【不動産相続】誰も使わなくなった親の実家を売却するのにかかる費用とは
不動産を売却するとなると、「いくらで売れるか」に目が行きがちになるものです。
誰しも「出来るだけ高く売りたい」と思うのは当然のことですが、実はもっと気にしなければならないことがあるのをご存知でしょうか。
もっと気にしなければならないことは、「不動産の売却の為にかかる費用」です。
売却して得られるお金から、様々な費用を差し引くと、当初想定していた金額よりもずいぶん少なくなってしまい「こんなはずではなかった」と思われることもあります。
また売却にかかる費用を考慮せずに遺産分割の金額を決めた場合、相続人間で不動産売却にかかった費用の負担をどうするかであとあとトラブルに発展するケースも出てきます。
そこで本記事では、売却後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、不動産売却にかかる費用についての解説をしていきたいと思います。
後半は、仮に３，０００万円で不動産を売却した時に、どのくらいの費用がかかるのか、手取りはいくらになるのかをシミュレーションしています。
ぜひ最後までご覧ください。
【目次】
不動産の売却にかかる共通費用
・仲介手数料
・家の残置物の撤去費用
・建物解体費用
・登記抹消費用
戸建ての場合に他に必要になる費用
・測量費用
・現況測量
・確定測量
・地中埋設物の撤去費用
・抵当権の抹消費用や相続登記費用など
相続した実家を売却する際にかかる費用シミュレーション
あとがき
不動産の売却にかかる費用は、どのような不動産であっても共通でかかる費用と、戸建てやマンションのように建物の種類によってかかる費用があります。
本章では不動産の売却にかかる共通費用を紹介します。
共通の費用としてあげられる代表的なものは、仲介手数料です。
不動産仲介会社へ売却業務を依頼した時、売買が成立した際に不動産会社に支払う報酬額になります。
宅建業法上では、「売買価格の３％＋６万円」が仲介手数料の上限値になっています。
仮に３，０００万円で売却された場合の手数料を計算すると、９６万円に消費税１０%を加えた１，０５６，０００円（税込）が仲介手数料となります。
なお、価格が低い不動産の売却（売買価格が８００万円以下の場合）は、３３万円（税込）が仲介手数料の上限になっています。
※８００万円以下の売買の仲介手数料は一律３３万円（税込）としている不動産会社が多いです。
（参考：国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し 令和６年６月 交付７月１日施行）
ですので、親から相続した不動産を売却するには、３３万円（税込）以上の仲介手数料がかかるということをまずは頭に入れておきましょう。
次に共通でかかる費用として挙げられるのは、家の中にある残置物の撤去費用です。
長年、親が住んでいた不動産の場合、どうしても家の中に家具や家財などの残置物が遺されているケースが多くなります。
これらはもちろん、自分たちで処分すれば費用はかかりません。
しかし、私がこれまで見てきた中では、家の中に残された物の量が多すぎて、自分たちでは処理がしきれないという方が多いです。
そんな時、不用品回収や遺品整理業者に依頼をすると短期間で一気に処分をしてもらえますが、当然、処分には費用がかかります。
費用は処分する物の量や大きさ・種類によっても様々ですが、１０万円から残置物が多ければ１００万円ぐらいかかることもあります。
親から相続した不動産が一戸建ての場合で、更地での引き渡しが条件となった場合は、建物の解体費用も必要となります。
一般的な大きさの木造２階建ての戸建住宅の場合、建物の解体工事費用は２００～３００万円位が相場です。
なお、この金額は、建物が建っている状況によっても変化します。
例えば、建物が細い道の先のような奥まった場所にあれば、大きな重機が入れません。
その場合は、職人の手で壊しては運び出すという作業が出てくるため、どうしても解体工事費用の見積もりは高くなってしまいます。
また鉄筋コンクリート造など、建物が壊しにくい素材で作られている場合も、見積金額は上がります。
解体工事費用は、できるだけ販売活動を行う前に見積もりを取っていただくことをお勧めします。
建物を壊した後には、建物の登記抹消の費用が必要になります。
これを滅失登記費用と言います。
滅失登記費用の相場は５万円位です。
ここからは、必ずしもかかる費用ではありませんが、最近では売買条件の一つとして、売主側で負担しなければならない費用として考えられるものをご紹介します。
