【不動産を売却したい方必見】不動産売却時の契約で重要なポイントとは
今回は、売買契約時の契約で重要なポイントについて解説します。
これから不動産の売却を具体的に検討される予定の方
売買契約の締結をこれからする方
既に売買契約締結の手続きが済んでいる方
に向けて、不動産売却の大事なポイントを解説します。
【目次】
不動産売却時の契約で重要な５つのポイント
１、手付金と違約金
２、融資特約の有無
３、境界確定の有無
４、建物の解体と契約不適合責任
５、残置物の取り扱い
まとめ
不動産の売買契約をする際に、特に重要なポイントは、売買代金と引き渡し日の把握です。
実際にその不動産がいくらでうれるのか（売買代金）、売却した不動産がいつお金になるのか（引き渡し日）を把握しておきましょう。
一般的に現金化されるのは、売買契約と引き渡しが完了してから１～２ヵ月後になるケースが多いため、契約と着金には時差が生じます。
そのため、「最終的にお金になるのはいつなのか」を明確に把握しておくことをおすすめします。
次に売買代金と引き渡し日は明確だよ、と言う方に向けて、契約書で確認すべき大事なポイントを５つにまとめました。
１、手付金と違約金
２、融資特約の有無
３、境界確定の有無
４、建物の解体と契約不適合責任
５、残置物の取り扱い
特に、２、３に関しては白紙解約事項という事になるので非常に大事です。
一つ一つ解説していきます。
手付金とは、売買契約時に支払われる一時金です。
手付金は、売買価格の５～１０％くらいで設定されるケースが多くなります。
例えば、売買価格３，０００万円の物件の場合は１５０万円から３００万円位が目安です。
この手付金は売買代金に充当されるので、余分に支払うお金ではありません。
一般的には手付解除期日が定められており、契約日から１～２週間ぐらいになっていることが多いです。
なお、手付解除期日とは、売買契約締結後、売主や買主が一方的な都合で解約したいとなった時に、手付金を放棄することで解約が可能になる期日を示しています。
仮に、手付金が１００万円だとして、売主側の都合で契約を解除するとなった場合を想定します。
この場合、手付解除期日内に契約を解除する場合は、まずは預かっている１００万円を買主に返して
そのうえで１００万円を買主に支払う流れになります。
では、解除期日を過ぎた場合はどのようになるでしょうか。
この場合は、手付金の分だけでは解除できなくなり、違約金を支払う必要があります。
違約金はおおむね、売買価格の１０～２０％で定められるケースが多いです。
手付解除期日を過ぎての契約破棄は、お互いに契約履行していたりするケースもあるため、よりペナルティが厳しくなるイメージです。
続いて、融資特約（住宅ローン特約）についてです。
通常、買主が一般個人の場合、戸建て、マンション、土地の売買では住宅ローンを組んで購入をするケースが多いです。
住宅ローンには事前審査があって、その審査に通過し、融資の見込みがあって融資実行にうつるわけですが、
本審査は売買契約をした後に行うことになるため、場合によっては、売買契約はしたものの本審査がおりず不動産を買えない状態になる可能性もあります。
仮にそうなってしまったら、ノーペナルティで解約できる（白紙解約できる）と言うのが融資特約（住宅ローン特約）になります。
買主が一般個人の場合は、この住宅ローン特約を付けるのが一般的です。
一方、買主が不動産会社の場合は、住宅ローン特約を付けないケースが多くなります。
売る側としては、住宅ローン特約がついていると、売買契約をしても、その後、契約解除になるリスクがありますが、
買主が不動産会社の場合は、契約すれば、ほぼ確実に最終的な引き渡しまで履行できる可能性が高くなります。
境界確定とは、お隣さんとの境界について、現地の測量をして明確にする作業をいいます。
測量士（土地家屋調査士）に測量をしてもらい、隣人も立会いのもと、境界を決定し、境界を明示する杭やプレートを設置します。
それらをもとに作成した図面（境界確定図面）を法務局に提出して保管してもらうことが、境界確定となります。
確定測量をやるには、それなりの費用がかかりますし、隣人との連絡調整や時間の確保も必要です。
なお、境界確定したいと思っても、隣人が非協力的な場合や、すでに亡くなっている場合は、どうすればよいでしょうか。
境界確定ができない場合は、契約を白紙解除できる条文を特約に記載することもあります。
ですので境界確定を必須にするかしないか、売る側の立場では、この境界確定を引き渡しまでにやらなければならないのか、というのが一つの確認ポイントです。
なお、買主が不動産会社の場合は、境界確定は必須になるケースが多いです。
それは例えば、土地を分割して分譲する場合に、境界を確定していないと分筆ができないからです。
続いて、建物の解体と契約不適合責任についてみていきましょう。
