豊島区で「時価」と「相続税評価額」の違いを知る

不動産相続において、「時価」と「相続税評価額」という2つの言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。これらは似ているようでまったく異なる概念であり、理解していないと相続税額や遺産分割に大きな影響を及ぼす可能性があります。

特に豊島区のように地価が高く、不動産が相続財産の多くを占めるエリアでは、この違いを正しく理解することが円満な相続の第一歩です。本記事では、豊島区での「時価」と「相続税評価額」の違いをわかりやすく解説します。

【第1章】「時価」とは何か？

■ 定義

・一般市場でその財産が取引されるときの実勢価格

・不動産の場合は「近隣の取引事例」や「不動産鑑定評価」に基づく価格

■ 特徴

・市場の需給や景気に左右されるため、変動が大きい

・不動産の場合、同じエリアでも物件の状態や立地で差が出やすい

■ 豊島区での例

・池袋駅徒歩5分のマンションの売買事例では1㎡あたり150万円

・同じ物件でも売主・買主の交渉で価格が変わることも

【第2章】「相続税評価額」とは何か？

■ 定義

・相続税を計算するために国税庁が定めた評価基準額

・土地は路線価または倍率方式、建物は固定資産税評価額で算出

■ 特徴

・時価の概念とは異なり、国が決めた基準で毎年発表される

・一般的に時価よりも低い傾向がある（時価の70～80％程度が目安）

■ 豊島区の土地の相続税評価額

・例：池袋の主要道路沿いの路線価＝1㎡あたり120万円（2024年）

・同エリアの時価よりも1～2割低い場合が多い

【第3章】「時価」と「相続税評価額」の違いが相続に与える影響

■ 相続税額の算出に直結

・相続税は相続税評価額で計算される

・時価が高くても評価額が低ければ税額も低くなる

■ 遺産分割のトラブルに発展する可能性

・相続人の中には「時価」で分けたい人もいれば「評価額」で分けたい人も

・不動産の分割や換価分割で意見が割れやすい

■ 豊島区での実例

・目白の土地：時価2億円、相続税評価額1.5億円

・税金負担は軽減されるが、分割の公平感が欠けて争いに

【第4章】評価額を下げるための工夫と注意点

■ 小規模宅地等の特例

・被相続人が住んでいた宅地は330㎡まで80％減額可能

・豊島区の住宅密集地で有効な節税策

■ 貸家建付地・借地権割合の適用

・賃貸物件や借地権付き物件は評価額が下がる

■ 不動産鑑定評価を依頼するケースも

・時価が評価額を大きく下回る場合、鑑定評価をもとに修正申告が可能

■ 注意点

・不当に低い評価は税務署から否認されるリスク

・事前に税理士や司法書士に相談して適正評価を行う

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【第5章】豊島区での実務アドバイス

■ 財産目録を作成する際は両方の価格を把握

・時価と相続税評価額の差を知ることで戦略的な分割が可能

■ 相続人全員で共通認識を持つ

・「評価額＝市場価格ではない」ことを共有しておく

■ 専門家の関与が重要

・税理士：評価額を正確に計算し節税策を提案

・司法書士：不動産登記や名義変更

・不動産業者：市場価格の査定

【まとめ】違いを知ることで円滑な相続へ

豊島区のように地価が高く、不動産が相続財産の大部分を占める地域では、「時価」と「相続税評価額」の違いを理解しておくことが円満な相続のカギとなります。

この2つの価格の差は、相続税額だけでなく遺産分割の公平感やトラブル防止にも直結します。正しい知識を持ち、必要に応じて専門家のサポートを受けながら、スムーズな相続手続きを進めましょう。