【目的別】相続した実家を良い条件で売る3ステップ【高く売るより大事な事とは】
相続した土地を一番いい状態で売るためにはどのようにすればよいでしょうか。
そもそも、一番良い条件というのは、相続不動産の場合、相続人が複数いる場合もあるので、その状況により一番良いと考える条件は変わるでしょう。
★多少時間がかかっても良いので、できるだけ高く売りたい
★できるだけ時間をかけず、早く売りたい
などニーズはさまざまです。
相続不動産の売却の場合で、相続人が複数いる場合は特に、
何を一番の目的として売却するかによって、依頼先や売却戦略が変わってきます。
だからこそ、よく理解して計画をしていく必要があります。
今回は
・親の家を相続してこれから売却を検討している方
・誰も住む予定がない親の家を将来相続する可能性がある方
・兄弟が複数いる方
に役に立つ内容になっています。
特に、相続人が複数いらっしゃる方は必見です。
【目次】
・相続した実家を良い条件で売る３ステップ
・ステップ１：売却目的を明確化する
・ステップ２：売却依頼先を決める
・ステップ３：目的にそって売却戦略を立てる
・相続した実家を良い条件で売る時に注意すべきこと
・まとめ
親から相続した実家を一番いい条件で売るには、どのように進めていけばよいでしょうか。
進め方は、大きく分けて３つのステップに分かれます。
① 売却の目的を明確化すること
② 売却を依頼する先を決めること
③ 目的にそった売却戦略を立てていくこと
これらをおさえて進めていくと、売却をスムーズに進めることができます。
まずは、売却の目的を確認しましょう。
「できるだけ高く売却したい」のが目的で、そのためならある程度時間がかかっても良いという考えなのか。
あるいは、「とにかく早めに現金化したい」のが目的で、そのためなら多少値段が下がってもいたしかたないという考えなのか。
「〇〇したい」という目的を明らかにしましょう。
相続した家を売却するとなった場合、なるべく周りの人に、家を売却していることを知られたくない場合もあるでしょう。
また、売却には手間をかけたくないというニーズもあるかもしれません。
私がこれまでに、ご相談を受けたことがあるお客様の中には、思い入れのある建物なので取り壊ししたくない、という意向をお持ちの方がいらっしゃいました。
そのため、家は取り壊さずそのまま使ってくれる人に売りたいという考えでした。
本来、売りやすさや、売却価格の事を考えれば、取り壊して更地の方が条件が良い場合もあるのですが、人によって「大切にしたい部分」というのは変わってきます。
そのため、「〇〇したい」という売却の目的を明確化していくことから始めましょう。
むしろ、これが決まらないと、どのような方法で売却活動を進めていくかも決まらなくなってしまいます。
目的の明確化はある意味、高く売却するよりも大切なことと言えます。
相続人が複数いる場合は、それぞれの意見もあるため、話し合いの中で個々の意見を統一していきましょう。
相続不動産の売却では、皆がまとまって目的に向かって進められるようにしておくことが大事です。
目的が定まったら、どこの会社に依頼するのかを決めましょう。
通常、不動産を売却する場合は、不動産仲介業者に依頼することが一般的です。
不動産仲介業者というのは、大きく分けると３つの種類があります。
１、大手仲介業者
２、地元不動産会社
３、独立系の不動産コンサルティング会社
それぞれには、メリットやデメリットを含めた特徴があります。
選ぶ際には、目的とそれぞれの特徴をふまえて決めることが大切です。
駅前に店を構えている事が多く、テレビCMなどで度々目にするため、たくさんの人に知られている会社が該当します。
当然、ブランド力や知名度があるため、広告すれば買い手がすぐ見つかったり、契約のやり方にしてもしっかりしていて頼りがいがあるでしょう。
全国様々な地域に店舗や支店があれば、さまざまなネットワークを駆使して、素早く広範囲に買主を見つける動きもできるはずです。
古くから地元に根付いてやっているところであれば、その地域に特化したコアな情報網にも期待できます。
