豊島区で相続した不動産をリノベして売却する際の注意点
豊島区は、池袋や目白、大塚など交通利便性が高いエリアを多く抱え、不動産の需要が非常に高い地域です。相続で取得した不動産を売却する場合、「リノベーションを施して高く売る」という戦略は魅力的に思えます。しかし、リノベーションには費用や工期、法規制の問題が絡むため、計画を誤ると利益が大幅に減ってしまうリスクがあります。
本記事では、豊島区で相続不動産をリノベして売却する際に押さえておきたい注意点を、税務・法律・市場動向の3つの視点から解説します。
第1章：リノベーション売却のメリットとデメリット
1.1 メリット
・築古物件の資産価値を向上できる
・内装刷新により購買層の幅が広がる
・賃貸投資家にもアピール可能（高い利回り設定が可能）
・他物件との差別化が可能
1.2 デメリット
・工事費用が高額（特に都心部の職人単価は上昇傾向）
・工期中は売却ができず、市場の好機を逃す可能性
・リノベ費用を売却価格に十分転嫁できない場合がある
・構造や設備の制約により希望通りの改修ができないことも
第2章：豊島区特有の留意点
2.1 建築規制・用途地域の確認
・豊島区は住居系用途地域が多く、商業利用には制限がある
・接道義務や建ぺい率・容積率により増築が不可の場合あり
2.2 再開発エリアの動向
・池袋駅周辺や大塚駅周辺は再開発中・計画中の案件が多い
・再開発予定地に近い物件はリノベ後の価値上昇が見込める一方、工事騒音や交通規制の影響も考慮が必要
2.3 需要ターゲットの明確化
・単身向けかファミリー向けかによって改修内容が異なる
・目白・駒込エリアはファミリー層、池袋周辺は単身層が強い需要
第3章：リノベ費用と売却価格のバランス
3.1 過剰投資のリスク
・1,000万円以上のリノベ費用をかけても、その全額が価格に反映されるとは限らない
・築年数・立地・専有面積に応じて費用の上限を設定することが重要
3.2 投資回収シミュレーション
・「リノベ後予想売却価格 －（取得費＋リノベ費用＋諸経費）」で利益試算
・実際の成約事例を基に現実的な価格設定を行う
3.3 税金への影響
・譲渡所得税は売却益に課税される
・リノベ費用は譲渡費用として控除できる場合があるが、工事内容によっては対象外になることも
第4章：売却前の実務上の注意点
4.1 相続登記を先に完了する
・2024年4月以降、相続登記は義務化（3年以内）
・登記が完了していないと売却契約ができない
4.2 工事業者の選定
・豊島区での実績があるリフォーム・リノベ会社を選ぶ
・工事保証やアフターサービスの有無を確認
4.3 タイミングの見極め
・工期と市場の繁忙期（1〜3月、9〜10月）を逆算してスケジュールを組む
・長期化すると金利や市場動向の変化で売却価格が下がるリスク
4.4 売却戦略の設定
・「即入居可能物件」として広告できるよう工事完了後すぐ販売開始
・写真・動画を活用し内装の魅力を最大限アピール
第5章：事例紹介
事例1：池袋駅徒歩7分の区分マンション（築35年）
・相続後、800万円の内装・設備リノベを実施
・モデルルーム仕様に近い仕上げで、ファミリー層をターゲット
・工事後2か月で売却、購入希望者が複数現れ競合入札に
・結果、想定価格より280万円高く成約
事例2：大塚駅近の木造戸建（築40年）
・築古のためスケルトンリノベを実施（費用1,200万円）
・外観と間取りを一新し、賃貸投資家に販売
・リノベ後の家賃収入見込みを提示して販売戦略を構築
・高利回り提案が功を奏し、想定より早期に成約
まとめ
豊島区で相続不動産をリノベして売却する場合、費用対効果の見極めと市場タイミングの把握が成功のカギです。
また、相続登記や税務処理といった法律的な準備も並行して行う必要があります。
無計画な改修は赤字につながる可能性があるため、リノベ経験豊富な業者・不動産会社・税理士と連携し、投資回収のシミュレーションを行ったうえで着手することをおすすめします。
シェアする