2026.01.21相続知識

真鶴町で相続した不動産の売却 ―「海が見える＝高く売れる」という誤解が、すべてを狂わせる―

真鶴町で不動産を相続した方から、ほぼ必ず出てくる言葉があります。

「真鶴って、海がきれいで人気ありますよね？」

「別荘とか移住希望者、いますよね？」

「湯河原や熱海も近いし、売れますよね？」

この感覚、真鶴町の相続不動産では非常に危険です。

確かに真鶴町は、

・真鶴半島という独特の地形

・漁港と海に囲まれた町並み

・風情のある集落

・都心からのアクセスも一応可能

という、「魅力的に聞こえる要素」を多く持っています。

しかし相続不動産の現場では、

・町域が極端に小さい

・不動産市場そのものが小規模

・坂・崖・擁壁だらけ

・強い景観・建築規制

・「移住希望者が多い」という幻想

によって、売却判断を誤ると長期塩漬けになる町でもあります。

この記事では、真鶴町で相続した不動産を売却する際に、なぜ読み違えが起きやすいのか
そしてどう判断すれば致命傷を避けられるのかを、実務目線で詳しく解説します。

第1部：真鶴町の地域特性と相続不動産市場の実態

真鶴町を理解するうえで最初に押さえるべきことは、「真鶴町は“観光地でもベッドタウンでもない”」という点です。

■ 真鶴駅周辺は“町内で唯一、住宅需要が成立するエリア”

真鶴町の中で、住宅としての売却可能性があるのは、

・真鶴駅徒歩圏

・駅から比較的平坦なエリア

に、ほぼ限定されます。

このエリアでは、

・JR東海道線利用

・生活利便施設が徒歩圏

・地元需要・一部移住需要

があり、条件が揃えば売却が成立する可能性があります。

■ 半島部・港周辺は“雰囲気と売却難易度が比例しない”

真鶴半島や港周辺は、

・眺望

・風情

・漁港町らしさ

という魅力がありますが、

・急坂

・崖地

・擁壁

・狭小道路

がセットで存在し、住宅用不動産としては難易度が一気に跳ね上がります。

■ 別荘・移住需要は「あるが極小」

真鶴町にも、

・移住希望者

・セカンドハウス希望者

は存在します。

ただしこれは、

・件数が非常に少ない

・条件に強いこだわりがある

・価格にシビア

という、“点のような需要”であり、一般的な売却市場とは別物です。

第2部：真鶴町の相続不動産を正しく査定するためのポイント

真鶴町では、「海が見える」「雰囲気がいい」という言葉は査定材料になりません。

■ 建物価値はゼロ〜マイナスが基本

真鶴町の相続不動産は、

・築40〜70年

・旧耐震

・潮風による劣化

・空き家期間が長い

というケースが多く、建物は

・資産ではなく

・解体前提、または大幅修繕前提

として扱われることが一般的です。

■ 坂・崖・擁壁は価格を一気に削る

真鶴町では、

・高低差

・崖条例

・擁壁の安全性

が必ずと言っていいほど絡みます。

これらは、

・住宅ローン不可

・建替えコスト不明

・買主限定

という理由で、価格と売却スピードを直撃します。

■ 景観条例・建築制限は想像以上に強い

真鶴町は、

・景観条例

・建築制限

・色彩・形状制限

が厳しく、「建て替えれば価値が上がる」という発想が、ほぼ通用しません。

■ 土地が広いほど売れにくい

真鶴町では、

・広い敷地

・古い別荘

ほど、

・管理できない

・買主が限定される

という、都市部とは逆の評価構造が働きます。

第3部：真鶴町で相続不動産を売却するための実務ステップ

真鶴町の相続不動産売却は、「売れる前提」を一度捨てることから始まります。

■ ステップ1：相続登記と物件区分の整理

まず、

・宅地

・別荘

・山林

・崖地

どれに該当するのかを整理しなければ、話は前に進みません。

■ ステップ2：再建築可否・景観・ハザードの確認

・建築基準法上の道路

・崖条例

・景観条例

・土砂災害警戒区域

これらを確認することで、売却の現実が見えてきます。

■ ステップ3：売却以外の選択肢も並行検討

真鶴町では、

・一般売却

・業者買取

・隣地交渉

・長期保有

と、複数の出口を同時に考える必要があります。

■ ステップ4：売却方法の選択

・一般仲介

駅徒歩圏・平坦地・条件が良い場合のみ。

・業者買取

築古・崖地・早期整理向け。

・売却以外

条件次第では現実的な選択。

第4部：真鶴町の相続不動産と税金の注意点

■ 空き家の3,000万円特別控除は期待しすぎない

真鶴町では、

・再建築不可

・宅地扱いされない

・調整区域

といった理由で、特例が使えないケースも多いのが実情です。

■ 税金より維持・事故リスクが重い

真鶴町の相続不動産では、

・固定資産税

・草刈り

・崖・擁壁

・台風・塩害

といった継続的リスクが避けられません。

■ 相続税評価と実勢価格の乖離

評価額は出るが、

・実際には売れない

・売れても大幅に下がる

という現象が、真鶴町では珍しくありません。

第5部：真鶴町で後悔しない判断基準

■ 早期に整理を検討すべきケース

・半島部

・崖・坂が多い

・再建築不可

・管理が困難

■ 売却可能性が残るケース

・真鶴駅徒歩圏

・平坦地

・接道良好

・規模が小さい

■ 迷ったら3つの軸で考える

１．住宅として現実的に使えるか

２．10年維持する覚悟があるか

３．次世代に負担を残さないか

【まとめ】

真鶴町の相続不動産は「雰囲気」ではなく「条件」で9割決まる

真鶴町は、

・風情がある

・海がきれい

・個性的

という理由から、相続不動産を美化してしまいやすい町です。

しかし実際には、

・市場の小ささ

・地形の厳しさ

・規制の多さ

が、売却の現実を大きく左右します。

後悔しないためには、

・「真鶴だから価値がある」という思い込みを捨てる

・早めに出口を見極める

・税金より管理リスクを優先する

ことが不可欠です。

「真鶴町の相続不動産は、雰囲気に惚れず“処理できるか”で判断する」
この視点がなければ、
真鶴の相続は必ず長期戦になります。

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