また、大手のFC店舗として営業している場合もあるので、本社のCM効果も相まったネットワーク力で販売の成果が期待できるでしょう。
特に相続に特化して営業している場合、相続の不動産売却に精通したスタッフが揃っていれば、その豊富な実務経験が強みとなるはずです。
その一方で、知名度が低かったり、店舗がたくさんあるわけではない点で、直接買主を見つける販売ルートが弱いなどのデメリットもあるかもしれません。
なおこれら３つの分類は、どの店舗の方が優れているというというわけではなく、重要なポイントは別にあります。
３つの分類のどの店舗で売却をお願いすることになってもよいのですが、「担当となる人」選びが最も重要です。
相続での売却は、不動産を売ること自体はもちろん重要なのですが、それ以外の部分にも気を配ることも欠かせません。
相続なので相続税のことや、売却時の譲渡所得税についても考えておかなければ、思った以上の出費で手取りが少なくなってしまう可能性もあります。
例えば譲渡所得税では、相続で売却する場合に、空き家特例を適用できる場合があります。
空き家特例を利用すれば相続税を減免できる可能性があるため、その制度の概要を担当者が知っているか知らないかで、手取りの金額が大きく変わってくるでしょう。
また、相続人が複数いる場合は、遺産分割についても取りまとめなければならないので、ある程度の相続の知識や経験が必要になります。
途中でトラブルが起こる場合もあるので、実務でやったことがある人が担当でないと対応が難しい場合もあります。
これらの采配は経験値が重要なので、「会社ではなく担当者で選ぶ」これが本当に重要です。
依頼する会社が決まったら、家をどのような相手に対して売るか決めていきます。
売却先としては大きく２つあります。
１つめは一般個人向け、２つめは不動産会社向けです。
不動産会社向けに売却というのは、不動産会社に買い取ってもらうということです。
それぞれに、メリットとデメリットがあります。
一般個人向け売却のメリットは、一般の相場で売れるケースがあり、比較的高い価格で売却できる可能性がある点です。
一方、デメリットは、売りに出してみないといつ売れるかわからない点があります。
そのため、スケジュールが立てにくく、場合によっては価格を減額しなければならなくなったり、最終的に売却されてからでないといくらで売れるかわからない点もネックです。
また、一般個人が買主の場合、引き渡し後の不動産の不具合について、一定期間、契約不適合責任を負わなければならないので、その部分では、手離れが悪い場合があったりするのもデメリットになります。
不動産会社向け売却のデメリットは、価格に関して言うとおおむねが相場の60～70％になってしまうケースが多い点です。
メリットは、買ってくれる会社が見つかれば、売却価格や期日もはっきりしてスケジュールが立てやすい点です。
いつ契約をして、いつ引渡しになるかなどが明確になるので、相続不動産の売却時には便利です。
というのも、相続税がかかる場合は相続税の申告期限があるので、スケジュールが明確だった方が動きやすいためです。
また買い取り会社に直接買ってもらえれば、インターネット掲載しての販売活動が不要となるため、周囲に知られることもなく手続きがすすみます。
引渡し後の建物の不具合なども、売主が一切責任を取らない契約なら、売却後の煩わしさもないので、手間なく売却したいと思う方には、不動産会社に買い取ってもらう方法がおすすめです。
さてここまでで、目的によって、どのような会社を選択し、どのような人に向けて売却するのかが分かったと思います。
売却戦略はいろいろありますが、いくつかの選択肢を組み合わせて進める方法もあります。
よく利用されるのは、まず不動産会社で買い取り価格を出してもらい、検討する方法です。
条件が良ければそのまま不動産会社へ売却、もし条件に納得がいかなければ、インターネット掲載に切り替えて一般個人の買主を探していくといった進め方も可能です。
ただしこの流れを、逆で行わないよう注意しましょう。
