新座市で相続した不動産の売却 ―「東京に近いから売れる」とは限らない理由―
新座市で不動産を相続された方から、次のようなご相談をよくいただきます。
「東京に隣接しているので、需要はありますよね？」
「東上線も武蔵野線も使えるエリアなので、売れないことはないですよね？」
「急いで売らなくても、そのうち買い手は見つかりますよね？」
確かに新座市は、
・練馬区・清瀬市・東久留米市に隣接
・東武東上線（志木駅周辺）
・JR武蔵野線（新座駅）
・都心通勤圏
という特徴があり、埼玉県内でも住宅需要のあるエリアです。
しかし実務では、
・志木駅周辺 → 売却しやすい
・市内西部・北部 → 長期化
・調整区域・農地 → 売却難易度が高い
など、同じ新座市でも市場性に大きな差がある地域です。
この記事では、新座市で相続した不動産が長期化する理由と、現実的に売却を進めるための判断ポイントを解説します。
第1部：新座市の不動産市場の特徴
新座市の市場は、「都心近接型だが、地域差の大きい住宅市場」です。
■ 志木駅周辺は需要が安定
新座市で最も需要が強いのは、
・志木駅利用エリア
です。
志木駅は、
・急行停車駅
・池袋まで約20分
・商業施設・生活利便性
があり、ファミリー層の住宅需要が安定しています。
■ 新座駅周辺は実需中心の市場
JR武蔵野線の新座駅周辺も、
・生活環境が良い
・分譲住宅が多い
ため、実需中心の安定した市場です。
■ 市内の郊外エリアは需要が限定的
新座市は市域が広く、
・バス利用エリア
・車生活前提
・旧分譲地
といった地域では、
・購入希望者が限定
・売却期間が長期化
する傾向があります。
第2部：新座市で売却結果を左右するポイント
■ ポイント① 駅距離
新座市では、
・徒歩10分以内 → 需要安定
・徒歩15分超 → 価格調整必要
・徒歩20分超 → 長期化リスク
と、駅距離が市場性に直結します。
■ ポイント② 築年数（戸建）
相続物件の多くは、
・築30年以上
・修繕履歴不明
・空き家状態
というケースで、建物価値はほぼ評価されず、土地価格中心になります。
また、
・土地が狭い
・不整形地
・接道条件が悪い
といった要素も価格に影響します。
■ ポイント③ 市街化調整区域の存在
新座市には、
・市街化調整区域
・農地
も一部存在します。
この場合、
・建築制限
・転用手続き
などにより、一般住宅としての売却が難しくなるケースがあります。
第3部：新座市で相続不動産を放置するリスク
■ リスク① 市場競争の激化
新座市では、
・建売住宅の供給
・新築分譲
が継続しているため、時間が経つほど競争力が下がる市場です。
■ リスク② 維持費の負担
戸建の場合、
・固定資産税
・草刈り・管理費
マンションの場合、
・管理費
・修繕積立金
年間30～50万円程度の負担になることもあります。
■ リスク③ 建物の劣化
空き家状態が続くと、
・雨漏り
・シロアリ
・設備の故障
などにより、売却価格の低下につながる可能性があります。
第4部：新座市で売却を成功させる実務ステップ
■ ステップ1 相続登記
2024年以降は義務化されており、売却の前提となります。
■ ステップ2 物件条件の確認
・接道状況
・再建築可否
・市街化区域か調整区域か
これらを確認しないと、問い合わせがあっても契約に至らないケースがあります。
■ ステップ3 市場価格の把握
新座市では、「東京に近い＝高く売れる」ではなく、周辺の新築・中古と比較して選ばれる価格が重要です。
■ ステップ4 売却方法の選択
・駅近・条件良好 → 一般仲介
・郊外住宅地 → 価格調整前提
・条件が厳しい → 買取検討
第5部：新座市の相続不動産と税金
■ 空き家の3,000万円特別控除
戸建の場合、条件を満たせば適用可能です。都市近郊のため、節税効果が大きくなるケースもあります。
■ 相続税より維持コストに注意
新座市では、
・相続税はかからない
・しかし維持費が高い
というケースも多く、早期売却の判断が資産保全につながります。
【まとめ】
新座市の相続不動産は「都心近接」ではなく「地域差」で判断する
新座市は、
・東京隣接
・通勤利便性
・住宅需要がある
という魅力があります。
しかし、
・市域が広い
・エリアによる需要差
・駅距離・築年数・用途地域の影響
により、条件によって結果が大きく変わる市場です。
後悔しないためには、
・「東京に近いから売れる」と考えない
・市場価格を基準に判断する
・利用予定がなければ早めに売却を検討する
ことが重要です。
「新座市の相続不動産は、立地イメージではなく“実際に生活できる条件と市場性”で価値が決まる」
この視点が、スムーズな売却につながります。
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