豊島区「認知症」による資産凍結：実家が売れない、直せない。家族信託で『意思』を繋ぐ技術

1. 2026年、豊島区の不動産を襲う「沈黙のフリーズ」

池袋の再開発に沸く一方で、巣鴨や目白、駒込といった伝統的な住宅街では、深刻な事態が進行しています。2026年、豊島区の高齢者のうち「認知症」またはその予備軍とされる方の割合は過去最高を更新しました。

不動産実務において、所有者が認知症と診断され、判断能力が不十分とみなされると、その瞬間、すべての法律行為が「フリーズ（凍結）」されます。

・売却できない: 施設入居費用のために実家を売りたくても、本人の意思確認ができなければ売買契約は成立しません。

・修繕・建て替えできない: アパートの雨漏り修理や大規模修繕の契約も、オーナーの判断能力がなければ銀行融資すら受けられません。

2026年現在、銀行や法務局の「意思確認」は極めて厳格化されており、「代筆」や「家族の同席」で押し切れる時代は完全に終わりました。

資産が凍結された際の唯一の公的な解決策が「成年後見制度」です。しかし、2026年の不動産オーナーにとって、この制度は必ずしも「救い」にはなりません。

・売却のハードル: 家庭裁判所は「本人の財産保護」を最優先します。たとえ家族が「施設代のために売りたい」と言っても、他に預貯金があれば、実家の売却は許可されないケースが多々あります。

・専門家への報酬: 2026年、裁判所から選任される後見人の多くは弁護士や司法書士です。本人が亡くなるまで、毎月数万円の報酬が永続的に発生し続けます。

・柔軟な運用不可: 相続税対策（生前贈与や組み換え）は「本人の利益」にならないため、後見人制度下では一切行えません。

2026年、賢い地主層が選択しているのが、元気なうちに「所有権」から「管理・処分権」だけを信頼できる子供に託す「家族信託」です。

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特に、豊島区内にアパートや店舗ビルを持つオーナーにとって、家族信託は「経営のバトン」です。

・信託による経営の連続性: 親が認知症になっても、受託者である子供がオーナーに代わって「賃貸借契約の締結」「更新手続き」「修繕発注」を合法的に行えます。

・2026年のデジタル対応: 最新の家族信託実務では、信託専用口座と連携したクラウド会計により、親族間での透明性の高い資産管理が可能になっています。

2026年初頭、豊島区目白でアパート2棟を経営するK様（85歳）の事例。

【課題】

K様は軽度認知障害（MCI）の兆候があり、長男は「将来の経営」に不安を抱えていました。もしK様が完全に認知症になれば、老朽化したアパートの建て替え計画（1億5,000万円）がストップし、家族全員が共倒れになるリスクがありました。

【プロの介入】

私たちは、K様の意思がまだはっきりしているうちに「家族信託」を組成。建物の管理権と売却・融資を受ける権限を長男に、収益（家賃）を享受する権利はそのままK様に残す設計にしました。

【結果】

信託組成から半年後、K様の症状が進行。しかし、管理権はすでに長男に移っていたため、アパートの建て替え工事は予定通りスタート。2026年の高い金利上昇前に融資を実行でき、一族の収益基盤を守り抜くことができました。まさに「時間との戦い」に勝利した事例です。

不動産は、それを動かす「人間の意思」があって初めて価値を生みます。2026年、意思が失われた後の不動産は、誰の手にも負えない「重い岩」へと姿を変えます。

・あなた（または親御さん）の「意思」は、今日現在、法的に有効ですか？

・「もしも」の時に、子供たちが立ち往生しないための準備はできていますか？

・豊島区の価値ある資産を、裁判所の管理下で「塩漬け」にしても良いですか？

私たちは、不動産の売買だけでなく、あなたの資産が「永遠に動ける状態」であるための設計図を描くパートナーです。

診断書が下りてからでは、私たちは何もできません。

2026年。大切な家族と資産を守るために。

まずは、親子の「対話」を「法的な仕組み」に変えることから、始めてみませんか。

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