豊島区の不動産を複数人で相続するリスクとは ――「共有相続」で起こりがちな問題と対処法

【導入】「兄弟で分ければいい」は落とし穴かもしれない

「実家は兄弟で平等に分けましょう」「土地は三人で共有すればいい」――相続の場面では、そんな言葉がよく聞かれます。特に東京都豊島区のように、親世代が住宅やアパートなどを所有しているケースが多い地域では、**複数人での不動産相続（共有相続）**が当たり前のように行われています。

しかし、不動産を複数人で共有するということは、それぞれが単独で意思決定できないということであり、将来的に大きなトラブルや経済的損失を生む可能性を秘めています。

このブログでは、豊島区のような都市部で不動産を共有相続した際に陥りやすい落とし穴を、具体的な事例とともに紹介しつつ、共有回避や解消の方法、今からできる対策までを丁寧に解説します。

第1章：なぜ「共有相続」は選ばれやすいのか？

■ 「公平」の落とし穴

遺産分割の現場でよくある発想は、「不動産を兄弟姉妹で等分に相続しよう」というもの。これは一見すると公平で合理的に思えますが、実はその背景には次のような理由が隠れています。

・不動産しか資産がなく、現金で分けられない

・遺言書がなく、法定相続分通りに進めざるを得ない

・相続人同士の関係性が微妙で決断を先延ばしにしたい

・相続直後は「とりあえず共有で」という雰囲気になる

豊島区の不動産相続においても、目白や池袋の住宅や土地を兄弟3人で持ち分3分の1ずつにするというようなケースが頻出しています。

■ 共有状態とは？

民法では、共有とは「一つの物を複数人で共同所有している状態」を指します。たとえば、不動産を3人で共有している場合、それぞれが次のような「持ち分」を所有します：

Aさん：3分の1

Bさん：3分の1

Cさん：3分の1

持ち分の割合に関係なく、原則として売却・建替え・賃貸などは全員の合意が必要になります。

第2章：豊島区の不動産を複数人で相続するリスクとは？

■ リスク➀：売却・建替えができない

たとえば、豊島区池袋にある実家を兄弟3人で共有した場合、いざ「売却したい」と考えても、3人全員の同意がなければ売却できません。1人でも反対すれば話は進まず、そのまま不動産が“塩漬け”になる可能性があります。

・1人が賃貸収入にこだわって売却に反対

・建替えにかかる費用分担で揉める

・連絡が取れない相続人がいる

豊島区のような高地価エリアでは、不動産を適切な時期に処分できないだけで数千万円の損失になりかねません。

■ リスク➁：税金・維持費の不公平

共有不動産は、法的には持ち分ごとに固定資産税を分担する義務がありますが、実際には管理や納税を1人が負担しがちです。

・長男が全ての費用を肩代わりしている

・空き家の草むしりやリフォームも1人だけが対応

・他の相続人は非協力的

このような状態が続くと、「負担する人」と「恩恵を受ける人」に分かれ、感情的な対立に発展します。

■ リスク➂：代を重ねると収拾がつかなくなる

たとえば3人で共有した不動産が、次世代に相続されていくとどうなるでしょうか？

・各相続人が配偶者・子に持ち分を相続

・気づけば「10人以上で1つの不動産を共有」状態に

・意思決定ができず、実質的に凍結状態に陥る

豊島区では、こうした「相続の連鎖」により権利関係が複雑化して売却も活用もできなくなるケースが現実に発生しています。

第3章：豊島区で実際に起きた「共有トラブル」事例

■ 事例➀：巣鴨のアパートを兄弟3人で相続

父親が残した古アパートを兄弟3人で相続。10年後、建物の老朽化により立て替えの話が出たが、1人が反対し頓挫。最終的に修繕もできず収益も悪化、空室化が進み相続人全員に損失。

■ 事例➁：目白の戸建を共有して空き家化

母親が住んでいた戸建住宅を兄弟で共有。誰も住まず、空き家に。固定資産税の支払いで揉め、最終的に特定空き家として固定資産税の優遇も打ち切り。行政から改善命令が届いた。

■ 事例➂：池袋本町の土地で分筆できずに放置

土地を4人で共有。売却を試みたが、土地の形状が悪く分筆も難しく、意見がまとまらず放置状態に。10年経っても処分できず、相続人が他界して権利関係が複雑に。

第4章：「共有回避」または「解消」のためにできること

■ 相続時に「単独相続＋代償分割」を選ぶ

理想的なのは、**1人が不動産を相続し、他の相続人に現金などで持ち分相当額を支払う（＝代償分割）**という方法です。これにより、共有を避けて将来のトラブルを未然に防げます。

豊島区では、不動産評価額が高いため、代償金が高額になりがちですが、金融資産があれば現実的な選択肢となります。

■ 共有状態になったら「持ち分の整理」を進める

・持ち分買取（他の相続人の持ち分を買い取る）

・共有物分割請求（法的に売却・換価処分を請求）

・持ち分譲渡・贈与

など、可能な限り単独所有を目指す努力が必要です。

■ 家族信託や遺言書の活用

・「家族信託」で管理を1人に集約

・「遺言書」で単独相続を明記

・「生前贈与」で事前に不動産承継を調整

といった方法を使えば、共有状態を未然に防ぐことができます。

第5章：豊島区で相談できる窓口・専門家

■ 司法書士・弁護士事務所（共有解消支援）

・不動産の名義整理

・共有者との交渉代理

・家族信託設計

豊島区内には相続に強い司法書士が多数活動しています。特に池袋・巣鴨エリアには登記や相続実務に精通した事務所が集中しています。

■ 税理士（代償金の計算や税務対策）

・代償分割時の贈与税リスク回避

・相続税のシミュレーション

・小規模宅地の特例の適用可否判断

■ 不動産会社（売却や買取）

・持ち分売却

・空き家再生・賃貸化

・土地の分筆・活用提案

不動産価値の高い豊島区では、売却戦略と税務戦略の両立が鍵になります。

【まとめ】「とりあえず共有」は最悪の選択になるかもしれない

◆ 豊島区の不動産を複数人で共有相続するリスクは…

・【売却・建替えができない】

・【税金・維持費の不公平】

・【代替わりで権利関係が複雑化】

・【空き家問題・行政指導リスク】

・【感情的なトラブルに発展】

不動産という資産は、現金と違い簡単には分けられないものです。だからこそ、「共有」はトラブルの温床となりやすく、特に豊島区のように土地の価値が高く、多世代が関わる相続ではその影響が非常に大きくなります。

◆ 今からできる対策

・共有状態を避ける「遺言書」「代償分割」の検討

・すでに共有しているなら「持ち分整理・売却」

・相続専門家との早期相談で方針を明確に

「うちは仲がいいから大丈夫」と思っていても、次の世代では状況が変わることもあります。不動産の共有相続は“先送りにせず、今すぐ動く”が鉄則です。