豊島区での収益物件の相続とキャッシュフロー対策

不動産を相続する際、「評価額」や「相続税額」に意識が集中しがちですが、実際の運用や維持管理において重要なのが“キャッシュフロー”です。特に収益物件（賃貸アパート・マンションなど）を相続する場合には、毎月の収支バランスをいかに保つかが、今後の不動産経営の成否を大きく左右します。

本記事では、地価が高く収益物件が多い豊島区を例に、相続時に押さえるべきキャッシュフロー対策や実務の注意点を解説します。

【第1章】収益物件を相続する際の基本的な流れ

■ 相続開始から引き継ぎまでのステップ

・被相続人の死亡 → 相続人の確定 → 財産目録の作成 → 分割協議 → 相続登記

■ 収益物件特有の注意点

・賃貸契約の引き継ぎ（借主が存在）

・建物・設備の維持管理義務

・賃料収入の継続管理

■ 豊島区の典型例

・池袋周辺のワンルームマンション数戸を相続するケース

・相続税は発生しなかったが、維持費・修繕費が大きな負担に

【第2章】収益物件の評価と相続税への影響

■ 評価の考え方

・土地：路線価方式

・建物：固定資産税評価額

・貸家建付地評価、借家権割合控除など

■ 評価額が低くても実際の支出が大きい理由

・築年数が古い物件の場合、修繕費がかさむ

・空室率が高まると収入が減少

■ 豊島区の評価例

・路線価ベースで5,000万円評価 → 実勢価格は8,000万円超

・相続税は控えめでも、実際は大きな負担感を伴う

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【第3章】キャッシュフローを圧迫するリスクとは

■ 空室リスク

・学生街や単身者向けの物件は入れ替わりが激しい

・駅から遠い、築年数が古いと空室期間が長期化

■ 修繕・設備更新コスト

・エレベーター、屋上防水、給排水管など高額な修繕が必要

・大規模修繕計画が未整備の場合、突然の出費となる

■ 借入金の返済

・被相続人がローンを残していた場合、相続人が継続返済を求められる

・キャッシュフローが赤字になることも

■ 税金や保険料の負担

・固定資産税・都市計画税

・建物の火災保険・地震保険

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【第4章】キャッシュフロー改善の具体策

■ 1. 管理会社の見直し

・無駄な管理費や修繕費がかかっていないか確認

・地元密着型で実績のある会社に変更することで空室率改善へ

■ 2. 物件のリフォーム・リノベーション

・水回りの更新、デザイン性の向上で賃料アップを狙う

・豊島区では築古物件が多いため差別化の余地あり

■ 3. 融資条件の見直し

・金利が高いままになっていないか？

・銀行と交渉し、借り換えや期間延長で返済負担を軽減

■ 4. 一部売却による資金化

・収益性が低い部屋・物件を売却し、維持コストを圧縮

・相続人間で共有している場合は持分売却も選択肢

■ 5. 不動産会社や税理士と連携して収支計画を立てる

・将来の修繕計画を反映したキャッシュフローツールの作成

・不動産経営の“見える化”

【第5章】相続対策としての法人化や信託活用

■ 法人化のメリット

・経費計上の幅が広がる

・所得分散による節税

・相続時の資産評価額の抑制

■ 家族信託の活用

・高齢の親が元気なうちに管理権限を子に移す

・継続的な賃貸運営が可能に

■ 豊島区での実例

・高齢の母から息子が賃貸マンション3棟を家族信託で引き継ぎ、法人化 → 税理士と連携して安定運営中

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【まとめ】収益物件の相続は「経営」の始まり

収益物件の相続は、単なる資産の承継ではなく「事業の引き継ぎ」に他なりません。豊島区のような地価・賃料水準の高いエリアでは、毎月のキャッシュフローを意識した経営判断が求められます。

「評価額」だけを見て安心せず、実際の支出・収入バランスを把握し、将来に向けた収支改善を行うことが、不動産経営者としての第一歩です。