豊島区の実家相続と「配偶者居住権」：家を手放さずに生活費も確保する！ 高額不動産エリアで威力を発揮する分割実務

1. 豊島区の相続で高齢の配偶者が直面する「生活資金枯渇」の罠

夫が亡くなり、相続人が「70代の妻」と「独立した子ども2人」のケースを考えます。 豊島区内の戸建て実家（評価額6,000万円）と、手元の預貯金2,000万円、遺産総額8,000万円が残されました。

民法上の法定相続分は、妻が2分の1（4,000万円分）、子ども2人がそれぞれ4分の1（2,000万円分ずつ）です。

従来の法律では、不動産は「ひとつの権利（所有権）」としてしか扱えませんでした。 そのため、妻が「住み慣れた実家にこのまま住み続けたい」と希望して実家（6,000万円）を相続すると、妻の取り分枠（4,000万円）を2,000万円もオーバーしてしまいます。

その結果、

・妻は預貯金2,000万円を一切受け取れない（老後の生活費・医療費がゼロになる）

・超過した2,000万円を、妻自身の手持ち資金から子どもたちへ「代償金」として払わなければならない

・払えない場合は、住み慣れた実家を売却して現金化し、全員で分けた上で妻は賃貸アパート等へ引っ越さざるを得ない

という非常に過酷な選択を迫られていました。

2. 実家を「住む権利」と「持つ権利」に分ける新発想

この問題を解決するために導入されたのが「配偶者居住権」です。

実家の権利を以下の2つに分離して評価・分割できるようにしました。

・配偶者居住権（住む権利）

残された配偶者が、亡くなるまで（または一定期間）、その家にタダで住み続けることができる権利。

・負担付所有権（底地・建物の本体を持つ権利）

配偶者が住んでいる間は自由に使えないが、将来的に完全な所有権を取り戻せる所有権。

この2つに分けることで、先ほどの事例はどう変化するでしょうか。

実家（6,000万円）の権利を計算式に基づき、妻の「配偶者居住権（2,400万円）」と、子どもが相続する「負担付所有権（3,600万円）」に切り分けます。

・妻の取り分（合計4,000万円） 実家の配偶者居住権（2,400万円） ＋ 預貯金（1,600万円）

・子どもたちの取り分（合計4,000万円） 実家の負担付所有権（3,600万円） ＋ 預貯金（400万円）

妻は住み慣れた実家に一生涯住み続ける権利を確保しながら、老後の生活費として「現金1,600万円」をしっかり手元に残すことができます。子どもたちも将来的に完全な実家の権利を引き継ぐことができ、家族全員が納得する円満な分割が可能になります。

3. 「二次相続（妻が亡くなった時）」の相続税を劇的に減らす節税効果

配偶者居住権は、生活を守るだけでなく、極めて強力な「相続税の節税効果」を持っています。

配偶者居住権は、「配偶者が死亡した瞬間に、法的に消滅する権利」と定められています。 通常、妻が6,000万円の実家をそのまま相続した場合、妻が亡くなった時の相続（二次相続）において、子どもたちは再びその6,000万円の実家に対して高額な相続税を支払わなければなりません。

しかし、配偶者居住権を活用していた場合、妻の死亡時に配偶者居住権が消滅しても、所有権を持つ子どもに対して「新たな相続税」は一切かかりません。 妻の財産から実家の権利分が綺麗に消えるため、二次相続での相続税評価額を大きく圧縮し、一族全体の納税額を大幅に減らすことができます。

4. 配偶者居住権を使うための「3つの必須実務と注意点」

非常にメリットの大きい制度ですが、実務上は以下の厳格なルールを守る必要があります。

実務1：遺産分割協議書への明記と「東京法務局 城北出張所」での登記

配偶者居住権を取得しただけでは不十分です。 豊島区の不動産を管轄する北区王子の「東京法務局 城北出張所」へ出向き、建物の登記簿に「配偶者居住権の設定登記」を行わなければなりません。登記を怠ると、子どもが勝手に第三者へ建物を売却してしまった場合、妻は新しい所有者に対抗できず追い出されてしまいます。

実務2：勝手に売却や他人に賃貸することはできない

配偶者居住権は「本人が住むための個人的な権利」です。そのため、妻がこの権利を第三者に売ったり、担保に入れて借金をしたりすることはできません。また、建物の所有者（子ども）の承諾がなければ、他人に部屋を貸して家賃収入を得ることも原則禁止されています。

実務3：老人ホームへ移転した際の出口戦略

妻の認知症や要介護度が進み、「実家を出て介護施設へ入所したい」となった場合、配偶者居住権がついたままでは、実家を一般市場で売却することができません。 その際は、配偶者居住権を合意解除（放棄）する手続きが必要になりますが、解除の仕方によっては「子どもへの贈与」とみなされて贈与税が課税されるリスクがあるため、税理士を交えた慎重な手続きが求められます。

5. 【実例】西池袋の戸建て実家・後妻と先妻の子の対立を配偶者居住権で完全決着させた事例

豊島区西池袋にある戸建て住宅（敷地30坪・評価額7,500万円）を所有していた70代男性が亡くなった事例です。 相続人は、後妻のB様（60代後半）と、亡くなった夫の前妻の子であるC様（30代・別居）の2人でした。

・課題

夫は遺言書を残していませんでした。法定相続分は2分の1ずつです。 前妻の子C様は「自分はあの家に住む気はない。法律通りに半分（3,750万円）を現金で払ってほしい。払えないなら西池袋の家を売り払って更地にして分けよう」と弁護士を通じて強硬に主張してきました。 預貯金は1,000万円程度しかなく、B様は「長年暮らした家を追い出されて路頭に迷うのか」と絶望し、当方へご相談に来られました。

・プロの介入と解決

私たちは直ちに「配偶者居住権」の活用をC様側の弁護士へ提案しました。 西池袋の実家の価値（7,500万円）を精緻に算定し、

・後妻B様の配偶者居住権：3,250万円

・前妻の子C様の負担付所有権：4,250万円

に切り分ける遺産分割案を作成しました。

預貯金1,000万円のうち、500万円をB様、500万円をC様が取得。 所有権を取得したC様に対しては、「B様が高齢のため、将来的に西池袋の一等地にある7,500万円の所有権が完全にあなたのものになる」という将来の資産価値を提示し、納得を取り付けました。

城北出張所にて配偶者居住権の設定登記を即座に完了。

・結果

後妻B様は1円の代償金も支払うことなく、西池袋の自宅に生涯安心して住み続ける権利を獲得しました。手元にも500万円の現金を確保でき、前妻の子C様との泥沼の売却紛争を完全に終結させることができました。

6. まとめ：土地の価値が高い豊島区だからこそ生きる最新防衛策

不動産価格が高騰している豊島区では、「実家の価値が高すぎるがゆえに、残された高齢の妻が生活資金を奪われる」という逆転現象が日常茶飯事となっています。

実家を守りたいからと無理にすべての権利を相続して現金を失うのも、現金を作るために住み慣れた家を二束三文で手放すのも、どちらも正しい選択ではありません。

実家を「住む権利」と「持つ権利」に美しく分解し、配偶者の住まいと老後資金の両方を守り切る「配偶者居住権」は、都心の相続において最も有効な処方箋のひとつです。 家族関係が複雑な場合や、不動産以外の現金が少ないご家庭は、遺産分割を諦める前に、ぜひ専門家へ相談してシミュレーションを行ってください。