土地の売却時には、土地の測量が必要になる場合があります。
測量には、確定測量と現況測量の２種類があります。
現況測量とは、土地の現況をそのまま測る測量のことを言います。
売却予定の土地の地積測量図が無い場合、土地の寸法がわからないと販売活動に支障が出てしまうことがあります。
そんなときに、土地の詳細な寸法を測量士に頼んで測ってもらい、現況の面積の測量図を作成してもらうのが現況測量です。
現況測量の費用は、１０万円から２０万円くらいが一般的です。
確定測量は、現況測量よりも費用は高額になります。
確定測量費用のイメージは３０～４０坪ぐらいの土地で、５０万円から１５０万円ぐらいのイメージです。
ちなみに確定測量とはその名の通り、土地の面積を確定させる測量になります。
本来、土地の境界を明確に示すため、地面に境界杭やプレートが設置されていなければならないのですが、古い家の場合は過去に測量を行っておらず、境界杭やプレートが全く設置されていないことがよくあります。
この場合は確定測量をしてから引渡してほしいと買主さんから要望がある場合が出てきます。
確定測量では、土地家屋調査士さんに依頼し、測量をしてもらい、近隣住民も立会いのもと、境界線はここだとすべて確定をさせ、境界杭やプレートを設置します。
原則、隣地の所有者全員に立ち会ってもらい、境界確認書に署名捺印してもらうことになるので、実際に立ち会う人が何名いるかによっても、確定測量費用の見積もり金額が変わります。
最近では、近隣での境界トラブルを防ぐために、引渡し条件として売主負担での確定測量図の交付を求められることも増えています。
また不動産会社が買主となる場合で、購入後に区画割をして分譲販売をする場合には、確定測量が必須条件になります。
通常、建物解体工事の時には、基礎の下の土も一緒に掘ることが多いですが、その際にゴミやガラ（建築用語で、レンガ・コンクリートブロック・木材など産業廃棄物や建設廃材の総称）などが出てくることがあります。
これらを撤去するのにも費用がかかりますが、出てくる量によって撤去費用は異なります。
私の経験上でいうと、３０～４０坪程度の大きさの土地で地中埋設物が出てきた場合の撤去費用は３０万円から５０万円位になることが多いです。
特に土地上の家屋が古い場合は、昔建て替えた際に出たゴミやガラ、以前使用していた浄化槽や井戸などが出てくるケースがあります。
ただし埋設物が出てくるかどうかは、実際に土の中を掘ってみないとわかりません。
ですので、親から相続した家が古い場合で、建物の解体工事を考えているなら、地中埋設物の撤去費用がかかる可能性があることも頭に入れておきましょう。
なお、売買契約書では「引き渡しをしてから３カ月以内に、土地の瑕疵（主には地中埋設物）が発見された場合には、売主の負担で撤去をしなければならない」と記載されている場合が多いです。
ですから、建物を現状のままで引き渡しをして、買主さん側で建物を解体するような契約の場合でも、地中埋設物が出てきた場合には売主の負担で撤去しなければならない可能性があるということもしっかり頭に入れておきましょう。
住宅ローンの返済が残っている場合は、当然、住宅ローンの返済費用が必要になります。
また、銀行がその不動産に抵当権を設定していれば、抵当権の抹消費用も必要になります。
さらに親から相続した不動産は、相続登記（不動産の名義変更）が必須になるため、相続登記費用も必要になります。
ここまでは相続した実家を売却するためにかかる費用を解説してきました。
本章では、売却価格が３，０００万円だったと仮定して、売却にかかる費用をシミュレーションしてみます。
【相続した実家を売却する際にかかる共通費用のまとめ】
・仲介手数料：売却価格 × ３％ + ６万円（税別） ※８００万円以下の物件の場合は３０万円（税別）
・家の中の残置物の撤去：１０～１００万円 ※残置物の量による
・建物解体費用：一般的な木造２階建ての戸建で２００～３００万円くらい
・登記抹消費用：５万円
【相続した実家が戸建ての場合にかかる費用のまとめ】
・測量費用：現況測量は１０万円～２０万円、確定測量は５０万円～１５０万円
・地中埋設物の撤去費用：３０万円～５０万円 ※３０坪～４０坪ぐらいの土地
【相続した実家を売却する際にかかるその他の費用】
・住宅ローンの返済
・抵当権の抹消費用
・相続登記費用
【土地売却にかかる費用の概算シミュレーション】
土地売却価格：３，０００万円と仮定
建物の概要：木造二階建の一戸建て（土地３０坪程度）
