豊島区で相続した不動産に借地権がついていたら ――地主との関係・更新料・売却・活用まで徹底解説

【導入】知らずに相続すると大変？借地権付き不動産の落とし穴

不動産を相続したとき、「土地は自分のものではなかった」という事実に気づいて驚かれる方が少なくありません。これは、借地権付き建物を相続した場合に起こる典型的なケースです。

特に豊島区のような東京都心部では、戦前・戦後の宅地造成や地主制度の影響で、いまなお借地権が設定された土地の上に建てられた家やアパートが数多く存在しています。

「相続したけど地主に何を伝えればいいの？」「更新料や名義変更の費用は？」「売却できる？建て替えられる？」といった悩みが生まれるのが借地権付き不動産です。

本記事では、豊島区で相続した不動産に借地権がついていた場合に、何をすべきか・どう動くべきかを、法律・実務・地域性の観点から詳しく解説します。

第1章：借地権とは？豊島区に多い背景と基本知識

■ 借地権とは何か？

借地権とは、他人の土地を借りて建物を建てるための権利で、民法および借地借家法に定められています。大きく分けて2つの種類があります：

・旧法借地権（借地借家法施行前）：非常に強い権利。地主の承諾なしに更新できる。

・定期借地権（期間満了で終了）：最近の契約に多い。原則更新不可。

豊島区では、目白・池袋本町・巣鴨・駒込などのエリアを中心に、昭和初期の借地契約がそのまま残っている旧法借地権の物件が非常に多く見られます。

■ 借地権付き不動産を相続するとどうなる？

不動産を相続したとき、建物の所有権だけが相続対象になり、土地（借地部分）は引き続き地主に借りている状態です。つまり、

・毎年の地代を払い続ける義務

・更新時の承諾料・更新料

・建て替え時の承諾料

・借地権名義変更の手続きと費用

など、所有と管理に多くの手続きとコストがかかる不動産となります。

第2章：相続したらまず確認すべきポイント

■ 相続開始後すぐにすべきこと

・借地契約書の有無を確認

・地主が誰か、連絡先は？

・契約内容の把握（更新時期・地代・承諾料など）

・建物の登記と借地権の登記内容確認

登記簿謄本（登記事項証明書）を取得することで、土地と建物の所有者が誰なのか、借地権の種類や地代なども一部わかります。これらの確認は**豊島区内なら東京法務局 豊島出張所（西池袋）**で取得可能です。

■ 地主への連絡は必須！

相続したことが明らかになったら、速やかに地主へ連絡するのが原則です。借地人の地位は相続によって当然に引き継がれるものの、名義変更や契約更新の際には地主の承諾が必要です。

・地主と連絡がつかない
・契約書が見つからない

という場合は、早めに司法書士や不動産専門家への相談を。

第3章：借地権の名義変更と更新手続き

■ 相続後の名義変更はどうする？

借地契約の名義人が亡くなった場合、相続人が建物を相続することで借地権も一緒に継承されます。ただし、地主に対して名義変更の届け出が必要です。

地主によっては、以下を求めてくる場合があります。

・名義変更承諾料（5万円〜土地評価額の1〜3%）

・名義変更契約書の作成（印紙代・手数料）

・登記費用（建物・借地権の名義変更）

※豊島区では、地主が地元の資産家であるケースが多く、相場よりも高い承諾料を請求されることもあります。

■ 借地契約の更新とは？

契約期間（例：30年、20年など）が終わると、更新手続きを行う必要があります。旧法借地権の場合、法律上は借地人が非常に強いため、更新を拒否されることは原則ありませんが、地主は以下を求めてきます。

・更新料（相場：借地権評価額の3〜5％）

・契約書再作成費用

・公正証書化の要求

更新料の支払いは任意ではありますが、関係を円滑に保つためには支払いを検討することもあります。

第4章：借地権付き物件の活用・売却はできる？

■ 売却は可能だがハードルあり

借地権付きの建物を売却することは可能ですが、**地主の承諾が必要（譲渡承諾）**になります。地主が承諾しない限り、買主が安心して購入できず、売却は難航します。

さらに、地主から以下のものを請求される可能性があります：

・譲渡承諾料（借地権評価額の5〜10％）

・名義書換料

・書類作成の実費・手数料

豊島区での実例では、譲渡承諾料が数百万円に上った例もあり、借地権の評価と地主との関係が価格に大きく影響します。

■ 建て替えも原則は可能、ただし承諾が必要

老朽化した建物を建て替える場合、以下が必要になります。

・建て替え承諾書の取得（地主の印鑑）

・建て替え承諾料（評価額の3〜10％）

・工事期間中の仮使用契約（必要な場合）

地主の方針によっては建て替えを拒否することもあり、事前の調整が非常に重要です。

第5章：豊島区の借地権問題を円滑に処理するには？

■ 司法書士や弁護士への早期相談がカギ

借地権が絡む相続では、以下のような専門知識が必要です。

・借地借家法の解釈

・借地権評価額の算出

・地主との交渉代理

・借地権登記の知識

特に豊島区では、地主が旧家・宗教法人・不動産業者であることも多く、交渉に専門的な知見が必要です。司法書士・不動産弁護士・不動産会社に早めに相談することで、円滑に進められます。

■ 底地の買取や等価交換という選択肢も

借地権者が地主から土地（底地）を買い取ることで完全所有にする、あるいは借地権と底地をまとめて等価交換して売却益を得るという方法もあります。

豊島区内の例では

・借地権70％＋底地30％ → 等価交換でワンルーム開発

・借地権者が底地を買取り → 新築住宅として活用

こうした方法は一気に不動産の資産価値を高めることができるため、借地のまま維持するよりメリットが大きいこともあります。

【まとめ】借地権付き不動産の相続は「知らなかった」が命取り

豊島区で借地権付き不動産を相続したら…

１．まずは借地契約と地主情報を確認

２．地主に相続と名義変更の連絡を早めに行う

３．承諾料・更新料などの費用が発生する可能性を理解

４．売却や建て替えには地主の承諾が必要

５．将来的には底地買取や等価交換も検討する価値あり

借地権付き不動産は、放置すると相続人同士のトラブル・地主との関係悪化・資産価値の下落といったリスクを抱えることになります。

だからこそ、「相続したその日から」「専門家と連携して」「地主と良好な関係を築きながら」進めることが、資産を守る鍵になるのです。