建物が古くて使わないなら、売主の費用負担で解体して更地にして引き渡すケースがほとんどです。
相続した空き家の特例を使う場合も、建物を取り壊し更地にすることが、利用の要件の一つになっているのでなおさらです。
よって、建物解体工事費用は売主の負担になることを頭に入れておきましょう。
そして、建物を壊して更地にした場合、その土地の固定資産税額が大きく上がる事には要注意です。
固定資産税額が今までの４倍～６倍くらいになる可能性があります。
そのため、時期を考えずやみくもに更地にしてしまうのは避け、タイミングを考えて解体工事を実施した方が良いでしょう。
例えば、年末位に不動産の売却をしようと計画したとします。
そこで、建物を解体して更地にしたものの、年が明けても全然買主が付かなかったとします。
固定資産税は、課税される年の１月１日時点の所有者に対し、同年の１月１日時点の不動産の状況をみて課税されます。
前年は家がある状態だったものが、今年は更地となると、前年よりも固定資産税が高くなってしまうのです。
ですので、不動産の売買で年末年始をはさみそうになった場合は、解体工事をどのタイミングで行なうかを慎重に判断した方が賢明です。
続いて、契約不適合責任についてです。
契約不適合責任とは、不動産を引き渡した後に、土地や建物に不具合があった場合、売主の方でもつ責任を指します。
買主が一般個人の場合は、契約不適合責任を売主が負わなければならないケースがほとんどで、その期間は引渡後３ヶ月となります。
不具合の例としては、土地でいうと、地中からガラやごみなどの地中埋設物が出てきた、といったケースがあります。
もしこのようなことがあった場合は、売主の負担で処分をしなければなりません。
一方、中古住宅の場合には、設備に関しては契約不適合責任を免責にし、引き渡し後の責任は取りませんとしているケースも多くなっています。
また引き渡し後１週間以内なら設備の不具合は売主責任とするという条文を入れることもあります。
（例えば、給湯器や水回り付近の設備などが該当するケースがあります）
なお、事前に建物の不具合を相手に説明していた場合、その箇所に不具合が生じても契約不適合責任が免除されることもあるので
売る側の立場で言えば、建物の不具合や注意事項は売買契約時にきちんと書面で買主に伝えることが大切です。
買主が不動産会社の場合は、契約不適合責任を免責にできるケースが多いです。
そういう意味では、不動産会社による買取は、売買価格は相場よりも低くなりますが、引渡後の煩わしさや、不具合解消のための出費がなくなるため
契約不適合責任免責での契約というのは、売主の側からすると非常にメリットのある契約にもなります。
マンションや中古戸建を売却する場合、家の中に残されている物の処理をどのようにするか、といった残置物の取り扱いについても確認が必要です。
家を売却する場合、家の中の残置物は全て撤去して引き渡すのが基本です。
建物を解体する場合も同じで、中は空にしてから解体工事をします。
そのため基本的には、家の中の物の処分費用は売主の負担になります。
中古住宅として売却する場合は、照明やカーテン、エアコンは付けたままにしておくケースもあります。
電気が付かないと内覧に不便なので付けたままにしておく場合や、カーテンを外すと床が日焼けしてしまうので、付けたままにしておくケースはよくあります。
照明やカーテンをどこまで処分するかは、売主と買主との相談で決めていくことになります。
また買主が不動産会社の場合は残置物がある状態のまま買い取ってくれるケースもあります。
さて今回は、売買契約時のポイントについて解説してきました。
まず一番初めに確認すべきことは、売買金額と引き渡し日です。
また売買契約書には他にも多くの重要事項がかかれてありますが、今回は実際によく実務でポイントになる事項を５つに絞ってお伝えしてきました。
➀手付金と違約金
➁融資特約（住宅ローン特約）の有無
➂境界確定の有無
➃建物の解体と契約不適合責任
➄残置物の取り扱い
特に、➁➂に関しては白紙解約条項が付く条文になることが多いので要チェックです。
既に売買契約が完了している方は、上記のポイントを改めて見直し、ご自身の契約ではどのようになっているか再確認されることをおすすめします。
そしてこれから不動産の売却を検討している方は、本ブログを参考に、契約書の内容で気を付けるところをぜひとも確認しておいていただければと思います。
それでも、実際の不動産契約を不安に感じるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな時は、当社でアドバイスをすることも可能です。
不動産相続アーキテクツの無料相談は、相続した不動産の売買に関するご相談、各種専門家への相談のご紹介をしています。
どうぞ、お気軽にお問い合わせください。
