2025.12.24相続知識

横須賀市で相続した不動産の売却 ―「横須賀だから仕方ない」で終わらせないために―

横須賀市で不動産を相続した方から、非常によく聞く言葉があります。

「正直、横須賀の不動産って売れるんですか？」
「親の代からの家だけど、正直どうしていいか分からない」

横須賀市は、

・東京湾・相模湾に囲まれた港町

・米軍基地の存在

・山と海が迫る独特の地形

・昔ながらの住宅地と再開発エリアの混在

といった、他の市にはない個性を持つ街です。

一方で、

・坂・階段・崖が非常に多い

・築40〜60年の戸建てが多い

・駅距離・エリアで需要が激変

・相続後に空き家化しやすい

という理由から、相続不動産では「持っているだけで負担になる」ケースが非常に多い市でもあります。

この記事では、横須賀市で相続した不動産を売却する際に、後悔しないための実務ポイントを、地域特性・査定・売却手順・税金・活用判断まで、文字多めで詳しく解説します。

第1部：横須賀市の地域特性と相続不動産市場の現実

横須賀市は一言で言うと、「同じ市内でも、不動産価値がまったく別物」というエリアです。

■ 横須賀中央・汐入・久里浜は“市内でも売却可能性が高いエリア”

横須賀市の中で比較的動きがあるのは、

・横須賀中央

・汐入

・久里浜

といった、駅前機能が成立しているエリアです。

これらの地域では、

・築古マンション

・古い戸建て

であっても、立地次第で売却が成立する可能性があります。

特に久里浜エリアは、

・京急線

・JR横須賀線

・フェリーターミナル

があり、横須賀市内では比較的流動性の高い地域です。

■ 衣笠・追浜・浦賀は“エリアごとの見極めが必須”

衣笠・追浜・浦賀周辺は、

・地元定住層中心

・戸建てが多い

・坂の影響を強く受ける

という特徴があります。

同じ駅圏でも、

・平坦地か

・坂・階段か

・崖があるか

によって、売却できるかどうかが大きく分かれます。

■ 西部・南部エリアは“売却困難ゾーン”も多い

横須賀市の西部・南部（秋谷・佐島・長井など）は、

・海沿い

・山間部

・別荘的利用

という特徴がありますが、

・定住需要が非常に弱い

・売却まで年単位

・そもそも買主がいない

というケースも珍しくありません。

第2部：横須賀市の相続不動産を正しく査定するためのポイント

横須賀市では、「土地がある＝価値がある」ではありません。

■ 建物価値はほぼゼロ前提で考えるケースが多い

横須賀市の相続不動産は、

・築40〜60年

・旧耐震

・間取りが古い

といった物件が非常に多く、建物価値はほぼ評価されません。

重要なのは、

・古家付きで売るのか

・解体前提で売るのか

を、最初から決めつけないことです。

■ 坂・階段・擁壁・崖は価格に直結

横須賀市最大の特徴が、

・坂

・階段敷地

・擁壁

・崖条例

です。

これらがあると、

・住宅ローンが通らない

・建替えコストが読めない

・買主が激減

という理由から、価格は大きく下がります。

■ 接道条件とインフラ整備状況は必須確認

横須賀市では、

・4m未満道路

・私道のみ接道

・上下水未整備

という物件も多く、これらは売却可否に直結します。

■ 基地・用途地域の影響も見逃せない

基地周辺エリアでは、

・用途制限

・騒音

・外国人需要

といった、横須賀市特有の評価要素が存在します。

第3部：横須賀市で相続不動産を売却するための実務ステップ

横須賀市の相続不動産売却は、「売れる前提で考えない」ことが最大のポイントです。

■ ステップ1：相続登記と共有関係の整理

横須賀市では、

・相続人が多い

・長期間放置

というケースが非常に多く、まずここで止まってしまうことがあります。

■ ステップ2：現況・法規制・地形の把握

・崖条例

・擁壁

・接道

・再建築可否

を整理しないまま売却すると、「売れない理由」が後から発覚します。

■ ステップ3：売却か、処分か、保有かを分けて考える

横須賀市では、

・売却できる不動産

・価格を下げれば売れる不動産

・処分を検討すべき不動産

がはっきり分かれます。

■ ステップ4：売却方法の選択

・一般仲介

駅近・平坦地向け。

・業者買取

坂・築古・再建築制限あり向け。

・処分・引取り相談

売却困難物件向け。

横須賀市では、「売却」より「整理」を優先すべきケースも少なくありません。

第4部：横須賀市の相続不動産と税金・注意点

■ 空き家の3,000万円特別控除は条件が厳しい

横須賀市では、

・市街化調整区域

・崖条例

・再建築不可

が絡むと、特別控除が使えないケースも多いです。

■ 譲渡所得税より“維持コスト”が問題になる

横須賀市の相続不動産では、

・固定資産税

・草刈り

・擁壁管理

・倒木・崩落リスク

といった、維持するだけで赤字になるケースも珍しくありません。

■ 相続税評価と実勢価格の乖離

相続税評価は出ているが、

・実際には売れない

・売れても評価以下

というケースが、横須賀市では現実的に存在します。

第5部：横須賀市で後悔しない判断基準

■ 早期に整理すべきケース

・坂・階段・崖がある

・管理が困難

・相続人が住まない

・再建築条件に不安

■ 売却・活用が可能なケース

・駅徒歩圏

・平坦地

・インフラ整備済

・需要が見込める立地

■ 迷ったら3つの軸で考える

１．本当に売れる可能性があるか

２．維持コストはいくらかかるか

３．次の世代に負担を残さないか

【まとめ】

横須賀市の相続不動産は「売る」より「どう整理するか」が重要

横須賀市は、神奈川県内でも相続不動産の難易度が非常に高い市です。

後悔しないためには、

・早めに現実を把握する

・売却できるもの／できないものを分ける

・無理に高値を狙わない

・税金より整理を優先する

という視点が不可欠です。

「横須賀市の相続不動産は、判断そのものが資産価値を左右する」
この考え方が、相続人全体を守る最大のポイントになります。

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