豊島区で不動産管理法人を活用した相続税対策

豊島区の不動産は都内でも高額な評価がつくエリアが多く、相続税の負担が重くなりがちです。そのため、相続税対策として「不動産管理法人」の活用が注目されています。不動産管理法人をうまく活用することで、所得分散や資産評価の引き下げなど、節税効果が期待できます。本記事では、豊島区における不動産管理法人を活用した相続税対策の具体的な方法や注意点を解説します。

【第1章】不動産管理法人とは

・個人が所有する不動産を法人に移し、法人として管理・運営する形態

・賃料収入を法人が受け取り、法人税として課税される

・役員報酬や経費計上が可能

【第2章】相続税対策としてのメリット

■ 所得分散による税率軽減

・高額所得者層の累進課税を回避

・家族を役員にして報酬を分散

■ 資産評価の引き下げ

・法人所有にすることで株式評価の方法により評価額を圧縮

■ 経費計上の幅が広がる

・管理費、人件費、車両費などの経費を計上可能

■ 継続的な不動産運営

・法人格を活用して長期的な管理が可能

【第3章】デメリットとリスク

■ 法人設立・維持コスト

・設立費用や毎期の決算申告費用が発生

■ 資産移転時の課税

・個人から法人へ不動産を移す際に譲渡税や登録免許税がかかる

■ 管理の複雑化

・法務・税務・会計の専門知識が必要

■ 相続人間の株式分割トラブル

・株式の分配が難航すると法人運営が停滞

【第4章】豊島区での実践ポイント

■ 所得税の節税

・池袋や目白など、家賃収入が高い地域ほど所得税の節税効果が大きい

■ タイミングの重要性

・相続発生前に計画的に法人化することで効果を最大化

■ 専門家チームの組成

・税理士、司法書士、不動産会社との連携が不可欠

【第5章】事例紹介

◆　豊島区の賃貸マンション3棟を管理法人化し、年間所得税を数百万円削減

背景

相続予定者：豊島区在住の60代男性（不動産オーナー）

所有物件：池袋駅徒歩10分圏内にRC造賃貸マンション3棟（総戸数36戸）

年間家賃収入：約6,000万円

個人経営時の課題：

・所得税率が最高税率（45%）に達し、高額な税負担

・固定資産税・修繕費など経費計上の限界

実施内容

１．不動産管理法人を新設（家族を役員に任命）

２．3棟を法人へ現物出資（適正評価額で譲渡）

３．賃貸運営にかかる管理費・修繕積立金・広告宣伝費などを法人経費化

４．家族役員（妻・子2人）へ適正額の役員報酬を支払い、所得分散

効果

・法人税率約23%に軽減（個人最高税率45%から大幅減）

・家族への役員報酬により、課税所得を抑制

・年間の所得税・住民税負担を約380万円削減

◆　相続発生後も法人が賃貸運営を継続し、安定したキャッシュフローを確保

背景

・相続人：40代兄妹2人

・被相続人の生前から不動産管理法人を設立

・所有物件：目白・大塚エリアのマンション2棟（計28戸）

・年間家賃収入：約3,800万円

実施内容

１．生前に不動産を法人所有とし、父親が株主として管理

２．相続発生後、兄妹が株式を相続（物件は法人所有のまま）

３．法人が継続して賃貸運営を行い、毎月安定収入を兄妹へ配当

４．法人の借入金も継承し、節税しながら修繕・更新を計画的に実施

効果

・相続直後でも物件売却の必要なし（納税資金は配当や内部留保から捻出）

・相続後5年間で物件価値が上昇し、将来売却時にはキャピタルゲインが見込める

【まとめ】

豊島区での不動産管理法人活用は、相続税・所得税両面での節税効果が期待できる一方、設立や運営には専門知識とコストが必要です。長期的な視点で資産承継計画を立て、信頼できる専門家と二人三脚で進めることが成功のカギとなります。