豊島区の路線価と不動産評価額の調べ方

相続税や贈与税、不動産売買のシミュレーションを行う際に重要となるのが「不動産評価額」です。特に相続の場面では、国が定める「路線価」を用いて土地の価値を算出するのが一般的です。

東京都豊島区は地価が高く、不動産の評価額が相続税額に直結するケースが多いため、路線価の調べ方や計算方法を正しく理解しておくことが極めて重要です。

この記事では、初心者にも分かりやすく、豊島区の不動産評価額を「路線価」から調べる方法と計算手順を5000文字以上で丁寧に解説します。

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【第1章】路線価とは？不動産評価の基本を押さえよう

■ 路線価とは？ 路線価とは、国税庁が毎年7月に発表する「相続税・贈与税のための土地の評価額」のこと。道路ごとに1㎡あたりの価格が設定されており、土地の価値はこの価格に基づいて算出されます。

■ 公示価格・固定資産税評価額との違い

・公示価格：国土交通省が発表、一般的な地価の指標（実勢価格の目安）

・固定資産税評価額：市区町村が算出、固定資産税や不動産取得税の基準

・路線価：相続税・贈与税計算用、実勢価格の約80%が目安

■ 豊島区における特徴

・商業地（池袋、巣鴨、目白通りなど）の路線価は高額

・住宅地でも目白・駒込エリアは評価が高い傾向

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【第2章】路線価の調べ方（国税庁の路線価図）

■ 国税庁のホームページを使う

１．「国税庁 路線価図」と検索

２．「財産評価基準書 路線価図」ページにアクセス

３．「東京都」を選択

４．「豊島区」を選択し、地図から該当エリアをクリック

■ 路線価図の見方

・数字は「千円単位の1㎡あたりの価格」 例：450D → 1㎡あたり45万円

・記号（A〜G）は借地権割合などを表す

■ 必要情報

・土地の正確な住所（地番）

・図面上の道路に面する土地かどうかを確認

【第3章】路線価をもとにした土地評価額の算出方法

■ 基本式 評価額 ＝ 路線価 × 奥行補正率 × 地積

■ 奥行補正率とは？

・土地の形状や奥行きによって補正される係数

・長方形の整形地 → 補正率1.00

・奥行きが極端に短い・長い土地 → 0.90などに調整

■ その他の補正

・不整形地補正：三角形や旗竿地など

・間口狭小補正、がけ地補正など

■ 計算例（池袋駅西口エリア）

・路線価：1㎡あたり900,000円（90D）

・土地面積：120㎡

・奥行補正率：0.95 → 評価額：900,000 × 0.95 × 120＝102,600,000円（約1億260万円）

【第4章】建物の評価方法と総合的な不動産評価額

■ 建物の評価方法

・固定資産税評価額を使用（評価証明書に記載）

・相続税ではこの金額がそのまま採用される

■ 固定資産評価証明書の取得方法

・豊島区役所 資産税課で発行（3階）

・相続人であれば、戸籍や本人確認書類で取得可能

■ 総合評価額の算出

・土地評価額（路線価方式で算出）＋建物の固定資産税評価額 → これが「相続財産としての不動産価値」として扱われます

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【第5章】評価額の注意点と節税のポイント

■ 評価誤差に注意

・地番と住居表示の違いで路線価が異なる場合あり

・補正率の適用ミスが税額に大きく影響する

・必ず複数の評価手法で確認するのが安全

■ 小規模宅地等の特例

・居住用宅地（330㎡まで）なら80%減額

・条件に合えば評価額が大幅に下がる可能性

■ 専門家に依頼すべきケース

・路線価図だけでは形状補正の判断が難しい土地

・商業地、借地権、再建築不可など特殊要素がある場合 → 不動産鑑定士や税理士との連携がおすすめ

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【まとめ】正確な評価が“損をしない相続”につながる

豊島区の不動産は地価が高いため、相続税や贈与税の計算において非常に大きなウエイトを占めます。路線価と評価額の計算方法を理解していれば、相続の計画も立てやすくなります。

しかし、評価のミスや見落としによって、本来より多くの税金を支払ってしまうケースも珍しくありません。正確な情報を得て、必要に応じて専門家のサポートを受けることで、最適な相続戦略が立てられるはずです。