これから不動産の売却を具体的に検討される予定の方
売買契約の締結をこれからする方
既に売買契約締結の手続きが済んでいる方
に向けて、不動産売却の大事なポイントを解説します。
【目次】
不動産売却時の契約で重要な５つのポイント
１、手付金と違約金
２、融資特約の有無
３、境界確定の有無
４、建物の解体と契約不適合責任
５、残置物の取り扱い
まとめ
不動産売却時の契約で重要な５つのポイント
売買契約時のポイントを5つ解説します
不動産の売買契約をする際に、特に重要なポイントは、売買代金と引き渡し日の把握です。
実際にその不動産がいくらでうれるのか（売買代金）、売却した不動産がいつお金になるのか（引き渡し日）を把握しておきましょう。
一般的に現金化されるのは、売買契約と引き渡しが完了してから１～２ヵ月後になるケースが多いため、契約と着金には時差が生じます。
そのため、「最終的にお金になるのはいつなのか」を明確に把握しておくことをおすすめします。
次に売買代金と引き渡し日は明確だよ、と言う方に向けて、契約書で確認すべき大事なポイントを５つにまとめました。
１、手付金と違約金
２、融資特約の有無
３、境界確定の有無
４、建物の解体と契約不適合責任
５、残置物の取り扱い
特に、２、３に関しては白紙解約事項という事になるので非常に大事です。
一つ一つ解説していきます。
１、手付金と違約金
手付金とは、売買契約時に支払われる一時金です。
手付金は、売買価格の５～１０％くらいで設定されるケースが多くなります。
例えば、売買価格３，０００万円の物件の場合は１５０万円から３００万円位が目安です。
この手付金は売買代金に充当されるので、余分に支払うお金ではありません。
一般的には手付解除期日が定められており、契約日から１～２週間ぐらいになっていることが多いです。
なお、手付解除期日とは、売買契約締結後、売主や買主が一方的な都合で解約したいとなった時に、手付金を放棄することで解約が可能になる期日を示しています。
仮に、手付金が１００万円だとして、売主側の都合で契約を解除するとなった場合を想定します。
この場合、手付解除期日内に契約を解除する場合は、まずは預かっている１００万円を買主に返して
そのうえで１００万円を買主に支払う流れになります。
では、解除期日を過ぎた場合はどのようになるでしょうか。
この場合は、手付金の分だけでは解除できなくなり、違約金を支払う必要があります。
違約金はおおむね、売買価格の１０～２０％で定められるケースが多いです。
手付解除期日を過ぎての契約破棄は、お互いに契約履行していたりするケースもあるため、よりペナルティが厳しくなるイメージです。
２、融資特約の有無
続いて、融資特約（住宅ローン特約）についてです。
通常、買主が一般個人の場合、戸建て、マンション、土地の売買では住宅ローンを組んで購入をするケースが多いです。
住宅ローンには事前審査があって、その審査に通過し、融資の見込みがあって融資実行にうつるわけですが、
本審査は売買契約をした後に行うことになるため、場合によっては、売買契約はしたものの本審査がおりず不動産を買えない状態になる可能性もあります。
仮にそうなってしまったら、ノーペナルティで解約できる（白紙解約できる）と言うのが融資特約（住宅ローン特約）になります。
買主が一般個人の場合は、この住宅ローン特約を付けるのが一般的です。
一方、買主が不動産会社の場合は、住宅ローン特約を付けないケースが多くなります。
売る側としては、住宅ローン特約がついていると、売買契約をしても、その後、契約解除になるリスクがありますが、
買主が不動産会社の場合は、契約すれば、ほぼ確実に最終的な引き渡しまで履行できる可能性が高くなります。
３、境界確定の有無
境界確定とは、お隣さんとの境界について、現地の測量をして明確にする作業をいいます。
測量士（土地家屋調査士）に測量をしてもらい、隣人も立会いのもと、境界を決定し、境界を明示する杭やプレートを設置します。
それらをもとに作成した図面（境界確定図面）を法務局に提出して保管してもらうことが、境界確定となります。
確定測量をやるには、それなりの費用がかかりますし、隣人との連絡調整や時間の確保も必要です。
なお、境界確定したいと思っても、隣人が非協力的な場合や、すでに亡くなっている場合は、どうすればよいでしょうか。
境界確定ができない場合は、契約を白紙解除できる条文を特約に記載することもあります。
ですので境界確定を必須にするかしないか、売る側の立場では、この境界確定を引き渡しまでにやらなければならないのか、というのが一つの確認ポイントです。
なお、買主が不動産会社の場合は、境界確定は必須になるケースが多いです。
それは例えば、土地を分割して分譲する場合に、境界を確定していないと分筆ができないからです。
４、建物の解体と契約不適合責任
続いて、建物の解体と契約不適合責任についてみていきましょう。