仲介手数料：３，０００万円×３％+６万円＋消費税＝１，０５６，０００円（税込）
建物解体工事費用：２００万円
登記滅失費用：５万円
確定測量費用：７０万円
残置物撤去費用＆地中埋設物の撤去費用：１００万
上記を合計すると売却にかかる費用が約４８０万円にもなります。
いかがでしょうか？
予想以上に売却にかかる費用が多いと思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
なお、不動産を売却して出た利益に対しては税金（譲渡所得税）がかかりますが、本章ではその分まで考慮していません。
実際には、さらにここから税金（譲渡所得税）が差し引かれることもあるため、手取りはもっと少なくなることも考えられます。
※「相続した空き家の特例」が適用になる場合は、売って出た利益のうち３，０００万円までは非課税です。
こうしたことから、不動産売却の際は、いくらで売却ができるかだけではなく、どのような費用や税金がかかって、不動産売却後の最終的な手取り額がいくらになるかを必ず事前に把握しておくようにしましょう。
今回は、相続した不動産を売却する際にかかる費用について解説をしました。
多くの人は不動産がいくらで売却できるのかに目が行きがちですが、売却にかかる費用や税金にも目を向け、最終的にいくらを受け取ることができるかまでを、販売活動を始める前に把握しておくようにしましょう。
とはいえ、ご自身で各種業者に見積もりを取得したり、最適な売却方法を考えるのは難しいと思っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
そんな時はまず、身近にいる信頼できる専門家に相談をしてみることをおすすめします。
不動産相続アーキテクツの無料相談では、不動産の売却に関するご相談はもちろんのこと、税理士や司法書士などの相続の専門家を含めた関係各所のご紹介もしています。
お困りのときは、ぜひお気軽にお問い合わせください。
誰しも「出来るだけ高く売りたい」と思うのは当然のことですが、実はもっと気にしなければならないことがあるのをご存知でしょうか。
もっと気にしなければならないことは、「不動産の売却の為にかかる費用」です。
売却して得られるお金から、様々な費用を差し引くと、当初想定していた金額よりもずいぶん少なくなってしまい「こんなはずではなかった」と思われることもあります。
また売却にかかる費用を考慮せずに遺産分割の金額を決めた場合、相続人間で不動産売却にかかった費用の負担をどうするかであとあとトラブルに発展するケースも出てきます。
そこで本記事では、売却後に「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、不動産売却にかかる費用についての解説をしていきたいと思います。
後半は、仮に３，０００万円で不動産を売却した時に、どのくらいの費用がかかるのか、手取りはいくらになるのかをシミュレーションしています。
ぜひ最後までご覧ください。
【目次】
不動産の売却にかかる共通費用
・仲介手数料
・家の残置物の撤去費用
・建物解体費用
・登記抹消費用
戸建ての場合に他に必要になる費用
・測量費用
・現況測量
・確定測量
・地中埋設物の撤去費用
・抵当権の抹消費用や相続登記費用など
相続した実家を売却する際にかかる費用シミュレーション
あとがき
不動産の売却にかかる共通費用
不動産売却にかかる共通費用を解説します
不動産の売却にかかる費用は、どのような不動産であっても共通でかかる費用と、戸建てやマンションのように建物の種類によってかかる費用があります。
本章では不動産の売却にかかる共通費用を紹介します。
仲介手数料
共通の費用としてあげられる代表的なものは、仲介手数料です。
不動産仲介会社へ売却業務を依頼した時、売買が成立した際に不動産会社に支払う報酬額になります。
宅建業法上では、「売買価格の３％＋６万円」が仲介手数料の上限値になっています。
仮に３，０００万円で売却された場合の手数料を計算すると、９６万円に消費税１０%を加えた１，０５６，０００円（税込）が仲介手数料となります。
なお、価格が低い不動産の売却（売買価格が８００万円以下の場合）は、３３万円（税込）が仲介手数料の上限になっています。
※８００万円以下の売買の仲介手数料は一律３３万円（税込）としている不動産会社が多いです。
（参考：国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し 令和６年６月 交付７月１日施行）
