豊島区で使える小規模宅地等の特例とは？

相続税の節税対策として広く知られている「小規模宅地等の特例」は、不動産を相続する方にとって非常に重要な制度です。とくに豊島区のように不動産価格が高いエリアでは、評価額がそのまま相続税額に直結するため、この特例の適用によって数百万円〜数千万円単位の税額が変わるケースもあります。

しかし「どのような条件を満たせば使えるのか？」「どれくらい評価が減額されるのか？」といった点について正しく理解している方はまだ多くありません。

この記事では、豊島区で不動産相続を行う際に活用できる「小規模宅地等の特例」について、基本知識から適用条件、活用事例までを詳しく解説します。

【第1章】小規模宅地等の特例とは？

■ 制度の概要 小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たす土地について、相続税の課税評価額を大幅に減額できる制度です。

■ 減額割合と限度面積

・居住用宅地（特定居住用）　80%　330㎡まで

・事業用宅地（特定事業用）　80%　400㎡まで

・貸付事業用宅地　50%　200㎡まで

※複数の特例を組み合わせる場合、限度面積に上限があります（合計で最大730㎡まで）

【第2章】豊島区に多い「特定居住用宅地」の活用条件

■ 「特定居住用宅地」とは？ 被相続人が居住していた宅地で、相続人がその宅地を相続する場合に適用されます。

■ 適用される相続人の条件

１．配偶者 → 無条件で適用

２．同居親族 → 継続して住み続ける必要あり

３．別居親族 → 原則不可だが一定条件で適用可能（持ち家がないなど）

■ 豊島区の適用事例

・池袋・目白・巣鴨などで、2階建て木造住宅に親と同居していた子が相続したケース

・高齢夫婦のみで居住していた戸建てを配偶者が相続するケース

【第3章】小規模宅地等の特例が活きる計算例（豊島区）

■ ケース1：目白の住宅を相続した場合

・路線価：1㎡あたり60万円

・土地面積：150㎡

・評価額：60万円×150㎡＝9,000万円

・特例適用後の評価額：9,000万円×（1−0.8）＝1,800万円 → 評価額が7,200万円下がる

■ ケース2：池袋のマンション敷地を相続

・区分所有でも敷地権割合に応じて宅地評価が発生

・持分50㎡、路線価100万円 → 評価額5,000万円 → 特例適用で1,000万円に圧縮

■ 節税額の目安 仮に税率20%の場合：7,200万円×20%＝1,440万円の節税効果！

【第4章】特例適用の注意点と落とし穴

■ 「申告しなければ適用されない」

・小規模宅地等の特例は申告しないと自動的には適用されません

・相続税の申告書に特例を適用する旨の記載＋書類添付が必要

■ 提出が必要な書類

・戸籍謄本、住民票の除票

・被相続人と相続人の住民票（同居確認用）

・家屋の登記簿謄本

・その他、同居・持ち家なし等を証明する書類

■ 適用できないケース

・相続人がその土地をすぐに売却・転居した場合

・被相続人が亡くなる前に施設入居し、居住実態がないと判断された場合（要件に注意）

■ 豊島区でありがちな注意点

・狭小住宅や再建築不可物件など、実態と評価額に乖離がある場合

・二世帯住宅や登記上別所有者の扱いで適用可否が変わる

【第5章】専門家の活用と手続きの流れ

■ 相談先

・相続に強い税理士（豊島区税理士会所属）

・豊島税務署（無料相談日あり）

・行政書士・司法書士との連携も重要

■ 手続きの流れ

１．遺産の総額を評価

２．小規模宅地等の該当不動産を抽出

３．相続人の要件を確認

４．書類収集・申告書作成

５．税務署に申告（相続開始後10ヶ月以内）

■ 豊島区内での活用サポート

・区役所の相続相談窓口

・豊島区民センターなどで開催される税理士無料相談会

【まとめ】豊島区の高額不動産こそ、特例活用で「損しない相続」へ

豊島区の不動産は、都内でも地価が高く、路線価も高額です。結果として、評価額も跳ね上がり、相続税の負担が大きくなりがちです。

そんな中、「小規模宅地等の特例」は、合法的に相続税を減額できる強力な制度です。特に、被相続人の自宅を相続するケースでは最大80%の減額が見込めるため、制度を正しく理解し、要件を満たすよう準備しておくことが重要です。

専門家と早めに連携し、豊島区の地価や物件状況に合った形でこの特例を活用していきましょう。