三鷹市で相続した不動産の売却 ― 文教と自然が調和する街で資産を守るために
東京都三鷹市は、中央線・井の頭線が通り、武蔵野市と並ぶ人気住宅エリアとして高い評価を受けています。
井の頭恩賜公園や玉川上水などの自然に囲まれながら、都心へのアクセスも良好で、「永住したい街」として幅広い世代に支持されています。
このように不動産価値が安定している一方で、相続によって取得した築古住宅や借地、共有名義の土地など、扱いに困る不動産も多く見られます。
本記事では、三鷹市で相続した不動産を売却する際の流れ、注意点、そして資産価値を最大化するためのポイントを解説します。
第1章：三鷹市の不動産市場の特徴
1.1 エリアごとの特徴
三鷹市は、商業と住宅がバランスよく共存する街であり、地域によって不動産の性格が大きく異なります。
◆三鷹駅周辺（下連雀・上連雀）
1.2 市場動向
・三鷹駅徒歩圏は地価上昇中（吉祥寺との接続エリアが特に人気）。
・中央線沿線の利便性により、相続後も「売るより貸す」選択も増加。
・広い土地や古い家の売却案件が増えており、相続登記の未実施も課題化。
第2章：相続不動産の種類と課題
2.1 相続されやすい不動産タイプ
・築古の木造戸建住宅
・区分マンション（駅近立地）
・アパート・貸家（地主型相続）
・借地権付き宅地（古い契約形態）
・農地・雑種地を含む郊外土地
2.2 よくある課題
・建物の老朽化で修繕が必要
・相続税納付資金が不足
・相続人間の意見不一致
・登記・境界未確定で売却ができない
・借地・農地・共有名義の整理が必要
三鷹市では、武蔵野市や小金井市と同様に「都市型＋郊外型」相続の両方が混在しており、法的・税務的な整理を怠ると資産価値が下がるリスクがあります。
第3章：売却までの手続きの流れ
3.1 相続登記の実施
相続登記は2024年から義務化されています。
登記が完了していない不動産は売却できないため、早めに司法書士へ依頼し、被相続人名義から相続人名義へ変更します。
（管轄：東京法務局 三鷹出張所）
3.2 遺産分割協議
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い、全員の同意を得ます。
「誰が売却を行うか」「代金の分配をどうするか」を明記した協議書を作成しておくことが大切です。
3.3 不動産査定と販売戦略の立案
三鷹市は地域によって相場差が大きく、地元不動産会社と広域型仲介の両方へ査定を依頼するのが理想です。
査定後は、売却スケジュールや価格設定を含む販売計画を立てましょう。
3.4 売却方法の選択
・仲介売却：高く売れるが、販売に時間がかかる。
・不動産買取：短期間で現金化（相続税支払い時に有効）。
第4章：税務・法務上の注意点
4.1 相続税
相続開始から10か月以内に申告・納付が必要です。
三鷹市は地価が高く、「小規模宅地等の特例（最大80％減）」が使えるかどうかが重要な節税ポイントです。
4.2 譲渡所得税
不動産売却による利益には譲渡所得税が課されます。
ただし、「取得費加算の特例」によって相続税の一部を控除でき、税金を抑えることが可能です。
4.3 借地・共有・農地の整理
借地は地主の承諾が必要な場合があり、共有名義の土地は全員の同意が必須です。
また、農地を売却する際は「農地法第5条の許可」が必要になります。
第5章：高く売るための戦略
１．三鷹×吉祥寺エリアのブランド価値を活かす
「吉祥寺徒歩圏」や「井の頭公園近く」など、エリア価値を前面に。
２．古家付き土地として販売する
解体せずに「リフォーム前提の土地」として売ることで、リノベ需要を取り込む。
３．測量・境界確定を事前に実施
境界トラブルを防ぎ、買主の安心感を高める。
４．相続税・譲渡税の試算を早期に行う
売却前に税理士と相談し、手取り額を把握。
５．地域特性に合わせた広告戦略
地元住民＋都心通勤層（吉祥寺・新宿勤務者）をターゲットに。
第6章：実際の売却事例
事例1：下連雀の戸建住宅
父親から相続した築40年の住宅を解体し、更地にして販売。
吉祥寺駅徒歩圏だったため、複数業者が入札し、査定より1800万円高く成約。
事例2：新川のアパート
母親から相続した築35年の木造アパートを売却。
満室稼働を維持していたため、投資家が購入し、即日契約成立。
事例3：井の頭の借地権付き住宅
祖父の代からの借地物件を地主と協議の上、底地と一括売却。
権利関係の整理で市場流通が可能になり、短期間で現金化成功。
第7章：専門家連携でトラブルを防ぐ
三鷹市の相続不動産は、借地・共有・農地など複雑なケースが多く、専門家との連携が欠かせません。
・司法書士：登記・遺産分割書類・借地権の整理
・税理士：相続税・譲渡税の試算と節税提案
・土地家屋調査士：測量・境界確定
・不動産会社：市場分析・販売戦略
これらの専門家がチームで動くことで、リスクを最小化し、スムーズに売却を完了できます。
まとめ
三鷹市で相続した不動産を売却する際は、
１．相続登記を早期に完了させる
２．相続人全員の合意を得る
３．税務特例を活用して節税を図る
４．地域に強い不動産会社を選ぶ
５．測量・権利整理を怠らない
三鷹市は、都心へのアクセスと自然環境を併せ持つ魅力的な街です。
相続不動産を単なる「売却対象」としてではなく、次の世代への資産承継の一環として位置づけることが大切です。
正しい手続きと戦略で、家族の大切な財産を最大限に活かしましょう。
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