ですので、親から相続した不動産を売却するには、３３万円（税込）以上の仲介手数料がかかるということをまずは頭に入れておきましょう。
家の中の残置物の撤去費用
次に共通でかかる費用として挙げられるのは、家の中にある残置物の撤去費用です。
長年、親が住んでいた不動産の場合、どうしても家の中に家具や家財などの残置物が遺されているケースが多くなります。
これらはもちろん、自分たちで処分すれば費用はかかりません。
しかし、私がこれまで見てきた中では、家の中に残された物の量が多すぎて、自分たちでは処理がしきれないという方が多いです。
そんな時、不用品回収や遺品整理業者に依頼をすると短期間で一気に処分をしてもらえますが、当然、処分には費用がかかります。
費用は処分する物の量や大きさ・種類によっても様々ですが、１０万円から残置物が多ければ１００万円ぐらいかかることもあります。
建物解体費用
親から相続した不動産が一戸建ての場合で、更地での引き渡しが条件となった場合は、建物の解体費用も必要となります。
一般的な大きさの木造２階建ての戸建住宅の場合、建物の解体工事費用は２００～３００万円位が相場です。
なお、この金額は、建物が建っている状況によっても変化します。
例えば、建物が細い道の先のような奥まった場所にあれば、大きな重機が入れません。
その場合は、職人の手で壊しては運び出すという作業が出てくるため、どうしても解体工事費用の見積もりは高くなってしまいます。
また鉄筋コンクリート造など、建物が壊しにくい素材で作られている場合も、見積金額は上がります。
解体工事費用は、できるだけ販売活動を行う前に見積もりを取っていただくことをお勧めします。
登記抹消費用
建物を壊した後には、建物の登記抹消の費用が必要になります。
これを滅失登記費用と言います。
滅失登記費用の相場は５万円位です。
戸建ての場合に必要になる他の費用
戸建ての場合は売却にどのような費用がかかるでしょうか
ここからは、必ずしもかかる費用ではありませんが、最近では売買条件の一つとして、売主側で負担しなければならない費用として考えられるものをご紹介します。
測量費用
土地の売却時には、土地の測量が必要になる場合があります。
測量には、確定測量と現況測量の２種類があります。
◆現況測量
現況測量とは、土地の現況をそのまま測る測量のことを言います。
売却予定の土地の地積測量図が無い場合、土地の寸法がわからないと販売活動に支障が出てしまうことがあります。
そんなときに、土地の詳細な寸法を測量士に頼んで測ってもらい、現況の面積の測量図を作成してもらうのが現況測量です。
現況測量の費用は、１０万円から２０万円くらいが一般的です。
◆確定測量
確定測量は、現況測量よりも費用は高額になります。
確定測量費用のイメージは３０～４０坪ぐらいの土地で、５０万円から１５０万円ぐらいのイメージです。
ちなみに確定測量とはその名の通り、土地の面積を確定させる測量になります。
本来、土地の境界を明確に示すため、地面に境界杭やプレートが設置されていなければならないのですが、古い家の場合は過去に測量を行っておらず、境界杭やプレートが全く設置されていないことがよくあります。
この場合は確定測量をしてから引渡してほしいと買主さんから要望がある場合が出てきます。
確定測量では、土地家屋調査士さんに依頼し、測量をしてもらい、近隣住民も立会いのもと、境界線はここだとすべて確定をさせ、境界杭やプレートを設置します。
原則、隣地の所有者全員に立ち会ってもらい、境界確認書に署名捺印してもらうことになるので、実際に立ち会う人が何名いるかによっても、確定測量費用の見積もり金額が変わります。
最近では、近隣での境界トラブルを防ぐために、引渡し条件として売主負担での確定測量図の交付を求められることも増えています。
また不動産会社が買主となる場合で、購入後に区画割をして分譲販売をする場合には、確定測量が必須条件になります。
地中埋設物の撤去費用
通常、建物解体工事の時には、基礎の下の土も一緒に掘ることが多いですが、その際にゴミやガラ（建築用語で、レンガ・コンクリートブロック・木材など産業廃棄物や建設廃材の総称）などが出てくることがあります。
これらを撤去するのにも費用がかかりますが、出てくる量によって撤去費用は異なります。
私の経験上でいうと、３０～４０坪程度の大きさの土地で地中埋設物が出てきた場合の撤去費用は３０万円から５０万円位になることが多いです。
特に土地上の家屋が古い場合は、昔建て替えた際に出たゴミやガラ、以前使用していた浄化槽や井戸などが出てくるケースがあります。