もし逆の流れで行うと契約条件でマイナスになる場合があります。
逆の流れというのは、まず最初にインターネットに掲載して、一般個人の買い手がつかなかったので、不動産会社に買い取り依頼をするということです。
こうなると、買い取る側は、インターネットで情報が出てしまっている、かつ売り出している金額で一定期間買い手が付かないとなれば、買取価格が下がってしまいます。
このように進め方を間違えてしまうと、思っていた目的が達成できないケースも出てくるので、依頼した会社・担当者と十分打ち合わせをして、進め方を決めていくことが大切です。
今回は、親から相続した実家を一番いい条件で売るためのステップを解説しました。
ステップ１：売却の目的を明確にする
相続人の人数が複数の場合は、相続人全員で同じ方向性で進めていくことがポイントです。
方向性を統一させられないと、スムーズに進まないので要注意です。
ステップ２：売却の依頼先を決める
数ある不動産会社のいくつかの種類の中で、会社から選ぶのでなく、担当者の経験や相続の知識をみて決めるのがポイントです。
相続税や空き家特例などの知識も持っている人を見極め、その人が所属する会社へ依頼しましょう。
ステップ３：目的にそった売却戦略を立てる
売り方では、個人一般向けがよいのか、不動産会社向けがよいのかなど含め、自分たちの目的を達成できる販売活動ができるような売却戦略を立てていきましょう。
今回ご紹介した内容を活かして、ぜひ一番良い条件で納得のいく売却を達成してください。
とはいえ、なかなか自分たちだけで、どのような販売戦略が一番良いのかなど判断するのは難しいですよね。
そのような時は、当社にご相談ください。
不動産相続アーキテクツの無料相談は、不動産売却に関するご相談はもちろんのこと、各種専門家のご紹介もしています。
どうぞ、お気軽にお問い合わせください。
そもそも、一番良い条件というのは、相続不動産の場合、相続人が複数いる場合もあるので、その状況により一番良いと考える条件は変わるでしょう。
★多少時間がかかっても良いので、できるだけ高く売りたい
★できるだけ時間をかけず、早く売りたい
などニーズはさまざまです。
相続不動産の売却の場合で、相続人が複数いる場合は特に、
何を一番の目的として売却するかによって、依頼先や売却戦略が変わってきます。
だからこそ、よく理解して計画をしていく必要があります。
今回は
・親の家を相続してこれから売却を検討している方
・誰も住む予定がない親の家を将来相続する可能性がある方
・兄弟が複数いる方
に役に立つ内容になっています。
特に、相続人が複数いらっしゃる方は必見です。
【目次】
・相続した実家を良い条件で売る３ステップ
・ステップ１：売却目的を明確化する
・ステップ２：売却依頼先を決める
・ステップ３：目的にそって売却戦略を立てる
・相続した実家を良い条件で売る時に注意すべきこと
・まとめ
相続した実家を良い条件で売る３ステップ
相続した家を良い条件で売却する３ステップを解説します
親から相続した実家を一番いい条件で売るには、どのように進めていけばよいでしょうか。
進め方は、大きく分けて３つのステップに分かれます。
① 売却の目的を明確化すること
② 売却を依頼する先を決めること
③ 目的にそった売却戦略を立てていくこと
これらをおさえて進めていくと、売却をスムーズに進めることができます。
ステップ１：売却目的を明確化する
まずは、売却の目的を確認しましょう。
「できるだけ高く売却したい」のが目的で、そのためならある程度時間がかかっても良いという考えなのか。
あるいは、「とにかく早めに現金化したい」のが目的で、そのためなら多少値段が下がってもいたしかたないという考えなのか。
「〇〇したい」という目的を明らかにしましょう。
相続した家を売却するとなった場合、なるべく周りの人に、家を売却していることを知られたくない場合もあるでしょう。
また、売却には手間をかけたくないというニーズもあるかもしれません。
私がこれまでに、ご相談を受けたことがあるお客様の中には、思い入れのある建物なので取り壊ししたくない、という意向をお持ちの方がいらっしゃいました。
