2026.01.23相続知識

さいたま市西区で相続した不動産の売却 ―「さいたま市だから大丈夫」という思い込みが、一番危ない―

さいたま市西区で不動産を相続した方から、非常によく聞く言葉があります。

「一応、さいたま市ですよね？」

「市内なんだから、売れないってことはないですよね？」

「駅から遠いけど、土地は広いんです」

この感覚、さいたま市西区の相続不動産では、かなり危険です。

確かに住所だけ見れば、

・さいたま市

・政令指定都市

・東京近郊

という“安心ワード”が並びます。

しかし実務の現場では、

・市街化調整区域が広範囲に存在

・農地・原野・資材置場が多い

・再建築不可・条件付き再建築が頻発

・「土地が広い＝売れる」という誤解

・相続後に10年単位で放置される空き家

といった理由から、「さいたま市なのに詰む」代表的な区でもあります。

この記事では、さいたま市西区で相続した不動産を売却する際に、どこで判断を誤りやすいのかそしてどう考えれば後悔しないのかを、実務ベースで詳しく解説します。

第1部：さいたま市西区の地域特性と相続不動産市場の実態

さいたま市西区を理解するうえで、最初に押さえるべきキーワードは「市街化調整区域が“例外”ではなく“前提”」という点です。

■ 駅徒歩圏がほとんど存在しない

さいたま市西区には、

・西大宮駅

・指扇駅

といった駅はありますが、区全体で見ると

・駅徒歩圏が非常に限定的

・バス・車移動前提

のエリアが大半を占めます。

そのため相続不動産でも、

・駅から遠い

・バス便のみ

・高齢の相続人が管理できない

といったケースが非常に多くなります。

■ 市街化調整区域＋農地が売却難易度を押し上げる

さいたま市西区では、

・市街化調整区域

・農地（田・畑）

・旧集落

が広範囲に残っており、住宅地としての市場が成立しにくいエリアが区の大部分を占めています。

このため、

・建て替えできない

・買主が住宅ローンを使えない

・そもそも用途が限定される

という問題が、相続後に一気に表面化します。

■ 「土地が広い」はむしろマイナスになることも

西区の相続不動産では、

・100坪超

・200坪超

という土地も珍しくありません。

しかし実際には、

・造成コストが高い

・農地転用が必要

・買主が極端に限定される

ため、広さが価値にならない、むしろ売却を難しくする要因になることも多いのが実情です。

第2部：さいたま市西区の相続不動産を正しく査定するためのポイント

さいたま市西区では、都市部と同じ査定感覚を持ち込んだ瞬間に判断を誤ります。

■ 建物価値はほぼゼロ、場合によってはマイナス

相続される建物の多くは、

・築40〜60年

・旧耐震

・増改築履歴が不明

・空き家期間が長い

という状態で、建物は

・価値が付かない

・解体前提

・もしくはマイナス評価

になるケースが少なくありません。

■ 再建築可否は「調査しないと分からない」

西区では、

・私道接道

・建築基準法上の道路でない

・接道要件未充足

といった理由で、再建築不可・条件付き再建築になるケースが頻発します。

「昔は建っていたから大丈夫」は、まったく通用しません。

■ 農地・雑種地・山林が混ざると難易度急上昇

登記地目が、

・宅地

・田

・畑

・雑種地

と混在している場合、

・農地転用

・用途制限

・金融機関の評価

が絡み、売却の難易度は一段上がります。

第3部：さいたま市西区で相続不動産を売却するための実務ステップ

さいたま市西区の相続不動産売却は、「売れるかどうか」を最初に見極める作業が8割と言っても過言ではありません。

■ ステップ1：相続登記と土地の性格整理

まず、

・宅地か

・農地か

・調整区域か

を明確にしない限り、売却戦略は立てられません。

■ ステップ2：再建築可否・接道・用途の確認

・建築基準法上の道路

・接道幅

・市街化調整区域の扱い

ここを誤ると、売却活動そのものが無駄になります。

■ ステップ3：売却か整理かを冷静に比較

西区では、

・一般仲介

・業者買取

・隣地交渉

・長期保有

を同時に検討し、「一番傷が浅い出口」を選ぶ必要があります。

■ ステップ4：売却方法の選択

・一般仲介

駅近・用途制限が少ない場合のみ。

・業者買取

築古・調整区域・早期整理向け。

・売却以外

条件次第では最適解になることも多い。

第4部：さいたま市西区の相続不動産と税金の注意点

■ 空き家の3,000万円特別控除は使えないケースが多い

西区では、

・再建築不可

・調整区域

・宅地扱いされない

といった理由で、特例が使えないケースが珍しくありません。

■ 税金より「管理リスク」の方が重い

さいたま市西区の相続不動産では、

・固定資産税

・草刈り

・不法投棄

・近隣クレーム

といった目に見えない負担が長期的に続きます。

■ 相続税評価と実勢価格の乖離

評価額は出ているが、

・実際には売れない

・大幅に下げないと動かない

というギャップが、西区では特に大きくなりがちです。

第5部：さいたま市西区で後悔しない判断基準

■ 早期に整理を検討すべきケース

・市街化調整区域

・再建築不可

・農地が絡む

・相続人が管理できない

■ 売却可能性が残るケース

・駅徒歩圏

・再建築可

・宅地単独

・規模が小さい

■ 迷ったら3つの軸で考える

１．住宅として本当に使えるか

２．10年維持する覚悟があるか

３．次世代に確実に引き継げるか

【まとめ】

さいたま市西区の相続不動産は「市内」という言葉を捨てた人から救われる

さいたま市西区は、

・住所は強い

・実態は難しい

という、相続不動産の“罠”が詰まった区です。

後悔しないためには、

・「さいたま市だから」という思い込みを捨てる

・早い段階で現実を把握する

・税金より管理リスクを優先する

ことが不可欠です。

「さいたま市西区の相続不動産は、価値ではなく“出口”で判断する」

この視点がなければ、西区の相続は必ず長期化します。

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