豊島区の相続税対策に適した不動産の選び方

「将来の相続税が心配」「子どもにできるだけ負担をかけたくない」――こうした想いから、不動産を活用した相続税対策を検討する方が増えています。

特に豊島区は都内でも地価が高く、相続税評価額が高額になりやすいため、相続税対策として「どのような不動産を選ぶか」は極めて重要です。この記事では、豊島区で相続税対策として有効な不動産の選び方について、評価額、活用法、リスクまで含めて解説します。

【第1章】なぜ「不動産選び」が相続税対策になるのか？

■ 相続税評価は「時価」ではない

・相続税は、土地＝路線価／建物＝固定資産税評価額で計算

・実勢価格の7割程度になることもあり、現金より有利

■ 現金より不動産のほうが“評価額が低く出る”

・例：現金5,000万円は5,000万円として課税

・物件価格5,000万円の賃貸アパート＝評価額2,500万円～3,500万円に圧縮可能

■ 賃貸不動産はさらに評価を下げられる

・借家権割合を控除できるため、課税対象額がさらに減る

【第2章】豊島区の地価と不動産の特徴を押さえる

■ 豊島区の代表的なエリアと相場感（2024年時点）

池袋：再開発進行中、商業地・住宅地ともに高騰

目白：文教地区で人気、戸建中心

巣鴨：落ち着いた住宅街、高齢者層に人気

■ 高価格＝不利ではない

・収益性・需要が高いエリアなら、節税＋運用の両立も可

・一時的な価格変動に注意（再開発エリアはリスク・チャンス両方）

■ 再建築不可・借地権付き物件なども視野に

・評価額が低くなりやすいが、運用面に難あり

・相続後に売却困難となるリスクあり

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【第3章】相続税対策に適した不動産の具体例

■ 賃貸併用住宅

・自宅＋一部賃貸で評価を下げつつ収入も確保

・小規模宅地等の特例も活用可能（330㎡まで80%減額）

■ ワンルーム収益マンション

・築古で利回り高い物件は評価額が抑えられやすい

・複数室に分けて相続もしやすい

■ 借地権付きの建物

・建物の評価はそのままでも、土地の評価額が大きく下がる

・ただし借地権契約や更新トラブルのリスクに注意

■ 再建築不可物件

・評価額が非常に低くなるケースあり

・投資目的では不向きだが、相続税圧縮目的では有効

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【第4章】選び方のポイントと注意点

■ 将来の売却・管理のしやすさ

・節税目的でも、将来の流動性を無視すると「売れない・貸せない」資産に

・立地、建物構造、築年数をよく精査

■ 複数人で分けやすいか

・相続人が複数いる場合、分割可能な形（複数戸・複数地）であることが理想

・区分所有マンションなどは分けやすい

■ 節税特例が使えるか

・小規模宅地等の特例：居住用・事業用・賃貸用で最大80%評価減

・借家権割合控除：貸していればさらに評価減

■ 賃貸経営に耐えうる物件か

・管理会社や修繕計画、収益性を確認

・節税だけを目的にすると、赤字経営になりかねない

【第5章】専門家と一緒に検討すべきポイント

■ 税理士：評価額の試算・特例の適用可否の判断

■ 司法書士：権利関係・名義・登記の整備

■ 不動産業者：適正価格・収益性の見極め

■ ケース別シミュレーション

・賃貸併用住宅：評価額5,000万円→小規模宅地等＋借家権で実質1,000万円台まで圧縮

・区分マンション：評価額3,000万円→分割・運用・節税すべてにバランスよし

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【まとめ】豊島区での不動産選びは「相続を見据えた価値」で判断を

不動産は「相続税評価額を圧縮できる資産」として非常に有効ですが、物件の種類・構造・立地によって、その効果は大きく変わります。

豊島区はエリアごとの特性が顕著で、賃貸需要が高い地域もあれば、売却に時間がかかる住宅地も存在します。そのため、「節税になるかどうか」だけでなく、「相続後に家族がどう扱いやすいか」「収益性があるか」という観点でも総合的に検討することが重要です。

相続税対策は、数年後を見据えて動くもの。豊島区で不動産を購入・保有・活用するなら、早い段階で信頼できる税理士・不動産業者とともに、将来の選択肢を広げる準備を始めていきましょう。