そのため、家は取り壊さずそのまま使ってくれる人に売りたいという考えでした。
本来、売りやすさや、売却価格の事を考えれば、取り壊して更地の方が条件が良い場合もあるのですが、人によって「大切にしたい部分」というのは変わってきます。
そのため、「〇〇したい」という売却の目的を明確化していくことから始めましょう。
むしろ、これが決まらないと、どのような方法で売却活動を進めていくかも決まらなくなってしまいます。
目的の明確化はある意味、高く売却するよりも大切なことと言えます。
相続人が複数いる場合は、それぞれの意見もあるため、話し合いの中で個々の意見を統一していきましょう。
相続不動産の売却では、皆がまとまって目的に向かって進められるようにしておくことが大事です。
ステップ２：売却依頼先を決める
目的が定まったら、どこの会社に依頼するのかを決めましょう。
通常、不動産を売却する場合は、不動産仲介業者に依頼することが一般的です。
不動産仲介業者というのは、大きく分けると３つの種類があります。
１、大手仲介業者
２、地元不動産会社
３、独立系の不動産コンサルティング会社
それぞれには、メリットやデメリットを含めた特徴があります。
選ぶ際には、目的とそれぞれの特徴をふまえて決めることが大切です。
１、大手仲介業者
駅前に店を構えている事が多く、テレビCMなどで度々目にするため、たくさんの人に知られている会社が該当します。
当然、ブランド力や知名度があるため、広告すれば買い手がすぐ見つかったり、契約のやり方にしてもしっかりしていて頼りがいがあるでしょう。
全国様々な地域に店舗や支店があれば、さまざまなネットワークを駆使して、素早く広範囲に買主を見つける動きもできるはずです。
２、地元不動産会社
古くから地元に根付いてやっているところであれば、その地域に特化したコアな情報網にも期待できます。
また、大手のFC店舗として営業している場合もあるので、本社のCM効果も相まったネットワーク力で販売の成果が期待できるでしょう。
３、独立系の不動産コンサルティング会社
特に相続に特化して営業している場合、相続の不動産売却に精通したスタッフが揃っていれば、その豊富な実務経験が強みとなるはずです。
その一方で、知名度が低かったり、店舗がたくさんあるわけではない点で、直接買主を見つける販売ルートが弱いなどのデメリットもあるかもしれません。
なおこれら３つの分類は、どの店舗の方が優れているというというわけではなく、重要なポイントは別にあります。
３つの分類のどの店舗で売却をお願いすることになってもよいのですが、「担当となる人」選びが最も重要です。
相続での売却は、不動産を売ること自体はもちろん重要なのですが、それ以外の部分にも気を配ることも欠かせません。
相続なので相続税のことや、売却時の譲渡所得税についても考えておかなければ、思った以上の出費で手取りが少なくなってしまう可能性もあります。
例えば譲渡所得税では、相続で売却する場合に、空き家特例を適用できる場合があります。
空き家特例を利用すれば相続税を減免できる可能性があるため、その制度の概要を担当者が知っているか知らないかで、手取りの金額が大きく変わってくるでしょう。
また、相続人が複数いる場合は、遺産分割についても取りまとめなければならないので、ある程度の相続の知識や経験が必要になります。
途中でトラブルが起こる場合もあるので、実務でやったことがある人が担当でないと対応が難しい場合もあります。
これらの采配は経験値が重要なので、「会社ではなく担当者で選ぶ」これが本当に重要です。
ステップ３：目的にそって売却戦略を立てる
依頼する会社が決まったら、家をどのような相手に対して売るか決めていきます。
売却先としては大きく２つあります。
１つめは一般個人向け、２つめは不動産会社向けです。
不動産会社向けに売却というのは、不動産会社に買い取ってもらうということです。
それぞれに、メリットとデメリットがあります。
一般個人向け売却のメリットは、一般の相場で売れるケースがあり、比較的高い価格で売却できる可能性がある点です。
