豊島区で老朽アパートを建て替える際の相続的視点
東京都豊島区は、池袋・大塚・巣鴨・目白といった商業と住宅が混在する地域であり、賃貸需要が非常に高いエリアです。そのため、昭和期に建築されたアパートが今なお数多く存在しています。しかし、築40年以上の老朽アパートでは耐震性・設備・収益性に問題が生じ、建て替えの判断を迫られるオーナーが増えています。
特に相続が絡む場面では、「建て替えを前提にどう資産を承継するか」「相続税をどう抑えるか」「兄弟姉妹間の公平性をどう担保するか」といった課題が顕在化します。本記事では、豊島区で老朽アパートを建て替える際に考慮すべき相続的視点について詳しく解説します。
第1章：老朽アパートの現状と課題
1.1 老朽アパートの典型的な問題点
・耐震基準の未充足：1981年以前に建築されたアパートは新耐震基準を満たしていない場合が多い
・空室率の上昇：新築マンションとの競合により、家賃水準が低下
・修繕費の増大：給排水設備・外壁・屋根などの維持管理コストが高騰
1.2 豊島区特有の事情
・池袋周辺は学生・単身サラリーマンの需要があるが、築古物件は敬遠されがち
・再開発地域に近い物件は、地価の高騰により建替え後の資産価値上昇が期待できる
・一方、狭小敷地や接道条件の問題で再建築不可の物件も存在する
第2章：相続における老朽アパートのリスク
2.1 評価額と実勢価格の乖離
相続税評価額は路線価を基準にするため、実際の市場価値と乖離が生じることがあります。老朽化による実勢価格の低下が評価額に反映されにくい点に注意が必要です。
2.2 納税資金不足
アパートという「現金化しづらい財産」を相続することで、相続税を現金で納める際に資金不足に陥りやすいのが実情です。
2.3 共有名義によるトラブル
兄弟姉妹で老朽アパートを共有相続した場合、修繕・建替え・賃貸方針で意見が対立しやすく、管理が難航するケースが多いです。
第3章：建て替えを行うメリットと相続的効果
3.1 資産価値の向上
老朽アパートを新築の賃貸マンションに建替えることで、賃料水準を引き上げ、収益性を改善できます。相続税評価額は上がりますが、長期的な資産維持には有効です。
3.2 相続税対策
・建物は「固定資産税評価額」で評価されるため、新築しても土地ほどの評価上昇は起きにくい
・賃貸として運用すれば「貸家建付地評価」により土地評価を20〜30％減額できる
・小規模宅地等の特例（最大200㎡で50％減額）を適用すれば、さらに節税が可能
3.3 家族間トラブルの回避
建て替えにより「誰が使うのか」「どう管理するのか」が明確になり、共有トラブルを防止できます。
第4章：建て替えに伴う相続的な注意点
4.1 建替え費用の捻出
建て替え費用は数千万円単位にのぼります。相続人の中で負担できる人がいるか、または金融機関から借入できるかがポイントです。
4.2 名義の整理
相続登記を済ませずに建て替えを進めると、権利関係が複雑化しトラブルを招きます。相続人全員の同意を得たうえで名義を一本化する必要があります。
4.3 遺産分割の公平性
建替え後の物件を誰が所有するかを巡り、他の相続人から不満が出る可能性があります。代償分割（現金補填）や換価分割を視野に入れた調整が必要です。
第5章：豊島区での活用事例
事例1：池袋の木造アパートを建替え
築50年の木造アパートを長男が建替え、鉄筋コンクリート造のマンションに。家賃収入が2倍になり、相続税納税資金も賄えた。兄弟には代償金を支払い、公平性を確保。
事例2：大塚の老朽アパートをそのまま相続
兄弟で共有相続したが、修繕方針で対立。結果として老朽化が進み、入居者が減少。最終的に安値で売却することとなり、相続人全員が不満を抱えた。
事例3：巣鴨の土地を建替えて二世帯住宅＋賃貸
相続人が自宅用と賃貸用を併設した二世帯住宅に建替え。相続人家族が住むことで小規模宅地等の特例を利用し、税務メリットを享受。
第6章：専門家と連携する重要性
司法書士：相続登記、名義整理
税理士：相続税評価額の試算、特例の適用確認
不動産鑑定士：建替え前後の資産価値の算定
不動産会社：建替え計画、賃貸運用プランの提案
複数の専門家が連携することで、法務・税務・収益のすべてをカバーできます。
まとめ
豊島区で老朽アパートを相続した場合、そのまま維持するのか、建て替えるのかは大きな決断です。
・建替えは資産価値の向上と相続税対策に有効
・一方で費用や相続人間の公平性に課題がある
・代償分割・換価分割・小規模宅地等の特例を組み合わせることで、相続トラブルを防げる
「相続」という観点を踏まえて建替えを検討することが、円満な資産承継と家族関係の維持につながるのです。
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