豊島区の再建築不可物件を相続した場合の対応策
東京都豊島区は、池袋・目白・駒込などの人気エリアを抱える都市型住宅地です。
再開発や地価上昇の影響で、不動産の資産価値は高い傾向にありますが、その中には「再建築不可物件」と呼ばれる特殊な物件も存在します。
再建築不可物件とは、現行の建築基準法の道路接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさないため、新たに建物を建てられない土地のことです。相続した際には、売却の難しさや利用制限など多くの課題が生じます。
本記事では、豊島区で再建築不可物件を相続した場合のリスクと活用・処分の方法を具体的に解説します。
第1章：再建築不可物件とは何か？
1.1 定義と背景
・建築基準法第43条に基づき、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地は建築不可
・昭和25年以前に建てられた住宅や路地奥の長屋などに多い
・豊島区の古い住宅密集地（特に池袋本町・雑司が谷・南大塚など）に多く存在
1.2 なぜ相続で問題になるのか
・再建築できないため市場価値が低い
・金融機関の融資がつきにくく、買い手が限られる
・相続税評価額は低めだが、売却しづらく納税資金に困るケースが多い
第2章：相続時の注意点
2.1 相続登記の義務化
2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記を行わないと10万円以下の過料が科されます。
2.2 固定資産税の負担
再建築不可であっても、土地や建物の固定資産税は発生します。利用価値が低くても長期保有すれば税負担は続きます。
2.3 相続税評価額と実勢価格の差
・路線価は実勢価格より低めに設定されることが多い
・再建築不可物件は更に市場価格が下がるため、売却益は期待しにくい
第3章：対応策① 売却
3.1 現状渡しでの売却
・再建築不可のままでも現金化できる
・購入者は投資家や近隣住民が中心
・実勢価格は再建築可能物件の50〜70%程度
3.2 買主候補
・隣地所有者（セットバックや土地拡大目的）
・賃貸経営を狙う投資家
・民泊・簡易宿泊所経営者（用途によっては許可取得可能）
3.3 仲介業者の選び方
・再建築不可の取引経験が豊富な不動産会社を選ぶ
・豊島区内での成約実績があるか確認する
第4章：対応策② 建築可能にする方法
4.1 セットバックによる接道義務の充足
・道路中心線から2m後退させることで再建築可になる場合あり
・隣地所有者の協力や道路認定の有無を確認する必要がある
4.2 隣地購入または共有化
・隣接地を購入して接道部分を確保
・費用はかかるが資産価値が大幅に向上する可能性
4.3 行政との協議
・豊島区役所・建築課に相談し、私道の持分取得や道路認定手続きの可否を確認
第5章：対応策③ 活用する方法
5.1 リフォーム・リノベーションして賃貸
・現在の建物を活かして賃貸化
・家賃収入で固定資産税や維持費をまかなう
・耐震性や設備更新の費用を事前に見積もる
5.2 駐車場・トランクルーム活用
・建物を解体して平地利用
・初期投資が少なく短期運用が可能
5.3 倉庫・事務所利用
・建築不可でも既存建物の用途変更で活用できる場合あり
第6章：事例紹介
事例1：南大塚の木造住宅
・築50年、延床80㎡の木造戸建てを相続
・隣地所有者に土地を売却し、接道義務を満たして再建築可能に
・再建築可となった後に市場で売却し、相続税納税資金を確保
事例2：池袋本町の長屋
・路地奥の長屋を相続
・建物を簡易リフォームし、学生向けシェアハウスとして運営
・年間家賃収入約240万円を確保し、固定資産税・修繕費を賄う
第7章：専門家に相談するメリット
・法務局での登記や接道確認などの手続きが複雑
・土地家屋調査士や司法書士が接道義務の可否を調査
・不動産業者は現金化の戦略を提案
・税理士は相続税・譲渡所得税の最適化を助言
まとめ
豊島区で再建築不可物件を相続すると、利用や売却に制限があるため慎重な判断が必要です。
接道義務を満たす工夫や賃貸活用、専門家の助言を受けた売却戦略により、資産価値を最大限引き出すことが可能です。
相続後は放置せず、早めの調査と活用方法の検討を行うことが重要です。
シェアする