豊島区の境界線トラブル・完全ガイド：実家売却を阻む「越境」と「境界標なし」を解決する測量と覚書の実務

1. 豊島区の古い住宅街に潜む「境界線」の落とし穴

豊島区の池袋本町、上池袋、長崎、千早、雑司が谷などのエリアは、戦後の復興期や高度経済成長期に建てられた住宅が密集しています。

当時の測量技術は今ほど正確ではなく、さらに「お隣さんとは仲が良いから、塀の位置は大体この辺りでいいよね」といった口約束で境界を決めていたケースが珍しくありません。 そのため、数十年経った現在、親の世代から子どもの世代へと代替わりした際に、以下のような事実が次々と発覚します。

・境界標（コンクリートの杭や金属のプレートなど）が土に埋もれたり、無くなったりしている。 ・自分の家のブロック塀が、実は数十センチお隣の土地に入り込んでいる（越境）。 ・逆に、お隣の家の屋根の軒先や、木の枝が自分の土地に入り込んでいる。

住んでいる分には「お互い様」で済んでいた問題も、いざ不動産として売却するとなると、致命的なハードルに変わります。

2. 実家を売却するために必須となる「境界確定」とは？

現在、豊島区の土地を一般の買い主や不動産業者（ハウスメーカーや建売業者）へ売却する場合、原則として「土地のすべての境界線が、お隣さんとの間で明確に合意されていること」が取引の絶対条件となります。

境界線が曖昧な土地は、新しく家を建てる際の建築確認申請が通らなかったり、買い主が住宅ローンを組めなかったりするため、不動産としての価値が著しく下がってしまいます。

そのため、売却活動を始める前、あるいは売買契約を結んだ後に、売主の責任と費用負担において「境界確定測量（きょうかいかくていそくりょう）」という作業を行う必要があります。 これは、専門家である「土地家屋調査士」に依頼し、過去の公図や航空写真、現地の測量データを元に正しい境界線を割り出し、お隣さん全員に立ち会ってもらって「ここが境界ですね」とハンコ（境界確認書）をもらう手続きです。

3. 境界トラブルの3大パターンと、売却をストップさせる原因

境界確定を進める中で、以下のようなトラブルが発生すると、測量の手続きが完全にストップしてしまいます。

◆パターン1

お隣さんが立ち会いに協力してくれない、ハンコを押してくれない お隣さんが「親の代からここは自分の土地だと聞いている」と納得してくれなかったり、あるいは空き家になっていてお隣さんがどこに住んでいるのか分からない、認知症になっていてハンコが押せないといったケースです。全員のハンコが揃わなければ境界は確定しません。

◆パターン2

ブロック塀や屋根の「越境」が発覚した 測量の結果、お隣の古いブロック塀や雨樋が、自分の土地に5センチはみ出していることが発覚するケースです。買い主からは「はみ出している部分を撤去してから引き渡してください」と要求されますが、お隣の所有物を勝手に壊すことは法律上できません。

◆パターン3

区道や私道との境界（道路境界）が決まらない お隣さんだけでなく、家の前の「道路」との境界線も確定させる必要があります。豊島区が管理する道路（区道）との境界を決める作業（官民境界協定）は、役所の立ち会いが必要になるため、完了するまでに2〜3ヶ月以上の長い時間がかかります。

4. トラブルを解決し、安全に売却するための基本ステップ

では、越境などのトラブルが見つかった場合、どうやって売却を成功させるのでしょうか。プロの土地家屋調査士と不動産会社は、以下のような実務でクリアします。

◆ステップ1

早めに「土地家屋調査士」を手配する 境界確定測量には、通常2〜3ヶ月、トラブルがあれば半年以上かかることもあります。遺産分割が終わったら、売却先を探すのと同時に、すぐに測量の手配をスタートさせることが鉄則です。

◆ステップ2

「越境の覚書（おぼえがき）」を交わす お隣の塀がはみ出しているからといって、今すぐ壊して作り直すよう要求すれば、ほぼ確実にお隣と喧嘩になり、測量のハンコももらえなくなります。 そこで実務では、「塀が越境している事実をお互いに確認し、将来お隣が家を建て替える際（または塀を壊す際）に、正しい境界線まで引っ込めます」という内容の『越境に関する覚書』を交わします。この覚書を買い主に引き継ぐことで、今すぐ塀を壊さなくても安全に売却を成立させることができます。

◆ステップ3

どうしても解決しない場合は「境界非通知（現況測量）での売却」 お隣さんが行方不明などでどうしても境界が確定できない場合、一般の買い主に売ることは難しくなります。その場合は、境界トラブルを抱えた物件を専門に買い取るプロの不動産買取業者へ「現状のまま（境界非確定のまま）」少し値段を下げて売却し、面倒な交渉ごとをすべて業者に丸投げしてエグジットする手法を取ります。

5. 【実例】長崎の築50年の実家・隣家の屋根越境を「覚書」でクリアして高値売却したケース

豊島区長崎にある古い実家（敷地22坪）を相続した次男のK様（50代）の事例です。

・課題： 実家を解体して売却するため測量を入れたところ、南側のお隣さんの屋根の「ひさし」と「雨樋」が、K様の土地の上空に約15センチはみ出している（空中越境）ことが判明しました。お隣さんは高齢の年金暮らしで、「ひさしを削るような工事費は払えない。家を売るならそっちで勝手にやってくれ」と態度を硬化させてしまいました。

・プロの介入と解決： 私たちはK様の代理として、当方の提携する土地家屋調査士と一緒にお隣さんへご挨拶に伺いました。 「今すぐ屋根を壊して費用を負担してほしいというお願いではありません。単に、この15センチがはみ出しているという事実だけを書面で残させていただければ、工事はしなくて結構です」と丁寧に説明しました。

費用負担がないと分かり安心したお隣さんは、「そういうことなら」と『越境に関する覚書』に快く署名と実印を押してくれました。

私たちはこの「覚書付き」という条件で、地元の建売業者へ土地を売り出しました。建売業者は「覚書があるなら、建物を設計する際にその15センチを避けて家を建てるだけなので全く問題ない」と判断。 結果として、トラブルを抱えながらも相場通りの満額（約3,500万円）で売買契約が成立し、K様は無事に実家を現金化することができました。

6. まとめ：境界トラブルは「売却前の時間的ゆとり」と「穏便な交渉」で防ぐ

豊島区の古い住宅街の相続において、境界線が最初から完璧に決まっている土地はほとんどありません。何かしらのズレや越境が必ず潜んでいると思って間違いありません。

一番やってはいけないのは、素人判断でお隣さんに「境界が間違っている！」「塀を壊せ！」と直接文句を言いにいくことです。一度感情がもつれると、二度とハンコをもらえなくなり、実家が永遠に売れない「負動産」になってしまいます。

実家を売ると決めたら、まずは専門の不動産会社や土地家屋調査士に相談し、第三者のプロとして客観的かつ穏便にお隣さんと交渉を進めてもらうことが、売却を最短で成功させる最大の秘訣です。