建物が古くて使わないなら、売主の費用負担で解体して更地にして引き渡すケースがほとんどです。
相続した空き家の特例を使う場合も、建物を取り壊し更地にすることが、利用の要件の一つになっているのでなおさらです。
よって、建物解体工事費用は売主の負担になることを頭に入れておきましょう。
そして、建物を壊して更地にした場合、その土地の固定資産税額が大きく上がる事には要注意です。
固定資産税額が今までの４倍～６倍くらいになる可能性があります。
そのため、時期を考えずやみくもに更地にしてしまうのは避け、タイミングを考えて解体工事を実施した方が良いでしょう。
例えば、年末位に不動産の売却をしようと計画したとします。
そこで、建物を解体して更地にしたものの、年が明けても全然買主が付かなかったとします。
固定資産税は、課税される年の１月１日時点の所有者に対し、同年の１月１日時点の不動産の状況をみて課税されます。
前年は家がある状態だったものが、今年は更地となると、前年よりも固定資産税が高くなってしまうのです。
ですので、不動産の売買で年末年始をはさみそうになった場合は、解体工事をどのタイミングで行なうかを慎重に判断した方が賢明です。
続いて、契約不適合責任についてです。
契約不適合責任とは、不動産を引き渡した後に、土地や建物に不具合があった場合、売主の方でもつ責任を指します。
買主が一般個人の場合は、契約不適合責任を売主が負わなければならないケースがほとんどで、その期間は引渡後３ヶ月となります。
不具合の例としては、土地でいうと、地中からガラやごみなどの地中埋設物が出てきた、といったケースがあります。
もしこのようなことがあった場合は、売主の負担で処分をしなければなりません。
一方、中古住宅の場合には、設備に関しては契約不適合責任を免責にし、引き渡し後の責任は取りませんとしているケースも多くなっています。
また引き渡し後１週間以内なら設備の不具合は売主責任とするという条文を入れることもあります。
（例えば、給湯器や水回り付近の設備などが該当するケースがあります）
なお、事前に建物の不具合を相手に説明していた場合、その箇所に不具合が生じても契約不適合責任が免除されることもあるので
売る側の立場で言えば、建物の不具合や注意事項は売買契約時にきちんと書面で買主に伝えることが大切です。
買主が不動産会社の場合は、契約不適合責任を免責にできるケースが多いです。
そういう意味では、不動産会社による買取は、売買価格は相場よりも低くなりますが、引渡後の煩わしさや、不具合解消のための出費がなくなるため
契約不適合責任免責での契約というのは、売主の側からすると非常にメリットのある契約にもなります。
５、残置物の取り扱い
マンションや中古戸建を売却する場合、家の中に残されている物の処理をどのようにするか、といった残置物の取り扱いについても確認が必要です。
家を売却する場合、家の中の残置物は全て撤去して引き渡すのが基本です。
建物を解体する場合も同じで、中は空にしてから解体工事をします。
そのため基本的には、家の中の物の処分費用は売主の負担になります。
中古住宅として売却する場合は、照明やカーテン、エアコンは付けたままにしておくケースもあります。
電気が付かないと内覧に不便なので付けたままにしておく場合や、カーテンを外すと床が日焼けしてしまうので、付けたままにしておくケースはよくあります。
照明やカーテンをどこまで処分するかは、売主と買主との相談で決めていくことになります。
また買主が不動産会社の場合は残置物がある状態のまま買い取ってくれるケースもあります。
まとめ
さて今回は、売買契約時のポイントについて解説してきました。
まず一番初めに確認すべきことは、売買金額と引き渡し日です。
また売買契約書には他にも多くの重要事項がかかれてありますが、今回は実際によく実務でポイントになる事項を５つに絞ってお伝えしてきました。
➀手付金と違約金
➁融資特約（住宅ローン特約）の有無
➂境界確定の有無
➃建物の解体と契約不適合責任
➄残置物の取り扱い
特に、➁➂に関しては白紙解約条項が付く条文になることが多いので要チェックです。
既に売買契約が完了している方は、上記のポイントを改めて見直し、ご自身の契約ではどのようになっているか再確認されることをおすすめします。
そしてこれから不動産の売却を検討している方は、本ブログを参考に、契約書の内容で気を付けるところをぜひとも確認しておいていただければと思います。
それでも、実際の不動産契約を不安に感じるという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
そんな時は、当社でアドバイスをすることも可能です。
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