするのがおすすめです。

 

５　自分で利用する

相続した空き家に自宅として住むか、セカンドハウスとして所有し続ける、という選択肢もあります。

子供のころに住んでいた思い出の実家なら、引き継いで住んでも良いかな、と思われる方もいらっしゃるかも知れません。

実家を引き継いで住めば、家賃は不要なので都合がよいと考える方もいらっしゃるでしょう。

相続した空き家に自宅として住む場合は、注意点があります。

それは、古い木造住宅の場合、雨漏りやシロアリの被害があるなど、建物が老朽化しているかもしれない点です。

そうなると結局、修理にお金がかかってしまう点はデメリットです。

一方、セカンドハウスとして所有する場合も注意が必要です。

空き家が長くなって日常的な管理が行えなくなると、建物が老朽化し、周辺に迷惑をかけるおそれがあります。

倒壊して、近隣の住宅を壊したり、人にけがをさせるなどしてしまうとその後の対応も大変です。

もしセカンドハウスとして所有し、普段使いをしない場合は、特に安全に配慮した所有を検討しましょう。

 

まとめ

今回は、空き家になった実家の活用方法を５つご紹介しました。その方法とそれぞれのメリットやデメリット、注意点等をまとめておきます。

１、必要最低限のリフォームをして貸し出す

・　直前まで人が住んでいた場合はおすすめ
・　最低限のリフォームとは、①壁紙の張り替え、②部屋のクリーニング、③調子の悪い水回り設備の交換
・　将来建て替えたり売却するなら、定期建物賃貸借契約にする。

 

２、フルリフォームして貸し出す

・　故障ですぐに人が住めない状態の場合や長期的に賃貸業をする場合に適している
・　ポイント①　個性や付加価値をつけてリフォームする。（ペット可、防音、シアタールーム付き、シェアハウス対応など）
・　ポイント②　リフォームは採算を考えて実施すること
・　メリットは、①周辺相場の賃料やそれ以上の賃料が期待できる、②賃貸物件としての競争力が高まる
・　デメリットは、リフォーム代が高くつくこと。

 

３、リフォームせずに貸し出す

・　倉庫や作業場として貸すとよい。また原状回復なしで賃借人で造作自由の賃貸借契約もあり。
・　メリットは、お金がかからないこと。
・　デメリットは、賃料が周辺相場よりも低くなること。

 

４、リフォームせず売却する

・　とにかく売却したい人、複数いる相続人で資産を分配したい人におすすめ
・　要件を満たせば「相続した空き家の特例」の税額控除が受けられる可能性があるため、中古住宅か土地のみで売却するかは、専門家によく確認すること。

 

５、自分で利用する

・　自宅として住むか、セカンドハウスにする用途に合う。
・　メリットは家賃が不要になること。（自宅利用の場合）
・　デメリットは、建物が老朽化していた場合は、修繕にお金がかかってしまう可能性があること。
・　セカンドハウスとして所有する場合、普段使いしないなら周囲の安全に配慮すること。

どの方法を選ぶべきかは、建物の状態や、相続人の希望によって異なります。

まずは、空き家を活用する方法を理解した上で、専門家に相談することをおすすめします。

 

あとがき

さて今回は、空き家になった実家の活用を検討されている方や、これから実家を相続される予定の方に向けて、活用方法を５つ紹介しました。

ご自身が住む予定がなかったり、所有することになって管理に頭を悩ませていらっしゃる方は、どのようにすればよいかわからなくて困っているのではないでしょうか。

そんな方は今回の記事を参考に、活用方法の選択肢を持っていただければ幸いです。

そして、身近の信頼できる専門家に相談し、早めに対策をとりましょう。

不動産相続アーキテクツの無料相談では、「相続した空き家の有効活用や売却」についてのご相談を無料で受けて付けています。

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