豊島区の旗竿地インフラ危機：他人の土地を掘らないと水道が出ない？ 改正民法213条の2を活用したライフライン引き込み完全マニュアル

1. 豊島区の密集地に潜む「インフラ他人地通過」の罠

昭和30〜40年代、豊島区の広い敷地を何分割かにして分譲・売却した際、配管工事のコストを浮かすために「一番手前の土地の地面の下に、奥の家の水道管やガス管をまとめて埋設する」というずさんな工事が当たり前のように行われていました。

当時は親族同士や仲の良い近隣同士だったため口約束で済んでいましたが、数十年が経過した現在、以下のような深刻な壁となって立ちはだかります。

・水道管の口径不足（13ミリ問題）

昭和の水道管は口径が13ミリと細く、現代の2階建て・3階建て住宅でシャワーや食洗機を快適に使うには20ミリや25ミリへの「増径（太くする工事）」が必須となります。

・鉛管（えんかん）の老朽化と漏水リスク

当時の古い鉛製水道管は耐用年数を大幅に過ぎており、いつ破裂して敷地内で漏水事故を起こしてもおかしくない状態です。

・東京都水道局（豊島営業所）の指導

水道管を新しく引き直す工事を行う際、水道局は原則として「他人の私有地や私道を掘削する場合、その土地所有者全員の署名・捺印がある『土地使用承諾書』を提出すること」を求めてきます。

お隣の地主が快くハンコを押してくれれば問題ありませんが、「昔から仲が悪かった」「代替わりして見知らぬ相続人が住んでいる」「法外な承諾料を要求された」という場合、工事は完全にストップしてしまいます。

2. 2023年4月民法改正がもたらした革命：「ライフライン設備設置権」

この理不尽な状況を打ち破るために新設されたのが、「民法第213条の2（継続的給付を受けるための設備の設置権等）」です。

法改正前は、「他人の土地を通らなければ生活用インフラを引けない場合の権利」が民法上に明文規定されておらず、お隣が拒絶した場合は「権利の濫用」などを主張して長い裁判を戦うしかありませんでした。

しかし、新設された民法第213条の2により、以下の権利が明確に保障されました。

１．他人の土地に設備を設置する権利 電気、ガス、水道などの継続的給付を受けるため「他の土地に設備を設置しなければ引くことができない」場合、他人の土地に設備を設置する法定の権利を有する。

２．他人が所有する設備を使用する権利 他人が敷設した既存の導管や配管を、自分の家屋のために使用（接続）する権利を有する。

３．他人の土地を掘削・立ち入る権利（民法第209条） 設備の設置や修繕に必要な範囲内で、あらかじめ通知した上で、隣地に立ち入ったり地面を掘削したりすることができる。

法律上、「お隣には配管工事を受忍（我慢）する義務があり、正当な理由なく工事を拒否することはできない」という大原則が打ち立てられたのです。

3. 感情をこじらせずに合意を取り付ける「3段階の実務手順」

法的な権利が認められたからといって、「法律で決まっているから庭を掘らせろ」と高圧的に迫れば、今後何十年と続く近隣関係が完全に破綻します。実務では以下の3段階のステップを踏んで、円満な合意形成を目指します。

ステップ1：ルートの「損害が最も少ない場所」を選定する

民法上、工事を行う場所は「隣地のために損害が最も少ない場所および方法」を選ばなければならないと定められています。 設計士や指定給水装置工事事業者と現地を精査し、「お隣の玄関前や駐車スペースを避ける」「敷地の境界ギリギリの通路下を通す」など、相手の生活に極力影響を与えない工事ルートの図面をプロの手で作成します。

ステップ2：工事補償金（適正な実務相場）の提示

法律上、隣地所有者に対して「損害に対して償金を支払わなければならない（民法第213条の2第4項）」と規定されています。 無償で掘らせてもらうのではなく、

・掘削したアスファルトやインターロッキングを元通り（あるいは新品）に復旧する費用は全額こちらが負担する

・工事期間中の迷惑料・土地使用料として、「実務相場である10万〜30万円程度」の補償金（解決金）を提示する という条件を提示します。

ステップ3：内容証明郵便による「事前通知書」の送付

それでも感情的に拒絶され、理不尽な高額請求が続く場合は、弁護士を代理人に立てて正式な「事前通知書」を送付します。 「民法第213条の2に基づき、〇月〇日より設備の設置工事を実施する権利があること」「拒絶を継続される場合は、東京地方裁判所へ『設備設置権確認および妨害予防等請求訴訟』を提起せざるを得ないこと」を論理的に通達します。裁判になれば相手方に勝ち目がないため、この段階で大半の隣人は現実的な条件で合意に応じます。

4. 【実例】要町の旗竿地・隣人の500万円要求を退け、20万円の補償金で水道引直しと売却を達成した事例

豊島区要町にある旗竿地の木造住宅（敷地33坪・路地奥）を相続した長女のS様（50代・主婦）の事例です。

・課題

S様は実家を取り壊して土地として売却しようとしました。 しかし、敷地内の水道管が13ミリの鉛管であり、手前にある隣家の通路（幅1.8メートル）の下を4メートルにわたって横断していることが判明。 新築用地として売るには20ミリへの引き直しが必須でしたが、隣家の住人（60代男性）は「うちの敷地を掘るなら500万円払え。嫌なら水道は引かせない」と強硬に要求。売却の買い手がつかず、S様は当方へ駆け込んでこられました。

・プロの介入と解決

私たちはまず、指定水道工事業者と共に現場を調査。隣家の通路の端（ブロック塀際）を掘削し、最短距離で本管へつなぐ詳細な迂回ルート図面を作成しました。

その上で、提携弁護士名義で隣人宛てに書面を作成・送付。

1.改正民法第213条の2により、S様およびその土地の将来の買主には配管設置権があること

2.掘削箇所は敷地の端であり、工事完了後はアスファルトを全面新品に再舗装すること

3.工事期間はわずか2日間で終わらせ、騒音対策を徹底すること

4.土地使用への感謝として、償金「20万円」を現金でお支払いすること を丁寧に説明しました。

弁護士を介して「法的に拒否し続けることはできず、裁判になれば500万円はおろか相応の補償金しか認められない」という現実を理解した隣人は、態度を大きく軟化させました。

・結果

最終的に、「補償金20万円の支払い＋舗装の原状復帰」という条件で、正式な「給水管埋設および掘削工事に関する覚書」を取り交わすことに成功。 承諾書が揃ったことで物件のインフラ瑕疵は完全に解消され、大手建売ビルダーへの入札により「4,300万円」の満額で土地売却が成立しました。 S様は不当な500万円の出費を完全に回避し、適正な現金を手にして相続手続きを完了させることができました。

5. まとめ：インフラのトラブルは「法律の後ろ盾」を持って対話する

旗竿地や無道路地が多い豊島区において、水道管やガス管の「他人地通過」は、家を売る際や建て替える際に最も炸裂しやすい時限爆弾です。

かつては地主の「絶対に掘らせない」という意固地な態度によって資産価値がゼロに沈んでしまう悲劇が多発していましたが、法改正によって状況は劇的に変わりました。

重要なのは、「民法上の権利を正しく理解した上で、相手の感情や生活に配慮した常識的な補償金を提示する」というバランス感覚です。 お隣から無理な承諾料を要求されたり、工事を拒否されたりした場合は、個人で感情的に言い争うのではなく、改正民法と都心の不動産権利調整に精通した専門家を間に入れて冷静に交渉を進めてください。