豊島区「配偶者居住権」の甘い罠：実家を凍結させる“権利分離”の恐怖と、二次相続の真実

1. 2026年、豊島区で多発する「売れない実家」の正体

目白の閑静な住宅街。数億円の価値がある邸宅が、空き家のまま放置されているケースが2026年現在、急増しています。その原因の多くが「配偶者居住権」という新しい権利の存在です。

配偶者居住権とは、夫（または妻）が亡くなった後、残された配偶者が「自宅に無償で住み続ける権利」と、子供が持つ「自宅の所有権（負担付所有権）」を切り離して相続する制度です。

一見すると、妻は住む場所を確保でき、子供は将来の所有権を持てるため、素晴らしい制度に見えます。特に豊島区のように不動産評価額が高いエリアでは、「妻が居住権、子が所有権」と分けることで、将来の二次相続（妻が亡くなった時の相続税）を大幅に圧縮できる「最強の節税策」としてもてはやされました。

しかし、制度開始から数年が経過した2026年、私たちはこの制度の「恐るべき副作用」に直面しています。

配偶者居住権の最大の弱点。それは、「この権利は他人に売却することも、原則として貸し出すこともできない」という、極めて硬直的な性質にあります。

2026年、豊島区で頻発しているのが次のようなケースです。

配偶者居住権を使って実家に住み続けていた80代の母親が、足腰を悪くして巣鴨や大塚の「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」へ入所することになった。

・家を売りたい子供: 「誰も住まないなら、目白の家を売って母の施設代に充てよう」

・立ちはだかる壁: しかし、母親の「居住権」が登記されている限り、買い手は絶対につきません。

・みなし贈与の恐怖: では、母親が居住権を「放棄（合意解除）」して売ればいいのでは？……ここに2026年の税務署の罠が待っています。価値ある居住権をタダで手放すと、それは「母から子への莫大な贈与」とみなされ、数千万円の贈与税が子供に課せられるリスクがあるのです。

2026年の相続実務において、私たちは豊島区のオーナーに対し、「配偶者居住権は、最後まで自宅で看取る覚悟がある場合以外は使わない」という強い提言を行っています。

代わりに私たちが提案する「真の出口戦略」は以下の通りです。

・小規模宅地等の特例のフル活用: 居住権などという複雑な権利に分けずとも、配偶者がそのまま100％相続し、特例を使って評価額を8割減させる王道の選択。

・家族信託（民事信託）の組成: 認知症対策や施設入所時の売却リスクに備えるなら、居住権ではなく「家族信託」を利用し、実家の管理・売却権限だけを子供に託す（名義は親のまま）スキームが、2026年の豊島区では最も安全で柔軟です。

2026年初頭、豊島区千早エリアで配偶者居住権を設定した実家（評価額1億円）を持つF様親子の事例。

【課題】

・数年前に父が亡くなり、母が居住権、長男が所有権を相続。

・2026年、母が施設へ入所するため家を売りたいが、居住権を無償解除すると長男に約2,000万円の贈与税がかかると税理士に宣告された。

【プロの介入】

私たちは「無償での解除」を回避するため、長男が母親の居住権を「適正な価格（金銭）で買い取る」スキームを構築しました。

先ほどの計算式に基づき、2026年時点での母の余命と法定利率から居住権の正確な残存価値（約3,000万円）を算出。実家を1億5,000万円で第三者へ売却すると「同時に」、長男は売却代金の中から3,000万円を「居住権の対価」として母親へ支払いました。

【結果】

母親には3,000万円の現金が入り、これがそのまま施設の充実した費用と今後の医療費に充当されました。長男への「みなし贈与」は完全に回避され、豊島区の価値ある不動産を「無傷」で現金化することに成功した高度な事例です。

不動産の権利は、ケーキのように都合よく切り分けられるものではありません。「住む権利」と「持つ権利」を分離することは、将来の意思決定を極めて複雑にし、最悪の場合は資産を完全に凍結させます。

・配偶者居住権を提案されたら、必ず「途中で家を売る時のシミュレーション」を求めてください。

・目先の二次相続の節税額よりも、「5年後の母親のライフスタイル」を優先してください。

・2026年の税務署は、権利の消滅に伴う「見えない贈与」に目を光らせています。

豊島区という、選択肢に満ちた素晴らしい街の不動産。その選択肢を、複雑な法律で自ら狭めてしまわないために。

相続の形を決める前に、まずは「10年後の家族の暮らし」を、私たちと一緒にデザインしてみませんか。

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