豊島区の古家付き土地の評価を下げる方法

相続や贈与の際に課税される相続税や贈与税は、財産の評価額に応じて決まります。特に不動産の割合が大きい豊島区では、土地の評価額をいかに適正に、そしてできる限り低く算出するかが大きな節税ポイントとなります。

その中でも注目されているのが「古家付き土地」です。建物が古く、価値がほとんどない状態であっても、建物があることで土地の評価額を下げることが可能になるケースがあります。

この記事では、豊島区における古家付き土地の評価を下げる方法や注意点をわかりやすく解説します。

【第1章】古家付き土地とは？

■ 定義

・老朽化が進み、建物としての価値がほとんどないが取り壊されていない土地

・建物があることによって「更地」ではなく「建付地」として扱われる

■ 豊島区での典型例

・築40年以上の木造住宅が残った土地

・建物が使われていないが、取り壊すと費用がかかるため放置されているケース

---

【第2章】古家付き土地が評価を下げられる理由

■ 更地と建付地の違い

更地：自由に使えるため評価額が高い

建付地：建物があるため利用制限がかかり、評価額が下がる

■ 建物があることで適用される控除

・建付地の評価は更地価格の約80％程度に下がる

・賃貸建物の場合はさらに借家権割合控除が適用される

■ 豊島区の例

・池袋の更地価格：1㎡あたり120万円

・古家付き土地の建付地評価：1㎡あたり約96万円（20％減）

---

【第3章】評価を下げるための具体的な方法

■ 1. 建物を取り壊さずに残しておく

・取り壊すと更地評価になり固定資産税の負担増

・相続税対策上の効果はなし

■ 2. 賃貸物件として貸す

・借家権割合控除が適用される（通常30％程度）

・小規模宅地等の特例も活用できれば大幅に評価減

■ 3. 建物の老朽化を証明する

・固定資産税評価額を低くするため、老朽化を調査・申告

・耐用年数を過ぎていれば建物評価額はゼロ近くに

■ 4. 小規模宅地等の特例を併用

・居住用または事業用であれば330㎡まで80％減額

・豊島区の土地は面積が狭いことが多く、適用しやすい

【第4章】注意点とリスク

■ 建物の安全性

・倒壊の危険がある古家を放置すると、管理責任が問われる

■ 相続後の売却に影響

・買主が建物を解体する必要があるため、売却価格が下がる傾向

■ 豊島区特有の課題

・建物を取り壊すと「再建築不可」になる土地がある

・用途地域や道路付けに注意が必要

【第5章】専門家と連携した評価減の実現

■ 税理士：相続税評価額の適正算出と申告

■ 司法書士：相続登記や建物の名義確認

■ 不動産業者：古家付き土地の市場価格の把握

■ 建築士：老朽化の程度を調査し証明書を作成

 

★ 豊島区での実務例

・古家付き土地を賃貸に出し、借家権割合と小規模宅地等の特例を併用

・評価額を更地の半分以下に抑えることに成功

【まとめ】古家付き土地は評価額を下げるチャンス

豊島区では地価が高いため、土地の評価額をいかに抑えるかが相続税対策の重要ポイントです。

古家付き土地をうまく活用することで、節税効果を期待できるケースがあります。

ただし、建物の放置や意図的な評価引き下げはリスクを伴います。

専門家のアドバイスを受けながら、安全かつ適法な方法で評価額を下げる工夫を行いましょう。