【不動産相続】相続した実家はいくらで売れる？査定価格と実際の売却価格が違う理由を専門家が解説

親から実家や土地を相続したとき、多くの方が気になるのが「この不動産はいくらで売れるのだろう？」ということではないでしょうか。

東京都豊島区や練馬区、板橋区などの住宅地はもちろん、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県市川市や船橋市などでも、相続した不動産の売却に関するご相談は少なくありません。

しかし、不動産会社から提示された査定価格が、そのまま実際の売却価格になるとは限りません。

同じ不動産でも、不動産会社によって査定価格が数百万円、場合によっては1,000万円以上異なることもあります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家や土地の査定価格と実際の売却価格の違い、そして不動産を適正な価格で売却するためのポイントについて解説します。

 

１：不動産の査定価格は「実際に売れる価格」とは限らない

相続した実家を売却する際、まず不動産会社に査定を依頼する方が多いと思います。

ここで理解しておきたいのが、不動産の価格にはいくつかの種類があるということです。

代表的なものが「査定価格」「売出価格」「成約価格」の3つです。

査定価格とは、不動産会社が周辺の取引事例や物件の条件などを参考に、一定期間内に売却できると予想した価格です。

売出価格とは、実際に不動産市場へ売り出す際に設定する価格です。

そして成約価格とは、買主との交渉を経て、最終的に売買契約が成立した価格を指します。

例えば、東京都世田谷区の相続した実家について、不動産会社から6,000万円という査定価格が提示されたとします。

しかし、売主が6,500万円で売り出した結果、最終的には6,200万円で成約することもあれば、反対に5,700万円まで値下げしなければ売れないこともあります。

特に注意したいのが、査定価格が高い不動産会社ほど優秀とは限らないということです。

不動産会社の中には、売却の依頼を獲得するため、相場より高い査定価格を提示するケースもあります。

その価格を信じて売り出しても、買主が見つからず、何度も値下げすることになれば、売却までに長い時間がかかってしまいます。

また、相続人が複数いる場合には、査定価格を前提に遺産分割の話し合いを進めた結果、実際の売却代金との差が問題になることもあります。

相続不動産の売却では、査定価格の高さだけではなく、その価格の根拠や実際に成約する可能性を確認することが重要です。

 

２：同じ地域でも売却価格が大きく変わる5つのポイント

不動産の売却価格は、単純に土地の面積や建物の築年数だけで決まるわけではありません。

特に相続した実家の場合、次のような条件によって価格が大きく変わることがあります。

① 前面道路の幅員や接道状況

東京都中野区や杉並区、文京区などの住宅密集地では、前面道路が狭い土地や、建築基準法上の道路に接していない土地もあります。

建物の建て替えができるかどうかによって、不動産の評価は大きく変わります。

② 土地の形状や高低差

神奈川県横浜市の港北区や鶴見区、鎌倉市などでは、道路との高低差が大きい土地や、擁壁が設置されている土地も見られます。

擁壁の安全性や再築造の必要性によっては、買主が負担する費用が増え、売却価格に影響する可能性があります。

③ 建物の状態

埼玉県さいたま市や川口市、越谷市などで相続した築30年以上の一戸建てでも、建物の状態が良ければ中古住宅として売却できる場合があります。

一方、雨漏りやシロアリ被害、建物の傾きなどがある場合には、建物の修繕費用や解体費用を考慮する必要があります。

④ 境界や越境の問題

千葉県松戸市や柏市、習志野市などでも、古い住宅地では隣地との境界が明確になっていないことがあります。

塀や屋根、樹木などの越境がある場合、売却前に測量や隣地所有者との協議が必要になることもあります。

⑤ 借地権や共有名義などの権利関係

相続した不動産が借地権付き建物だったり、兄弟姉妹との共有名義になっていたりする場合には、一般的な所有権の不動産とは売却方法が異なります。

借地権の譲渡には原則として地主の承諾が必要であり、共有不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が必要です。

このように、同じ地域で同じ面積の土地であっても、個別の条件によって売却価格は大きく変わります。

そのため、相続不動産の査定では、周辺相場だけでなく、建築・法律・権利関係まで確認することが大切です。

 

３：相続した不動産を適正価格で売却するために必要なこと

相続した実家や土地を売却する際には、できるだけ高く売りたいと考えるのは当然のことです。

しかし、単純に高い価格で売り出せばよいというわけではありません。

重要なのは、不動産の特徴を正確に把握し、その物件に合った売却方法を選択することです。

例えば、東京都目黒区や品川区などの住宅地では、古い建物が残っていても、土地としての需要が高いケースがあります。

その場合、建物を解体して更地で売却する方法と、古家付き土地として売却する方法のどちらが有利なのか、解体費用や税金も含めて比較する必要があります。

また、神奈川県藤沢市や茅ヶ崎市、埼玉県ふじみ野市や朝霞市、千葉県流山市や浦安市などでも、物件によって購入希望者のニーズは異なります。

一般の個人に売却する方法だけでなく、不動産買取業者に売却する方法が適している場合もあります。

不動産買取業者への売却は、一般的に仲介による売却より価格が低くなる傾向がありますが、売却までの期間を短縮できる可能性があります。

相続税の納税期限が迫っている場合や、相続人同士で早期に遺産分割を終えたい場合には、有効な選択肢となるでしょう。

さらに、不動産を売却する前には、譲渡所得税や利用できる特例についても確認しておく必要があります。

相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が適用される場合があります。

ただし、相続人の人数や建物の建築時期、売却時期などによって適用要件が異なるため、事前の確認が欠かせません。

不動産相続アーキテクツでは、不動産・相続・建築の3つの視点から、相続した不動産の売却や活用についてご相談をお受けしています。

代表の髙橋大樹は一級建築士・宅地建物取引士の資格を有しており、不動産の価格だけでなく、建物や土地の条件、相続人のご事情なども踏まえたご提案を大切にしています。

 

まとめ：相続不動産の売却は査定価格だけで判断しないことが大切

相続した実家や土地を売却する際には、不動産会社から提示された査定価格だけで判断するのではなく、実際にいくらで売却できる可能性があるのかを見極めることが重要です。

また、売却価格だけでなく、売却までの期間、測量や解体に必要な費用、税金、相続人同士の意向なども考慮する必要があります。

不動産相続アーキテクツ株式会社は、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

「相続した実家がいくらで売れるのか知りたい」

「不動産会社によって査定価格が違うので判断できない」

「兄弟で相続した不動産を売却したい」

「借地権や共有名義の不動産を整理したい」

このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

不動産相続アーキテクツ株式会社

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