一方、デメリットは、売りに出してみないといつ売れるかわからない点があります。
そのため、スケジュールが立てにくく、場合によっては価格を減額しなければならなくなったり、最終的に売却されてからでないといくらで売れるかわからない点もネックです。
また、一般個人が買主の場合、引き渡し後の不動産の不具合について、一定期間、契約不適合責任を負わなければならないので、その部分では、手離れが悪い場合があったりするのもデメリットになります。
不動産会社向け売却のデメリットは、価格に関して言うとおおむねが相場の60～70％になってしまうケースが多い点です。
メリットは、買ってくれる会社が見つかれば、売却価格や期日もはっきりしてスケジュールが立てやすい点です。
いつ契約をして、いつ引渡しになるかなどが明確になるので、相続不動産の売却時には便利です。
というのも、相続税がかかる場合は相続税の申告期限があるので、スケジュールが明確だった方が動きやすいためです。
また買い取り会社に直接買ってもらえれば、インターネット掲載しての販売活動が不要となるため、周囲に知られることもなく手続きがすすみます。
引渡し後の建物の不具合なども、売主が一切責任を取らない契約なら、売却後の煩わしさもないので、手間なく売却したいと思う方には、不動産会社に買い取ってもらう方法がおすすめです。
さてここまでで、目的によって、どのような会社を選択し、どのような人に向けて売却するのかが分かったと思います。
相続した実家を良い条件で売る時に注意すべきこと
相続した家を良い条件で売却する時の注意点とは
売却戦略はいろいろありますが、いくつかの選択肢を組み合わせて進める方法もあります。
よく利用されるのは、まず不動産会社で買い取り価格を出してもらい、検討する方法です。
条件が良ければそのまま不動産会社へ売却、もし条件に納得がいかなければ、インターネット掲載に切り替えて一般個人の買主を探していくといった進め方も可能です。
ただしこの流れを、逆で行わないよう注意しましょう。
もし逆の流れで行うと契約条件でマイナスになる場合があります。
逆の流れというのは、まず最初にインターネットに掲載して、一般個人の買い手がつかなかったので、不動産会社に買い取り依頼をするということです。
こうなると、買い取る側は、インターネットで情報が出てしまっている、かつ売り出している金額で一定期間買い手が付かないとなれば、買取価格が下がってしまいます。
このように進め方を間違えてしまうと、思っていた目的が達成できないケースも出てくるので、依頼した会社・担当者と十分打ち合わせをして、進め方を決めていくことが大切です。
まとめ
今回は、親から相続した実家を一番いい条件で売るためのステップを解説しました。
ステップ１：売却の目的を明確にする
相続人の人数が複数の場合は、相続人全員で同じ方向性で進めていくことがポイントです。
方向性を統一させられないと、スムーズに進まないので要注意です。
ステップ２：売却の依頼先を決める
数ある不動産会社のいくつかの種類の中で、会社から選ぶのでなく、担当者の経験や相続の知識をみて決めるのがポイントです。
相続税や空き家特例などの知識も持っている人を見極め、その人が所属する会社へ依頼しましょう。
ステップ３：目的にそった売却戦略を立てる
売り方では、個人一般向けがよいのか、不動産会社向けがよいのかなど含め、自分たちの目的を達成できる販売活動ができるような売却戦略を立てていきましょう。
今回ご紹介した内容を活かして、ぜひ一番良い条件で納得のいく売却を達成してください。
とはいえ、なかなか自分たちだけで、どのような販売戦略が一番良いのかなど判断するのは難しいですよね。
そのような時は、当社にご相談ください。
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どうぞ、お気軽にお問い合わせください。
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