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相続知識

豊島区の不動産市場と相続後の出口戦略

東京都豊島区は、池袋を中心とする商業エリアと、巣鴨・大塚・目白といった落ち着いた住宅エリアが共存する、独自の不動産市場を形成しています。再開発が進み、タワーマンションの建設も相次ぐ一方で、古くからの木造住宅やアパートも多く、相続の場面では多種多様な不動産が登場します。


相続人にとって重要なのは、「相続した不動産をどう活用・処分するか」という出口戦略です。出口戦略がないまま所有を続けると、固定資産税や維持管理費の負担が積み重なり、資産どころか負債になってしまう可能性もあります。


本記事では、豊島区の不動産市場の特徴を踏まえ、相続後にどのような出口戦略を取るべきかを具体的に解説していきます。






第1章：豊島区の不動産市場の特徴


1.1 高い地価水準


・豊島区は23区の中でも地価が高く、特に池袋駅周辺は商業地として価格が上昇傾向


・住宅地も山手線沿線に位置することから需要が安定



1.2 再開発とタワーマンション需要


・池袋駅周辺では再開発が続き、大規模商業施設やタワーマンションが次々誕生


・投資家・富裕層の購入意欲が強い



1.3 多様な入居需要


・学生（学習院大学、立教大学など）、単身サラリーマン、外国人居住者の需要が豊富


・小規模アパートや分譲マンションも高い稼働率を維持



1.4 古い建物の課題


・戦後に建てられた木造住宅や昭和期のアパートが多く、老朽化が進んでいる


・相続後の維持費負担や建替え需要が発生しやすい






第2章：相続後に不動産を放置するリスク


2.1 固定資産税・都市計画税の負担


・豊島区の地価は高いため、毎年の固定資産税が重い


・空き家特例が使えない場合、税額がさらに増える



2.2 空き家問題


・相続後に放置された空き家は、老朽化による倒壊リスクや治安悪化を招く


・豊島区も「空き家対策特別措置法」の対象となっており、行政指導を受ける可能性あり



2.3 遺産分割の遅れ


・「誰も住まないが処分もできない」という状況は、相続人間の争いの火種になる


・売却や活用の方針が定まらないまま時間が経つと、不動産の価値が下がることも






第3章：豊島区で考えられる出口戦略


3.1 売却する


・最もシンプルな出口戦略


・メリット：現金化して分割しやすい、相続税納税資金に充てられる


・デメリット：売却益に譲渡所得税がかかる可能性


豊島区の特徴


・池袋駅周辺は高値での売却が可能


・古家付き土地も、再開発需要によりデベロッパーが買い取るケースがある



3.2 賃貸活用する


・アパートやマンションをそのまま賃貸経営として引き継ぐ


・メリット：安定収入を確保、相続税評価額の引き下げ効果


・デメリット：修繕費や管理の負担、空室リスク



3.3 リノベーションして価値を高める


・古い物件をリフォーム・リノベして賃貸や売却に回す


・豊島区は単身需要が多く、築古でも設備を整えれば高い入居率を維持可能



3.4 等価交換や再開発参加


・老朽化物件をデベロッパーに差し出し、新築マンションの一部を取得する方法


・豊島区の再開発エリアでは実際に増えている


・現金収入よりも「資産を残したい」人に適している






第4章：出口戦略ごとの税務上の注意点


4.1 売却時の譲渡所得税


・相続後すぐの売却なら「取得費加算の特例」が使える


・遺産分割協議が長引くと、特例の適用が受けられないことも



4.2 賃貸経営時の節税


・建物の減価償却費や修繕費を経費にできる


・相続税評価額が「貸家建付地」として減額されるメリットあり



4.3 小規模宅地の特例


・自宅や賃貸物件として使う場合、最大80％の評価減が可能


・相続税負担を大幅に軽減できるため、出口戦略とセットで検討する価値がある






第5章：具体的な事例


事例1：池袋の一棟アパートを相続


・老朽化していたが、リフォーム後に学生向け賃貸として再活用


・家賃収入で相続税の返済をカバーでき、資産を維持



事例2：巣鴨の一戸建てを相続


・相続人が住む予定なし → 売却して現金化


・得られた資金を3人で分割し、納税と生活資金に充当



事例3：大塚の古家付き土地


・更地にして売却しようとしたが解体費用が高額


・そのままデベロッパーに売却し、手取り額を最大化






第6章：専門家に相談すべきタイミング


・不動産会社：市場価格の査定、売却戦略


・税理士：相続税・譲渡所得税の試算


・弁護士：遺産分割トラブルの予防


・不動産コンサルタント：リノベーションや再開発の活用提案






まとめ


豊島区の不動産市場は、地価の高さ・再開発の進展・多様な需要が相まって、相続不動産の出口戦略次第で大きく結果が変わるエリアです。


・すぐに売却して現金化するか


・貸経営を続けるか


・リノベーションや再開発に参加するか


いずれの選択肢をとるにしても、税務と市場動向を踏まえた計画が必要不可欠です。


相続はゴールではなく、不動産を次世代にどう残すかを決めるスタートでもあります。豊島区で不動産を相続した方は、ぜひ出口戦略を早めに検討し、専門家とともに最適な判断をしていきましょう。

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