豊島区で相続税の申告が必要なケースとは ――課税の基準・不動産評価・対策まで完全解説

【導入】「うちは相続税なんて関係ない」と思っていませんか？

「相続税はお金持ちだけが払うもの」「うちは実家があるだけだから大丈夫」――そう考えていた人が、実際に相続が発生したときに初めて“課税対象だった”と気づくケースは少なくありません。

特に地価の高い東京都豊島区では、実家や賃貸アパートなどの不動産だけで相続税の基礎控除額をオーバーしてしまう例が多発しています。

「相続税がかかるかどうか」は、財産の総額と相続人の数で決まりますが、豊島区の場合は不動産の評価額が想定以上に高くなるため、申告対象となる可能性が高いのです。

このブログでは、豊島区で相続税の申告が必要になる具体的なケースや、その判断方法、対策のポイントまで、実務的にわかりやすく解説していきます。

第1章：相続税の申告が必要かどうかの判断基準とは？

■ 相続税がかかるかどうかの基準は「基礎控除額」

相続税は、財産の金額が以下の計算式で求められる**「基礎控除額」**を超えた場合に、申告義務が発生します。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

たとえば

相続人が配偶者＋子2人（合計3人）の場合
　→ 3,000万円 + 600万円×3 = 4,800万円

この金額を相続財産の評価額が超える場合には、相続税の申告義務があるということになります。

■ 申告が必要な人は？

申告義務があるのは、「課税価格が基礎控除を超えた相続人すべて」です。たとえ税額が「0円」だったとしても、申告そのものは必要になる場合があります。

第2章：豊島区で「申告が必要」になる5つの代表的なケース

■ ケース①：実家の土地と建物の評価額が高い

豊島区内の土地は、路線価ベースでも1㎡あたり50万円〜100万円と、都内でも高水準です。

例：池袋2丁目にある敷地100㎡の戸建
→ 路線価100万円 × 100㎡ = 1億円相当の評価額

この時点で、他に現金や保険がなくても基礎控除を大幅に超えることになります。

■ ケース②：収益物件（アパート・マンション）を相続した

被相続人が賃貸アパートやワンルームマンションを所有していた場合、土地建物＋賃貸権評価が発生し、相続税評価額が跳ね上がります。

豊島区では、特に池袋・目白・大塚など、高利回りの賃貸不動産が評価対象になりやすいため注意が必要です。

■ ケース③：複数の不動産を相続した

たとえ1件1件の評価額がそこまで高くなくても、土地2筆＋建物2棟など、複数の不動産を相続したことで合算すると基礎控除を超えることもあります。

特に豊島区は宅地が細かく分かれているため、「知らずに複数所有していた」ケースが起きやすいです。

■ ケース④：多額の現金や預貯金、株式があった

相続財産は不動産に限らず、次のような資産も課税対象です。

・銀行預金

・株式や投資信託

・有価証券

・金融資産

・解約返戻金付きの生命保険（一部）

これらを含めて評価すると、実家の評価額にプラスして基礎控除を超えることも珍しくありません。

■ ケース⑤：生命保険の非課税枠を超えている

生命保険金は、受取人が法定相続人の場合、500万円×人数の非課税枠がありますが、それを超える金額には課税されます。

例：子2人 → 非課税枠1,000万円
→ 2,000万円の死亡保険金を受け取れば、差額の1,000万円が課税対象

豊島区の相続では、節税対策で生命保険を利用していても、「非課税枠を超えていた」というパターンがしばしば見られます。

第3章：相続財産の評価方法 ― 豊島区でよくある勘違い

■ 不動産の評価は「実勢価格」ではなく「路線価」

不動産の価値を評価する際、多くの人が「実際に売ればいくらになるか（実勢価格）」を基準に考えがちですが、**相続税評価では「路線価」や「固定資産税評価額」**が使われます。

・路線価：国税庁が公表している相続税・贈与税用の価格（毎年7月発表）

・固定資産評価額：市区町村が課税のために設定する評価額

豊島区では、路線価が高いため、実勢価格の80〜90％になるケースもあり、申告の判断基準としては非常に重要です。

■ 小規模宅地の特例は「使えない」こともある

相続税対策の代表格「小規模宅地等の特例」ですが、次のような条件を満たさないと適用されません。

・配偶者が相続して引き続き住み続ける

・同居していた子が相続して住み続ける

・持ち家がない相続人が居住用不動産を相続する

例えば、「相続人全員が別に家を持っていて実家は空き家になった」場合などは、特例が使えず税額が跳ね上がる可能性があります。

第4章：申告が必要になった場合の手続きと注意点

■ 相続税の申告期限は「10ヶ月以内」

申告期限は、相続開始（死亡）から10ヶ月以内です。

この期間内に

・財産の調査・評価

・遺産分割協議

・申告書の作成

・納税の準備（現金）

を完了させる必要があります。

■ 豊島区での申告先

豊島区に住んでいた被相続人の相続税申告先は

【池袋税務署】
〒171-8558 東京都豊島区西池袋3丁目33番22号
（東京法務局豊島出張所と同じ建物内）

ここに申告書類を郵送または持参する必要があります。

■ 延納・物納などの制度もある

納税資金が現金で準備できない場合には

・延納（最大20年まで分割払い）

・物納（不動産などを使って納税）

といった制度を利用することも可能ですが、要件が厳しく、事前の計画が必要です。

第5章：申告義務を回避・軽減するためにできること

■ 生前贈与や不動産整理

・生前贈与（年間110万円以内の非課税枠）

・不要不動産の売却・整理

・家族信託による管理の簡素化

などの対策は、将来の相続税対策として非常に有効です。

■ 生命保険の活用

「死亡保険金非課税枠（500万円×相続人の数）」を活用すれば、現金を遺しつつ課税を抑えることができます。

豊島区では、都市型のコンパクトな戸建やマンションを残す資産家が多いため、現金化の準備として生命保険活用は効果的です。

■ 遺言書の作成と分割方法の事前設計

・納税しやすい財産の分け方

・代償分割に備えた現金の確保

・相続税評価が高い不動産の集中相続

など、節税だけでなく、争族予防にもつながる遺言の設計が鍵になります。

【まとめ】「豊島区だからこそ」申告が必要になる可能性が高い

豊島区で相続税の申告が必要となるケースは、不動産の価値の高さと、都市型資産構成の特徴からして、都心部ならではの事情が色濃く反映されます。

◆ 相続税申告が必要になる代表的な5つのケース

・実家の土地建物の評価額が高額

・収益物件を相続した

・不動産を複数相続した

・現金・株式などの金融資産が多い

・保険金が非課税枠を超えている

◆ 相続税対策に強いパートナーと連携しよう

・相続専門の税理士

・豊島区で実績のある司法書士

・不動産評価に強い不動産会社

こうした専門家との連携を通じて、相続税の負担を軽減し、トラブルのないスムーズな承継を実現していきましょう。