ただし埋設物が出てくるかどうかは、実際に土の中を掘ってみないとわかりません。
ですので、親から相続した家が古い場合で、建物の解体工事を考えているなら、地中埋設物の撤去費用がかかる可能性があることも頭に入れておきましょう。
なお、売買契約書では「引き渡しをしてから３カ月以内に、土地の瑕疵（主には地中埋設物）が発見された場合には、売主の負担で撤去をしなければならない」と記載されている場合が多いです。
ですから、建物を現状のままで引き渡しをして、買主さん側で建物を解体するような契約の場合でも、地中埋設物が出てきた場合には売主の負担で撤去しなければならない可能性があるということもしっかり頭に入れておきましょう。
抵当権の抹消費用や相続登記費用
住宅ローンの返済が残っている場合は、当然、住宅ローンの返済費用が必要になります。
また、銀行がその不動産に抵当権を設定していれば、抵当権の抹消費用も必要になります。
さらに親から相続した不動産は、相続登記（不動産の名義変更）が必須になるため、相続登記費用も必要になります。
相続した実家を売却する際にかかる費用シミュレーション
売却でかかる費用をシミュレーションしてみましょう
ここまでは相続した実家を売却するためにかかる費用を解説してきました。
本章では、売却価格が３，０００万円だったと仮定して、売却にかかる費用をシミュレーションしてみます。
【相続した実家を売却する際にかかる共通費用のまとめ】
・仲介手数料：売却価格 × ３％ + ６万円（税別） ※８００万円以下の物件の場合は３０万円（税別）
・家の中の残置物の撤去：１０～１００万円 ※残置物の量による
・建物解体費用：一般的な木造２階建ての戸建で２００～３００万円くらい
・登記抹消費用：５万円
【相続した実家が戸建ての場合にかかる費用のまとめ】
・測量費用：現況測量は１０万円～２０万円、確定測量は５０万円～１５０万円
・地中埋設物の撤去費用：３０万円～５０万円 ※３０坪～４０坪ぐらいの土地
【相続した実家を売却する際にかかるその他の費用】
・住宅ローンの返済
・抵当権の抹消費用
・相続登記費用
【土地売却にかかる費用の概算シミュレーション】
土地売却価格：３，０００万円と仮定
建物の概要：木造二階建の一戸建て（土地３０坪程度）
仲介手数料：３，０００万円×３％+６万円＋消費税＝１，０５６，０００円（税込）
建物解体工事費用：２００万円
登記滅失費用：５万円
確定測量費用：７０万円
残置物撤去費用＆地中埋設物の撤去費用：１００万
上記を合計すると売却にかかる費用が約４８０万円にもなります。
いかがでしょうか？
予想以上に売却にかかる費用が多いと思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
なお、不動産を売却して出た利益に対しては税金（譲渡所得税）がかかりますが、本章ではその分まで考慮していません。
実際には、さらにここから税金（譲渡所得税）が差し引かれることもあるため、手取りはもっと少なくなることも考えられます。
※「相続した空き家の特例」が適用になる場合は、売って出た利益のうち３，０００万円までは非課税です。
こうしたことから、不動産売却の際は、いくらで売却ができるかだけではなく、どのような費用や税金がかかって、不動産売却後の最終的な手取り額がいくらになるかを必ず事前に把握しておくようにしましょう。
あとがき
今回は、相続した不動産を売却する際にかかる費用について解説をしました。
多くの人は不動産がいくらで売却できるのかに目が行きがちですが、売却にかかる費用や税金にも目を向け、最終的にいくらを受け取ることができるかまでを、販売活動を始める前に把握しておくようにしましょう。
とはいえ、ご自身で各種業者に見積もりを取得したり、最適な売却方法を考えるのは難しいと思っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。
そんな時はまず、身近にいる信頼できる専門家に相談をしてみることをおすすめします。
不動産相続アーキテクツの無料相談では、不動産の売却に関するご相談はもちろんのこと、税理士や司法書士などの相続の専門家を含めた関係各所のご紹介もしています。
お困りのときは、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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