豊島区「配偶者居住権」の呪縛：母を守るはずの権利が、実家の売却を完全ロックする日

1. 2026年、「母のための新制度」が牙を剥く

2020年4月に施行された「配偶者居住権」。自宅の「所有権」は子供に渡しつつ、残された配偶者（母親など）が「死ぬまで無償で住み続ける権利」だけを切り離して登記できる画期的な制度として、もてはやされました。

それから数年が経過した2026年現在。豊島区の目白や巣鴨などで、この権利を設定したご家族から悲鳴が上がっています。

「母が施設に入ることになったので実家を売りたいのに、不動産屋から『売れない』『売ると莫大な税金がかかる』と言われた」という相談が殺到しているのです。

配偶者居住権は「母が住み続けること」を強力に保護する反面、「住まなくなった時に、家を現金化する（売却する）」ことに対する柔軟性が完全に欠落した、極めて硬直的な権利です。2026年の変化の激しいライフプランにおいて、この権利は実家を塩漬けにする「強固な南京錠」となって立ちはだかります。

2. 実家が売れない！「登記された権利」と「贈与税」の板挟み

なぜ、配偶者居住権がついた家は売れないのでしょうか。

・買い手がつかない: 配偶者居住権は法務局で「登記」されます。第三者に家を売っても、母には「住み続ける権利」があるため、買い手からすれば「見知らぬお婆さんが一生住み続ける家」を買うことになります。そんな物件を買う人は、2026年の市場には存在しません。

・「権利の放棄」に潜む贈与税の罠: 「じゃあ、売るために母が権利を『タダで手放す（放棄する）』よ」と多くの人が考えます。しかし、これが2026年の税務調査における最大の地雷です。

配偶者居住権には数百万円〜数千万円の「財産的価値」があります。これをタダで放棄すると、税務署は「母から、所有者である子供へ、数千万円の利益の贈与があった」とみなし、子供に対して恐ろしい額の「贈与税」を課税してくるのです。

3. 【理論】配偶者居住権の「見えない価値」と贈与税の算定

家を売却するために、母親が何の対価も得ずに権利を放棄した場合、子供にどれだけの税金が降りかかるのか。

家を売るために権利を消しただけで、1,200万円の現金が吹き飛ぶ。これが、2026年の税務実務の残酷な現実です。

4. 2026年版：贈与税を回避し、実家を最高値で売る「同時売却スキーム」

この「南京錠」を安全に破壊し、豊島区の高額な不動産を無傷で現金化するためには、2026年の最新税務に則った「合意解除と同時売却」のスキームを極めて精密に実行する必要があります。

①「権利の放棄」ではなく「権利の買い取り（または同時売却）」

母がタダで権利を手放すから「贈与」になるのです。したがって、実家を第三者（買主）へ売却する際、「子供が持つ所有権」と「母が持つ配偶者居住権」を一緒に売り渡し、売却代金を『法定の計算式に則って』親と子で分ける必要があります。

② 売却代金の「1円単位」の精密な分配

先の例で8,000万円で家が売れた場合、子供が全額受け取ってはいけません。母が3,200万円、子供が4,800万円というように、居住権の価値割合通りに売却代金を現金で分割します。これにより「贈与」は発生せず、母の手元には3,200万円の現金が入り、これがそのまま超高級老人ホームの入居一時金に充てられるのです。

5. 【ケーススタディ】巣鴨の戸建て・老人ホーム入居資金を捻出した「権利消滅と分配」

2026年初頭、豊島区巣鴨にある築30年の実家（時価7,000万円）を相続時に「配偶者居住権」で分割していたF様（長男）と母親（85歳）の事例。

【課題】

・数年前に父が亡くなった際、「とりあえず」で長男が所有権、母が配偶者居住権を取得・登記していた。

・2026年、母が認知症の初期症状を見せ始め、介護付き有料老人ホームへの入居が決まったが、入居費用2,000万円が手元にない。

・長男が実家を売ろうとしたが、不動産業者から「お母様の居住権を消すなら、長男さんに1,000万円以上の贈与税がかかる」と指摘され、身動きが取れなくなった。

【プロの介入】

私たちは直ちに税理士と連携し、売却時点での母親の「配偶者居住権の現在価値」を国税庁の算式に基づき正確に再計算しました。結果、価値は「2,500万円」。

そして、買主である建売業者に対し、「所有権移転」と「配偶者居住権の抹消」を司法書士の立ち会いのもとで「決済日に同時・一瞬で行う」契約を締結しました。

【結果】

7,000万円の売却代金のうち、2,500万円を母の口座へ、残りの4,500万円を長男の口座へ直接振り込ませることで、贈与税リスクを完全にゼロ化。

母は無事にその現金で巣鴨周辺の高級老人ホームに入居し、長男も手残りの現金を得ることができました。「権利の取り扱い」一つで、家族の老後が天国と地獄に分かれた事例です。

6. 結び：法律は「使う時」よりも「終わらせる時」が難しい

「配偶者居住権」は、残された配偶者を守るための強力な盾です。しかし、2026年という長寿社会においては、「住めなくなった後」の出口戦略（エグジット）を設計せずにこの権利を使ってしまうと、盾そのものが家族を押し潰す重しになります。

・あなたのご実家の登記簿に、「配偶者居住権」という文字が刻まれていませんか？

・お母様が施設に入るとなった時、その権利を「どうやって現金に変えるか」計算できていますか？

・安易な「タダでの権利放棄」を促すような、知識の古い不動産屋に依頼していませんか？

私たちは、不動産をただ売るだけでなく、税務の地雷を回避し、あなたの家族の「次のライフステージ」を安全に切り拓くトータルナビゲーターです。

登記簿の裏に潜む数千万円の贈与税リスク。手遅れになる前に、まずは私たちと一緒に「権利の現在価値」を計算してみませんか。