練馬区で相続した不動産の売却 ― 郊外住宅地で価値を守るための戦略と注意点
東京都練馬区は、23区の中でも特に緑が多く、落ち着いた住宅街が広がるエリアとして知られています。
石神井公園や光が丘公園などの自然環境に恵まれ、ファミリー層の定住率が高いのが特徴です。
一方で、都心に比べて地価上昇は緩やかで、相続後に売却・活用の判断を誤ると、思ったより価格が伸びないケースも多い地域です。
本記事では、練馬区で不動産を相続した際に、どのように手続きを進め、どんな戦略で売却を進めると良いかを具体的に解説します。
第1章：練馬区の不動産市場の特徴
1.1 エリアごとの特性
練馬区は23区の中で最も面積が広く、地域によって性格が大きく異なります。
◆練馬・桜台・中村橋
1.2 市場動向
・ファミリー層向け住宅の需要が安定しており、長期的に地価は堅調。
・駅徒歩圏・再開発エリアは上昇傾向。
・古い戸建・アパートなどの相続売却案件が増加。
・高齢化により「相続→売却→住み替え・整理」の動きが加速中。
第2章：相続不動産の種類と課題
2.1 相続されやすい不動産タイプ
・木造戸建（築30〜50年）
・賃貸アパート（地主型相続）
・区分マンション（昭和・平成初期築）
・借地・底地（旧法借地権が残るケースも）
2.2 よくある課題
・建物の老朽化で維持費・修繕費が負担
・相続人間で方針が合わない（売却 or 賃貸）
・相続税支払いのために急ぎ売却が必要
・借地・共有名義・再建築不可などの法的制限
特に練馬区では**地主系相続（複数の貸家や借地を持つ）**が多く、売却と節税を同時に考える必要があります。
第3章：売却までの流れ
3.1 相続登記を完了させる
相続した不動産は、まず名義を相続人に変更する「相続登記」を行う必要があります。
2024年から義務化され、放置すると過料（罰金）対象になることもあります。
（管轄：東京法務局 練馬出張所）
3.2 遺産分割協議
相続人が複数の場合は、遺産分割協議書を作成し、誰が売却を担当するか、代金をどう分配するかを明確にしておきます。
3.3 査定と販売計画
練馬区は、駅からの距離・接道・形状によって価格差が大きいため、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
「地元密着型」＋「広域展開型（大手）」の両方を比較すると良いです。
3.4 売却方法を決める
・仲介売却：高値を狙う場合。販売期間3〜6か月。
・不動産買取：早期現金化（相続税支払い・共有解消時に有効）。
第4章：税務・法務上の注意点
4.1 相続税
相続開始から10か月以内に申告・納税が必要です。
練馬区は住宅地が多いため、「小規模宅地等の特例（最大80％減）」が適用しやすいエリアです。
4.2 譲渡所得税
売却で利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
「取得費加算の特例」を使うことで、相続税の一部を取得費に加算でき、税負担を軽減できます。
4.3 借地・底地の整理
練馬区の旧住宅地では借地・底地が残るケースが多く、
・地主への承諾
・借地契約更新
・一括売却（借地と底地のセット）
などの対応が必要です。司法書士・不動産会社と連携しましょう。
第5章：高く売るための戦略
１．駅近・学区・公園など立地価値を明確にする
「石神井公園徒歩圏」「光が丘公園近く」など、地元ブランドを訴求。
２．古家の活用法を検討
「解体して更地販売」だけでなく、「リフォーム販売」や「古家付き投資用」としての売却も有効。
３．土地の測量を実施
境界確定済みの土地は、買主が安心して購入でき、価格交渉で有利。
４．地元業者＋大手仲介のハイブリッド戦略
練馬区は地元顧客が多いため、地域密着型の販売ネットワークを活かす。
５．売却時期を計画的に設定
相続税納付期限や確定申告のタイミングに合わせてスケジュールを立てる。
第6章：売却事例
事例1：石神井公園の戸建住宅
父親から相続した築45年の木造住宅を解体し、更地で販売。
南向き整形地だったため、建売業者が高値入札し、査定額より1,300万円アップで成約。
事例2：光が丘の区分マンション
母親から相続したマンションをリフォーム後に販売。
ファミリー層の需要が強く、広告開始から2週間で契約成立。
事例3：上石神井の借地物件
祖父から相続した借地住宅を地主と協議し、底地と一括で売却。
共有関係が整理され、スムーズに現金化。
第7章：専門家連携の重要性
練馬区の相続不動産は、借地・底地・共有などの法的課題が多く、専門家連携が欠かせません。
・税理士：相続税・譲渡税の試算と節税策
・司法書士：登記・協議書の作成
・土地家屋調査士：測量・境界確定
・不動産会社：地元市場を理解した販売戦略
特に、相続税の納税期限が迫っている場合は、税理士と不動産会社が連携して現金化計画を立てることがポイントです。
まとめ
練馬区で相続した不動産を売却する際は、
１．相続登記を早期に完了
２．相続人間での合意形成
３．地域に強い不動産会社への査定依頼
４．節税特例を活用
５．専門家チームによる計画的対応
練馬区は、都心アクセス・自然・住宅バランスが取れた資産性の高い地域です。
相続を機に放置せず、“売る・貸す・残す”の最適な判断を行うことで、家族の財産を守りながら次世代へつなぐことができます。
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