松田町で相続した不動産の売却 ―「松田なら小田原も近い」が通用しない現実―
松田町で不動産を相続した方から、よく聞く言葉があります。
「松田は駅もあるし、そこまで売却は難しくないですよね？」
「小田原にも秦野にも近いし、需要はありますよね？」
確かに松田町は、
・小田急線「新松田駅」
・JR御殿場線「松田駅」
・小田原・秦野へのアクセス
・松田山・西平畑公園などの観光資源
を備えた、一見すると“バランスの良さそうな町”です。
しかし相続不動産の現場では、
・駅周辺と山側で需要が極端に分かれる
・観光地イメージが価格評価に直結しない
・築40〜60年の戸建て相続が多い
・坂・擁壁・調整区域が絡みやすい
・「町だし急がなくていい」と判断が遅れやすい
という理由から、気づかないうちに売却難易度が上がっていく町でもあります。
この記事では、松田町で相続した不動産を売却する際に、後悔しないための実務ポイントを、地域特性・査定・売却戦略・税金・最終判断まで、現実ベースで詳しく解説します。
第1部：松田町の地域特性と相続不動産市場の実態
松田町を理解するうえで最初に押さえるべき点は、「駅はあるが、住宅市場は二層構造」という点です。
■ 新松田駅・松田駅徒歩圏は“町内で唯一、安定した売却が期待できるゾーン”
新松田駅・松田駅周辺は、
・小田急線・御殿場線の結節点
・商業・行政機能が集中
・平坦地が比較的多い
という理由から、松田町の中では最も売却が成立しやすいエリアです。
相続不動産でも、
・駅徒歩10〜15分圏
・接道条件が良好
・整形地
であれば、実需層を中心に一定の需要が見込めます。
■ 駅から離れると“一気に山近・車社会”になる
松田町は町域がコンパクトな一方で、
・少し離れると急な坂
・山が迫る地形
・バス便に依存
というエリアが多く、駅距離がそのまま売却難易度に直結します。
■ 松田山・山側エリアは“観光イメージと生活需要が一致しない”
松田山周辺は、
・眺望
・自然環境
・観光地としての知名度
がある一方で、
・坂
・擁壁
・再建築条件
・日常生活の不便さ
から、居住用不動産としては買主が限定されやすいという現実があります。
第2部：松田町の相続不動産を正しく査定するためのポイント
松田町では、「駅がある」「観光地がある」というイメージが最大の落とし穴になります。
■ 建物価値はほぼゼロ前提で考える
松田町の相続不動産は、
・築40〜60年
・旧耐震
・空き家期間が長い
というケースが多く、建物価値は
・ほぼゼロ
・または解体前提
で評価されることが一般的です。
■ 駅距離は徒歩ベースで厳しく見られる
松田町では、
・徒歩10分
・徒歩15分
の差が、価格・売却期間に大きく影響します。
「歩けなくはない」という感覚は、市場では通用しません。
■ 坂・擁壁・高低差は価格を直撃
松田町は起伏が多く、
・擁壁が古い
・高低差が大きい
・階段アプローチ
といった条件があると、
・住宅ローンが通らない
・建替えコストが読めない
という理由で、買主が極端に限定されます。
■ 市街化調整区域・農地の混在に注意
松田町にも、
・市街化調整区域
・畑・農地
が点在しており、売却そのものが成立しにくい不動産も存在します。
第3部：松田町で相続不動産を売却するための実務ステップ
松田町の相続不動産売却は、「駅基準で冷静に切り分けること」が何より重要です。
■ ステップ1：相続登記と権利関係の整理
相続登記が未了だと、売却は一切進みません。
松田町でも、
・共有状態
・名義未整理
が長期化しているケースは少なくありません。
■ ステップ2：立地・法規制・現況の整理
・駅距離
・用途地域
・調整区域の有無
・再建築可否
を整理することで、売却の現実が見えてきます。
■ ステップ3：売却・保有・整理の切り分け
松田町では、
・売却できる不動産
・大幅調整で売れる不動産
・売却より整理・処分を考える不動産
が比較的はっきり分かれます。
■ ステップ4：売却方法の選択
・一般仲介
駅近・平坦地・実需向け。
・業者買取
築古・駅遠・山側・早期整理向け。
松田町では、買取で出口を明確にする判断が結果的に負担を減らすケースも多いです。
第4部：松田町の相続不動産と税金の注意点
■ 空き家の3,000万円特別控除
条件を満たせば適用可能ですが、
・再建築不可
・市街化調整区域
では使えないケースがあります。
■ 譲渡所得税より維持リスクが問題になる
松田町の相続不動産では、
・固定資産税
・草刈り
・擁壁・倒木リスク
といった持ち続ける負担と事故リスクが無視できません。
■ 相続税評価と実勢価格の乖離
評価額は出ているが、
・実際には売れない
・売れても想定以下
というギャップが、松田町でも起きやすいです。
第5部：松田町で後悔しない判断基準
■ 早期に整理を検討すべきケース
・駅から遠い
・山側・坂が多い
・擁壁あり
・管理が困難
■ 売却が比較的成立しやすいケース
・新松田駅・松田駅徒歩圏
・平坦地
・整形地
・規模がコンパクト
■ 迷ったら3つの軸で考える
１．駅徒歩圏かどうか
２．今の市場で現実的に売れるか
３．次世代に負担を残さないか
【まとめ】
松田町の相続不動産は「駅がある安心感」を一度手放すところから始まる
松田町は、
・駅が2つある
・周辺市町へのアクセスが良い
という理由から、相続不動産を楽観視してしまいやすい町です。
しかし実際には、
・駅距離
・地形
・法規制
によって、結果ははっきり分かれます。
後悔しないためには、
・「松田町だから大丈夫」を捨てる
・駅基準で冷静に判断する
・税金より将来負担を優先する
ことが不可欠です。
「松田町の相続不動産は、駅からの距離と地形を直視した人が一番得をする」
この視点が、相続人全体を守る最大のポイントになります。
シェアする