豊島区で不動産評価額を下げるテクニックとは？

【第1章】相続税における不動産の評価方法とは

■ 評価の基本ルール

・土地は「路線価方式」または「倍率方式」で評価される

・建物は「固定資産税評価額」が基準

■ 豊島区に多い評価方法

・区画整備されているため、ほとんどが「路線価方式」

・路線価は国税庁の公表値で、実勢価格の8割程度

■ 評価額の例

・池袋駅東口：路線価100万円／㎡ → 100㎡で1億円評価

・目白エリア：路線価70万円／㎡ → 100㎡で7,000万円評価

【第2章】評価額を抑えるテクニック①：貸家・貸地活用

■ 貸家建付地評価の仕組み

・自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

・借地権割合：70%前後、借家権割合：30%（地域による）

■ 貸家による建物評価減

・建物は固定資産税評価額×（1－借家権割合）

・実質的に20～30%の評価減になる

■ 豊島区の活用例

・アパート経営やマンション賃貸：空室リスクに注意しつつ評価減

【第3章】評価額を抑えるテクニック②：小規模宅地等の特例

■ 制度の概要

・一定の条件を満たせば、宅地評価額が最大80%減額される

■ 適用条件

・自宅として使用（330㎡まで）

・事業用宅地として使用（400㎡まで）

・賃貸用宅地として使用（200㎡まで）

■ 豊島区の事例

・自宅：80㎡ → 路線価ベースで8,000万円 → 特例で1,600万円に圧縮

・賃貸：アパート用地180㎡ → 路線価ベースで1億円 → 2,000万円に

【第4章】評価額を抑えるテクニック③：地形・接道状況・瑕疵

■ 不整形地補正

・変形地・三角形地などは補正率90%以下になる場合も

■ 奥行き・間口補正

・奥行きが長すぎる、間口が狭い場合には減額補正あり

■ 接道が悪い土地

・幅員4m未満の道路にしか接していない場合など評価下げ要因

■ その他の瑕疵

・崖地、地下鉄騒音、用途制限などを考慮して評価減の交渉が可能

【第5章】評価額を抑えるテクニック④：共有・持分分割・法人活用

■ 共有持分の評価減

・共有名義にすると「他の共有者と自由に処分できない」ため評価減対象

■ 持分の細分化

・相続前に意図的に持分を複数人へ移転し、評価額を下げる

・注意：名義預金や名義貸しはNG

■ 法人を活用する場合

・法人に土地を譲渡または出資し、株式評価へ移行

・株式は通常不動産よりも評価が低くなる傾向がある

【まとめ】評価額を下げるには“適正な根拠”と“専門家の協力”が不可欠

不動産評価額の圧縮は、相続税対策のなかでも極めて効果が大きい一方、制度を正しく理解し、根拠ある評価方法を採用しなければ、後の税務調査で否認されるリスクもあります。

特に豊島区のように土地の評価が高く、限られた面積に高価な不動産が集中しているエリアでは、評価方法の選定と組み合わせが非常に重要です。

現地の地形、賃貸活用、建物構造、使用実態などを総合的に判断し、「小規模宅地等の特例＋貸家建付地評価」などの制度を組み合わせることで、大幅な節税が可能になります。

最後に、こうしたテクニックの多くは個人で判断するには難しいため、必ず税理士・司法書士・不動産鑑定士などの専門家と相談しながら、合法的かつ確実な評価対策を進めていくことを強くおすすめします。