渋谷区で相続した不動産の売却 ― 都心ブランドを活かすための実践ガイド
東京都渋谷区は、都心を代表するビジネス・文化・居住の中心地。
「代々木」「恵比寿」「広尾」「表参道」「神宮前」「松濤」など、全国的に名前の知られたエリアが集まっており、不動産価値・地名ブランドの両面で非常に高い評価を受けています。
その一方で、地価の高さゆえに相続税負担も重く、維持管理費も高額になるため、相続後の活用・売却判断が重要になります。
本記事では、渋谷区で不動産を相続した場合の売却手順、税務上の注意点、高く売るための具体策を詳しく解説します。
第1章：渋谷区の不動産市場の特徴
1.1 ブランド性と資産価値の高さ
渋谷区は、23区の中でも常に上位の地価を誇るエリアです。
2025年現在、地価公示によると区全体の平均は1㎡あたり約180万円前後と、全国的にも極めて高水準。
相続税評価額も高く、相続税が発生するケースが非常に多いです。
1.2 エリア別の特徴
・松濤・南平台町・広尾エリア
高級邸宅地として全国的に有名。土地取引が中心で相続案件も多い。
・代々木・初台・千駄ヶ谷エリア
都心近接の住宅・オフィス混在地。再開発や商業需要も強い。
・恵比寿・代官山・中目黒（渋谷区側）エリア
人気の高い商業・居住エリア。マンション売却が活発。
・神宮前・表参道エリア
路面店舗や商業ビルの取引が中心。法人・投資家からの需要が強い。
・笹塚・幡ヶ谷・本町エリア
住宅・マンションが中心。ファミリー層需要が安定。
このように、「どのエリアの不動産を相続したか」で戦略がまったく変わるのが渋谷区の特徴です。
第2章：相続不動産の種類と課題
2.1 主な相続不動産タイプ
・高級戸建住宅（松濤・南平台町など）
・区分マンション（恵比寿・代官山など）
・店舗・商業ビル（神宮前・宇田川町など）
・借地・底地（広尾・千駄ヶ谷などの旧住宅地）
2.2 相続後によくある課題
１．相続税評価額が高く、納税資金の確保が難しい
２．建物が老朽化しており、修繕・維持費が高額
３．兄弟間の共有相続による意思決定の遅れ
４．借地権・底地など複雑な権利関係
５．商業ビルなどでテナント契約・原状回復対応が必要
第3章：売却までの流れ
3.1 相続登記を行う
不動産を売却するには、まず被相続人（亡くなった方）の名義を相続人へ変更する必要があります。
2024年からは相続登記が義務化されており、怠ると過料（罰金）の対象になる場合も。
（管轄：東京法務局 渋谷出張所）
3.2 相続人の合意形成
複数人で相続した場合、売却には全員の合意が必要です。
遺産分割協議書を作成し、「売却の実行者」と「代金の分配方法」を明確にしておきましょう。
3.3 不動産会社への査定依頼
渋谷区では、取引実績のある不動産会社に査定を依頼することが重要です。
高額帯・商業地・投資向け・居住向けなど、扱うジャンルで得意不得意が分かれます。
例：
・住宅系 → 代々木上原・恵比寿・広尾に強い会社
・商業地系 → 渋谷・神宮前・表参道のテナント仲介に強い会社
3.4 売却方法の選択
・仲介売却：市場価格で販売し高値を狙う（時間に余裕がある方向け）
・不動産買取：相続税納付など、早期現金化を優先する場合に有効
第4章：税務・法務のポイント
4.1 相続税
相続開始から10か月以内に申告・納税が必要です。
渋谷区は地価が高いため、課税対象になりやすく、納税資金のために一部を売却するケースが多いです。
4.2 譲渡所得税
相続不動産を売却した場合、譲渡所得税が発生します。
ただし、「取得費加算の特例」を活用すれば、相続税の一部を取得費に加算でき、税負担を軽減できます。
4.3 借地・底地・共有名義の整理
渋谷区は古くからの邸宅地も多く、借地・底地・共有名義の整理が必要なケースも。
売却前に司法書士・不動産会社と連携し、契約・承諾関係を明確にしておきましょう。
第5章：高値売却のための戦略
１．立地価値を最大限に活かす
「渋谷駅徒歩圏」「代々木公園近く」「広尾アドレス」など、住所自体がブランドになります。
２．再開発・新駅開業の情報を活用
渋谷駅周辺の再開発や原宿エリアの商業リニューアルなど、将来性を打ち出すことで価格アップに。
３．富裕層・法人・外国人投資家の需要を狙う
渋谷区は海外投資家・企業オーナーの購入意欲が高い地域。
英語対応や海外ポータル掲載ができる仲介会社を選ぶと有利です。
４．古い建物は“リノベ素材”として販売する
特に神宮前・下北沢・幡ヶ谷などでは、古家再利用を望む層が増加。
解体せず現況販売でも高値が付くケースがあります。
第6章：売却事例
事例1：広尾の戸建住宅
母親から相続した築40年の木造住宅を更地にして売却。
「広尾アドレス」と整形地が評価され、建売業者間で競争入札が起こり、査定額より2,000万円高く成約。
事例2：恵比寿の区分マンション
父親から相続したマンションを売却。
投資用需要が高く、1か月以内に成約。賃貸中でも法人買主がつき、相場より8％高く売却成功。
事例3：神宮前の古家付き土地
祖父から相続した木造住宅を、アパレルショップオーナーに売却。
「雰囲気のある古家」を評価され、リノベ前提で高値成約。
第7章：専門家連携の重要性
渋谷区の不動産は金額が大きく、税務・法務のリスクも比例して高くなります。
そのため、以下の専門家連携が不可欠です。
・税理士：相続税・譲渡税の試算、節税提案
・司法書士：登記・遺産分割協議書作成
・不動産会社：地域と価格帯に合った販売戦略
・土地家屋調査士：境界・測量・接道確認
まとめ
渋谷区で相続した不動産を売却する際の成功ポイントは、以下の5点です。
１．相続登記・遺産分割を早期に完了する
２．相続税の納税スケジュールを意識する
３．ブランドエリアの価値を的確にアピールする
４．再開発・投資需要を活用する
５．専門家と連携してリスクを抑えながら進める
渋谷区は、単なる「都心の不動産」ではなく、**“世界的なブランド資産”**です。
相続によって引き継いだ不動産を正しく評価し、最適な売却・再投資を行うことで、次世代につながる価値ある資産運用が可能になります。
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