豊島区で古アパートを相続したときの選択肢
東京都豊島区は、池袋・巣鴨・大塚など商業施設や住宅が密集し、学生や単身者向けのアパートも数多く存在しています。昭和期に建てられた木造アパートがまだ残っており、老朽化が進んでいるケースも少なくありません。
親や親族からそうした古アパートを相続したとき、相続人は「管理して賃貸を続けるべきか」「売却して現金化するべきか」「建替えやリノベーションを行うべきか」といった難しい判断を迫られます。
本記事では、豊島区で古アパートを相続した場合に考えられる選択肢を、メリット・デメリット・税務面の注意点を交えながら解説します。
第1章：古アパート相続時の現状把握
1.1 建物の老朽化
・築30年以上のアパートは耐震基準を満たしていないことが多い
・設備（給排水管、電気、ガス）が劣化し修繕費が高額になる可能性
1.2 入居状況
・高齢入居者や生活保護受給者が多い傾向
・空室率が高まりやすい
1.3 土地の条件
・豊島区は路線価が高いため、土地資産価値は依然として大きい
・ただし再建築不可の敷地や狭小敷地では活用が難しい
第2章：賃貸経営を続ける場合
2.1 メリット
・安定した家賃収入を確保できる
・相続税対策として「貸家建付地評価」や「小規模宅地等の特例」の恩恵を受けられる
2.2 デメリット
・修繕費・維持管理費の負担が増える
・空室リスク、家賃下落リスクが高い
・耐震性不足の場合、災害リスクや入居者確保の難しさがある
2.3 豊島区特有の注意点
・単身者需要はあるが、新築マンションとの競合が激しい
・古いアパートは外国人留学生や短期入居者にニーズがある
第3章：売却して現金化する場合
3.1 メリット
・相続税や修繕費の負担を回避できる
・現金化により分割相続しやすい
3.2 デメリット
・老朽化物件は評価額より安く売却される
・更地にして売却する場合、解体費用がかかる
3.3 豊島区での売却戦略
・駅近・商業地なら高額での土地売却が可能
・再開発エリアではデベロッパーの需要が強い
・アパート一棟買取業者に相談するのも有効
第4章：建替え・リノベーション
4.1 建替えのメリット
・新築アパートやマンションとして再投資可能
・家賃収入の増加と資産価値向上
4.2 建替えのデメリット
・多額の建築費用とローン負担
・再建築不可の土地では建替え不可
4.3 リノベーションのメリット
・古さを活かして「レトロ賃貸」として差別化可能
・新築に比べて費用を抑えられる
4.4 豊島区の事例
・池袋では築40年の木造アパートをデザインリノベしてシェアハウスに転用
・巣鴨では耐震補強と内装刷新で家賃を20％アップ
第5章：土地活用の転換
5.1 駐車場経営
・駅から少し離れた立地でも需要あり
・初期投資が比較的少ない
5.2 コインランドリーや店舗
・商業エリアなら安定収益
・専門業者との提携が有効
5.3 更地売却
・相続税納税資金として即効性がある
・将来の資産形成より現金確保を優先する場合に選択
第6章：税務と法務のポイント
6.1 相続税評価
・老朽化による市場価格の下落は考慮されにくい
・ただし「貸家建付地評価」で20〜30％の評価減が可能
6.2 小規模宅地等の特例
・相続人が住む場合：最大80％評価減
・賃貸の場合：最大50％評価減
6.3 法務リスク
・過去の賃貸契約の引き継ぎ
・入居者退去交渉の難航
第7章：事例紹介
事例1：池袋駅徒歩10分の築35年アパート
・相続人がリフォームして家賃を相場より1割下げ、満室経営に成功
・年間収益を納税資金に充当し、売却を回避できた
事例2：大塚の木造アパート（築40年）
・老朽化と空室率増加により維持困難
・解体して更地にし、デベロッパーに売却
・相続人間で現金を分け合いトラブル回避
第8章：専門家への相談の重要性
不動産会社：賃貸・売却の市場調査
税理士：相続税評価や節税対策
弁護士：入居者対応や遺産分割協議
建築士：建替え・リノベーションプラン
まとめ
豊島区で古アパートを相続した場合、
・賃貸経営を続ける
・売却して現金化する
・建替えやリノベーションで活用する
・土地用途を転換する
という複数の選択肢があります。
大切なのは、建物の現状・入居状況・土地条件を正しく把握し、相続人のライフプランや税務上の影響を考慮したうえで最適な判断をすることです。
専門家のサポートを受けながら、資産価値を最大限に活かす戦略を選択することが、相続成功のカギとなるでしょう。
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