豊島区でアパート経営による節税は効果があるか？

不動産オーナーの間で「節税対策」として広く知られているアパート経営。特に地価の高い東京都豊島区では、「土地をそのまま持っていると評価額が高すぎるため、アパートを建てて評価を下げたい」という声がよく聞かれます。

しかし、アパート経営が本当に相続税対策になるのか、また豊島区のような都心部でその効果がどれほどあるのか、慎重に検討すべきポイントも多く存在します。

この記事では、「豊島区でアパート経営による節税がどれほど有効なのか？」というテーマで、仕組み・効果・注意点・実例を交えながら解説していきます。

【第1章】アパート経営による節税の基本仕組み

■ 相続税評価が下がる理由

・更地に比べて「貸家建付地」の評価減が適用される

・建物部分も「借家権割合」「賃貸割合」で評価が下がる

■ 評価減の計算式（例）

・貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

・建物評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合）

■ 借家権割合とは？

・一般に30%と設定されている地域が多い（豊島区もこれに該当）

【第2章】豊島区の地価とアパート経営の節税効果

■ 豊島区の平均的な路線価

・池袋駅周辺：1㎡あたり80万円〜120万円

・目白通り沿い：60万円〜90万円

■ 節税シミュレーション 【ケース】

・土地：150㎡、路線価100万円／㎡

→ 評価額1億5000万円

・建物：アパート新築、建物評価額6000万円

【更地のまま相続した場合】

・土地評価：1億5000万円

・建物評価：なし

→ 合計：1億5000万円

【アパート経営した場合】

・土地評価：1億5000万円×（1－0.7×0.3）＝1億1850万円

・建物評価：6000万円×（1－0.3）＝4200万円

→ 土地建物合計：約1億6050万円―建物代金6,000万円

→1億50万円（▲4,950万円）

→ さらに「小規模宅地等の特例」が使える場合、大幅減額可能

【第3章】実際の豊島区での活用例と効果

■ 実例1：駒込の古家を解体しアパート新築

・更地評価1億2000万円 → アパート化で評価9800万円に圧縮

・建物は木造2階建、全6戸

・節税効果：約2000万円以上

■ 実例2：池袋の空き地にRC3階建を建築

・借入を活用しつつ建物評価の圧縮

・建築費：1億5000万円、評価額：7000万円台に

・相続税評価額の圧縮に加えて、賃貸収入も得られる仕組みに

【第4章】アパート経営による節税の注意点

■ 賃貸経営リスク

・空室率の増加、老朽化による修繕費

・豊島区でもエリアによっては供給過多に注意

■ 借入金の扱い

・借入金は債務控除として評価減につながるが、返済能力と金利負担を考慮

■ 節税だけを目的にすると危険

・将来的なキャッシュフローがマイナスになる可能性

・「相続税を下げたけど、赤字経営で困った」という事例も

■ 税務調査への備え

・賃貸実態がない場合、評価減が否認されるリスクあり

・入居者募集、契約、賃料収入の証明が必要

【第5章】専門家に相談して成功する節税へ

■ 相談先

・相続税に強い税理士（豊島区税理士会）

・建築費・収支を把握できる不動産会社

・司法書士（名義・登記関連）

■ 豊島区内でのサポート体制

・区の無料相談窓口

・税務署、区民センターでの専門家相談会

■ 成功のための3つのポイント

１．地域特性を活かした間取り・仕様（例：単身者向け1K中心）

２．借入を利用しつつ返済計画を現実的に

３．節税効果と収益性のバランスを検証

【まとめ】アパート経営は“節税手段”＋“事業”として検討を

豊島区でアパート経営による節税を目指す場合、確かに相続税評価額の圧縮という効果は期待できます。特に地価の高い土地を持て余している相続人にとっては、有効な手段となり得ます。

しかし、その一方で賃貸経営はあくまで「事業」であることを忘れてはなりません。収支管理・空室対策・修繕費など、長期的な経営の視点も必要です。

節税だけにとらわれず、専門家と連携しながら「相続後も困らない資産形成」を目指していくことが、真に成功する相続戦略と言えるでしょう。