豊島区で実家を守る「家族信託」の作り方：親が元気なうちに済ませるべき4つのステップと池袋での手続きマニュアル

1. 家族信託の仕組みのおさらい：不動産の「管理権」だけを子供に移す

手続きの前に、まずは基本的な仕組みを整理します。 家族信託とは、親（委託者）が元気なうちに、信頼できる子供（受託者）に対して、実家や預貯金の「管理・処分の権限」だけを託す契約です。

ここでのポイントは、「実家の価値（利益）は親のままにしておき、売ったり貸したりするハンコを押す権利だけを子供に渡す」という点です。 利益を受け取る権利（受益権）は親のままなので、生前贈与のように高額な贈与税や不動産取得税がかかることはありません。税金をかけずに、親の財産を凍結から守る最強の防衛策となります。

しかし、口約束で「俺に任せてよ」と言うだけでは法的な効力はありません。第三者（買い主や銀行）が見てもわかるように、厳格な法的手続きを踏む必要があります。

2. 豊島区で家族信託を組成するための「4つのステップ」

実際に家族信託をスタートさせるには、おおむね1ヶ月〜2ヶ月の期間と、以下の4つのステップが必要になります。

ステップ1：家族会議と「信託の設計図」づくり

まずは親と子供（できれば他の兄弟も交えて）で話し合い、信託のルールを決めます。 ・誰に任せるか（長男か、長女か） ・どの財産を信託するか（豊島区の実家と、将来の介護費用としての現金1,000万円など） ・実家を売却したお金はどう使うか（親の老人ホーム代や医療費に限定するなど） ・親が亡くなった後、残った財産は誰が引き継ぐか（実質的な遺言書の代わりにもなります） この設計図を基に、司法書士や弁護士などの専門家が法的に有効な「信託契約書」の原案を作成します。

ステップ2：「池袋公証役場」での公正証書作成

契約書の原案ができたら、親と子供が揃って公証役場へ出向きます。 豊島区にお住まいの方であれば、サンシャインシティ近くにある「池袋公証役場（東池袋）」を利用するのが最もスムーズです。 公証人が親に対して「この契約の内容を理解していますか？ 無理やり書かされていませんか？」と意思確認を行います。親が元気でしっかりと返答できれば、契約書に実印を押し、「公正証書」として正式に完成します。 ※親が施設に入っていて池袋まで行けない場合は、公証人に施設まで出張してもらうことも可能です。

ステップ3：「東京法務局 城北出張所」での信託登記

契約が結ばれたら、次は実家の名義（登記簿謄本）を変更します。 豊島区の不動産を管轄する「東京法務局 城北出張所（北区王子）」へ行き、「信託登記（しんたくとうき）」を行います。 これにより、実家の登記簿謄本に「所有者：受託者（子供の名前）」と記載され、「この不動産は親から信託されて子供が管理しているものです」ということが誰の目にも明らかになります。これで、将来親が認知症になっても、子供自身の権限で不動産会社へ売却を依頼できるようになります。

ステップ4：銀行での「信託口口座（しんたくぐちこうざ）」の開設

最後に、親の生活費や実家を売ったお金を管理するための専用の銀行口座を作ります。これが実務上、最も高いハードルとなります。

3. 最大の難関：専用口座「信託口口座」はどこでも作れるわけではない

家族信託でお金を管理する場合、子供個人の生活費の口座と、親から預かったお金を明確に分ける必要があります。 そのため、「委託者〇〇（親） 受託者〇〇（子）」という特殊な名義の「信託口口座」を開設しなければなりません。

実は、この信託口口座は「どこの銀行でも簡単に作れる」わけではありません。 メガバンクの一部や、信託業務に不慣れな地方銀行・信用金庫の窓口に「家族信託の口座を作りたい」と相談に行っても、「うちでは取り扱いがありません」と門前払いされることが多々あります。

豊島区周辺で信託口口座をスムーズに開設するためには、家族信託に力を入れている特定の金融機関（一部のネット銀行や、信託に積極的な信用金庫、地方銀行の東京支店など）を専門家に紹介してもらい、契約書案の段階から銀行の法務部門と事前審査を進めておくというプロの根回しが不可欠です。

4. 【実例】巣鴨の実家・認知症の初期症状が出た段階で、スピーディーに家族信託を完了させたケース

豊島区巣鴨に戸建ての実家（評価額約6,000万円）を持ち、一人で暮らす母親（80代）と、埼玉県にお住まいの長男（50代）の事例です。

・課題

母親に「同じものを何度も買ってくる」などの軽い物忘れが目立ち始めました。長男は将来の施設入所を視野に入れ、実家を売却して資金を作りたいと考えましたが、このまま認知症が進行すれば売却できなくなると危機感を抱き、当方へご相談に来られました。

・プロの介入と解決

私たちは母親と直接面談し、まだ契約の意味や「長男に家を任せる」という意思が明確に確認できたため、大至急で家族信託の組成に動きました。

１．最初の面談から1週間で信託契約書の設計図を完成させました。

２．事前に提携する金融機関へ契約書の審査を回し、口座開設の許可を取り付けました。

３．母親と一緒にタクシーで池袋公証役場へ向かい、公証人の前で無事に「家族信託契約」を公正証書で締結。

４．翌日、当方の提携司法書士が城北出張所へ信託登記を申請。同時に銀行で信託口口座を開設し、母親の預金の一部をその口座へ移しました。

・結果

ご相談からわずか1ヶ月半で、実家の管理権と現金の管理権を長男へ移すことに成功しました。 それから2年後、母親は要介護認定を受け施設へ入所。長男は信託契約に基づき、自らのハンコで速やかに巣鴨の実家を売却し、6,000万円の現金を信託口口座に入金。母親のゆとりある施設生活を確実なものにされました。

5. まとめ：家族信託のタイムリミットは「親がハンコを押せる」まで

家族信託の手続きは、専門的な知識と行政・金融機関との連携が必要になるため、自力で進めるのは極めて困難です。実績のある司法書士やコンサルタントを窓口にして、チームで動くことが成功の絶対条件となります。

そして何より重要なのが「タイミング」です。 親の認知症が進行し、「自分が何をしているのか分からない」状態になってしまえば、池袋公証役場へ連れて行っても公証人が契約をストップさせてしまい、二度と家族信託を組むことはできなくなります（その場合は、「成年後見制度」しか道が残されていません）。

「まだ親は元気だから」と先延ばしにせず、親が会話を楽しめる今のうちに「将来の安心のための保険」として家族信託の準備を進めておくことが、豊島区の大切な実家を守る最大の親孝行となります。