豊島区の相続土地国庫帰属制度の真実：不要な土地を国が引き取る制度は使える？ 厳しい審査要件と売却を選ぶべき決定的理由

1. 「いらない土地を国に引き取ってもらう制度」の勘違い

2023年4月から始まった「相続土地国庫帰属制度」。相続したものの使い道がない土地の所有権を国に手放し、国庫に帰属させる（国のものにする）ことができる画期的な新制度として大きな注目を集めました。

これを聞いて、「豊島区にある古い家や、使い道に困っている狭い土地も、国が全部引き取ってくれるのでは」と期待される方が少なくありません。

しかし、この制度はもともと「地方の山林や原野、過疎地の農地など、売ろうとしても買い手が絶対に現れず、管理もできない土地」を救済するために作られたものです。 国としても、引き取った後の管理コストを税金で賄うわけにはいかないため、「少しでも問題や管理の手間がかかる土地は絶対に引き取らない」という極めて厳しい門前払い基準（却下・不承認要件）を設定しています。

2. 国庫帰属が認められない「10の門前払い条件」

国が引き取りを拒否する条件のうち、豊島区の住宅街で特に引っかかりやすい代表的な条件は以下の通りです。

・建物が建っている土地（古家が残っている状態では申請すらできない）

・お隣との境界線が明確になっていない土地（境界標がない、境界未確定）

・地中にゴミやコンクリートガラ、古い水道管などが埋まっている土地

・崖（がけ）や急傾斜があり、土砂崩れの危険がある土地

・他人の配管（水道・下水・ガス）が通っている、または他人の土地の配管を使っている土地

・通行をめぐるトラブルがある、または道路に接していない土地

豊島区の古い住宅街（池袋本町、雑司が谷、長崎など）にある実家は、建物が建っているのはもちろん、お隣との境界標がなかったり、昔の埋設管が残っていたりすることが大半です。 国に引き取ってもらうためには、自腹で解体工事を行い、土地家屋調査士を雇って境界を確定させ、地中を掘り起こしてゴミを撤去しなければなりません。これだけで数百万円の自己資金が先に吹き飛んでしまいます。

3. 豊島区の土地で国庫帰属を使ってはいけない2つの理由

万が一、多額の費用をかけて更地に整地し、国の条件をすべてクリアできたとしても、豊島区の土地でこの制度を使うのは絶対におすすめできません。理由は2つあります。

【理由1】

国に多額の「負担金（手数料）」を払わなければならない 国はタダで土地を引き取ってくれません。審査手数料（土地1筆あたり1万4,000円）に加え、引き取りが承認された段階で、向こう10年分の土地管理費用として「負担金（原則20万円〜面積や市街化区域に応じて数十万円以上）」を一括で国へ納める必要があります。 解体費や測量費に加えて、さらに国にお金を払って土地を差し出すことになります。

【理由2】

豊島区の土地は「民間で売れば大金になる」から これが最大の理由です。地方の山奥の土地と違い、豊島区は池袋駅を抱える日本屈指の好立地です。 たとえ15坪前後の狭小地であっても、形がいびつな旗竿地であっても、車が入らない細い路地の奥であっても、豊島区内の土地であれば「民間の不動産市場で確実に数百万円から数千万円の値がつく」のです。 売れば大金になる価値ある財産を、自腹で何百万円もかけて綺麗にした上で、さらに負担金を払って国にタダで譲り渡すのは、経済的に大きな損失と言わざるを得ません。

4. 豊島区の「いらない・扱いに困る土地」はどう処分すべきか？

「そうは言っても、大手不動産会社に相談したら『道が狭いから売れません』と断られた」という場合、どうすればよいのでしょうか。国に頼るのではなく、以下の民間ルートを使うのが正解です。

【処分ルート1】

狭小地・路地奥専門の「地元買取業者」へ現状のまま売却 一般のファミリー層向けに仲介で売ろうとすると買い手がつきにくい土地でも、狭小住宅を得意とする地元の建売業者や買取専門会社であれば、「古家付き・境界未確定の現状のまま」即座に現金で買い取ってくれます。解体費用も測量費用もあなたが負担する必要はありません。

【処分ルート2】

隣の住人に「敷地の買い足し」を打診する 第146回や第152回でも解説した通り、狭い土地や路地奥の土地は、お隣さんにとっては「庭を広げられる」「駐車場にできる」「土地を合体させて価値を高められる」絶好のチャンスです。相場より少し安くても、お隣さんに声をかければ喜んで買い取ってくれるケースが多々あります。

5. 【実例】「国に引き取ってもらいたい」と諦めていた雑司が谷の狭小変形地・地元業者へ2,200万円で売却できた事例

豊島区雑司が谷にある古い平屋の実家（敷地16坪・幅1.8メートルの細い通路奥）を相続した長男のO様（50代）の事例です。

・課題

O様は大手仲介会社に相談したところ、「道が狭くて重機も入らず、再建築も難しいためうちでは扱えない。解体して国に引き取ってもらう制度（国庫帰属）を検討してはどうか」と言われました。 自分で調べたところ、解体工事と測量に300万円以上かかり、さらに国への負担金も必要と知り、「親から負動産を押し付けられた」と頭を抱えて当方へ相談に来られました。

・プロの介入と解決

私たちはO様に対し、「雑司が谷の土地を国に返すなんてとんでもない。豊島区の土地需要を甘く見てはいけません」とお伝えし、国庫帰属の手続きを即座にストップさせました。

私たちは雑司が谷周辺で狭小住宅の施工実績が豊富な地元のビルダー数社に直接声をかけました。 すると、ある設計事務所兼ビルダーが「雑司が谷駅にも目白駅にも歩ける立地なら、16坪でも3階建ての魅力的なデザイナーズ狭小住宅が建てられる。解体も測量も自社で行うので、現状のまますぐ買いたい」と名乗りを上げました。

・結果

O様は解体費用も測量費用も1円も払うことなく、古い家が建ったままの状態で、「2,200万円」という価格で売買契約を締結。 国にお金を払って手放すはずだった土地が、わずか1ヶ月で「2,200万円の現金」に化け、O様は胸をなでおろされました。

6. まとめ：豊島区の土地に「引き取り制度」は不要！ まずは地域の専門家へ

相続土地国庫帰属制度は、どうしても売れない地方の土地のための最終手段です。 地価が高く、常に住まいの需要がある豊島区の不動産において、この制度を使う場面は実質的にほぼゼロと言えます。

「道が狭いから」「家がボロボロだから」と大手不動産会社に断られたとしても、それはその会社が狭小地の扱いを知らないだけです。 諦めて国への引き渡しを考える前に、まずは豊島区の地域特性や特殊な土地の再生に精通した地元の不動産専門家に相談し、民間市場での適正な売却価値を確認してください。