【不動産相続】相続した売れない土地は国に引き取ってもらえる？相続土地国庫帰属制度の条件・費用と処分方法を解説

親から土地を相続したものの、使い道がなく、売却も難しいため、どうすればよいかわからない。このようなお悩みを抱えている方は少なくありません。

「相続した土地が売れないので手放したい」

「固定資産税や草刈りなどの管理費用ばかりかかっている」

「不要な土地を国に引き取ってもらうことはできないの？」

東京都八王子市や青梅市、神奈川県相模原市や秦野市、埼玉県飯能市や秩父市、千葉県茂原市や館山市などでは、相続した土地の立地や利用条件によって、売却先がなかなか見つからないケースもあります。

こうした問題への対策として、2023年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

この制度は、一定の条件を満たす相続した土地について、国に所有権を引き取ってもらうことができる制度です。

ただし、すべての土地を国が引き取ってくれるわけではありません。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続土地国庫帰属制度の条件や費用、利用できない土地の特徴、そして売れない土地を処分するための方法について解説します。

 

１：相続土地国庫帰属制度とは？どんな土地でも国に引き取ってもらえる？

相続土地国庫帰属制度とは、相続などによって取得した土地について、一定の条件を満たした場合に、国に所有権を帰属させることができる制度です。

例えば、親が所有していた山林や原野、使い道のない土地などを相続したものの、今後利用する予定がなく、売却先も見つからない場合に検討できます。

ただし、誰でも自由に土地を国へ引き渡せる制度ではありません。

原則として、相続や遺贈によって土地の所有権を取得した人が申請対象となります。売買によって土地を取得した人は、それだけでは対象になりません。

また、共有名義の土地については、原則として共有者全員で申請する必要があります。

さらに、国が引き取ることのできない土地も定められています。

代表的なものとして、次のような土地が挙げられます。

・建物が建っている土地

・抵当権などの担保権が設定されている土地

・境界が明らかでない土地

・土壌汚染がある土地

・他人による使用が予定されている土地

このほか、危険な崖がある土地や、管理に過大な費用がかかる土地なども、審査の結果、承認されない場合があります。

例えば、東京都あきる野市や檜原村、神奈川県小田原市や南足柄市、埼玉県日高市や小川町、千葉県君津市や富津市などで山林を相続した場合でも、土地の状況によっては制度を利用できない可能性があります。

特に注意したいのが、古い建物が残っている土地です。

たとえ誰も住んでいない空き家であっても、建物が存在している場合には、原則としてそのまま国庫帰属の申請をすることはできません。

制度を利用するために建物の解体が必要になる場合もあるため、解体費用と土地を手放すための費用を比較することが重要です。

 

２：相続土地国庫帰属制度にはいくらかかる？申請費用と負担金

相続土地国庫帰属制度を利用する際には、費用がかかります。

まず、申請時に必要となるのが審査手数料です。

審査手数料は、土地1筆につき14,000円となっています。

例えば、相続した土地が3筆ある場合には、合計42,000円の審査手数料が必要です。

この審査手数料は、申請を取り下げた場合や、審査の結果、承認されなかった場合でも返還されません。

さらに、国庫への帰属が承認された場合には、10年分の土地管理費用に相当する負担金を納付する必要があります。

負担金は原則として20万円ですが、土地の種類や所在する地域、面積などによっては20万円を超える場合があります。

例えば、市街化区域内の宅地や一定の農地、森林などでは、面積に応じて負担金が算定されるケースがあります。

また、制度を利用するために測量や建物解体、残置物の撤去などが必要になれば、別途費用が発生することもあります。

仮に、相続した土地に古い建物があり、解体費用が200万円かかるとします。

さらに、土地の調査や必要な手続きに費用がかかる場合には、国に土地を引き取ってもらうために、まとまった金額を負担することになる可能性があります。

そのため、相続土地国庫帰属制度を利用する前には、本当にその土地が売却できないのかを確認することが重要です。

例えば、埼玉県川越市や坂戸市、千葉県柏市や印西市などで、一般の住宅用地としては需要が少ない土地でも、隣地所有者や資材置場を探している事業者などに売却できる可能性があります。

土地の立地や法令上の制限によっては、駐車場や資材置場、農地としての利用など、住宅以外の用途を検討できる場合もあります。

ただし、農地転用や開発行為などには許可が必要になることがあるため、事前の確認が欠かせません。

国に引き取ってもらうことだけを考えるのではなく、売却や活用の可能性も含めて比較することが大切です。

 

３：相続した売れない土地を手放すための3つの方法

相続した土地が売れない場合でも、すぐに国庫帰属制度を利用するのではなく、いくつかの方法を検討することをおすすめします。

① 隣地所有者への売却を検討する

一般の買主からは需要が少ない土地でも、隣地所有者にとっては価値がある場合があります。

例えば、東京都町田市の狭小地や、神奈川県横浜市の旗竿地などでは、隣地と一体利用することで土地の使い勝手が改善する可能性があります。

埼玉県狭山市や入間市、千葉県野田市や八千代市などでも、隣地所有者が駐車スペースや庭を広げるために土地の購入を希望するケースが考えられます。

② 不動産買取業者への売却を検討する

一般の個人には売却が難しい土地でも、不動産買取業者であれば購入を検討する場合があります。

例えば、道路との接道条件が悪い土地や、建物の老朽化が進んでいる土地、敷地内に高低差がある土地などです。

ただし、買取業者は再販売や活用を前提として購入するため、一般的な市場価格より低い金額になることがあります。

また、土地の条件によっては、買取業者でも購入できない場合があります。

③ 相続土地国庫帰属制度を利用する

隣地所有者への売却や不動産買取業者への売却が難しい場合には、相続土地国庫帰属制度を検討します。

ただし、制度を利用するためには、土地の状態が法令上の要件を満たしている必要があります。

また、審査手数料や負担金、必要に応じた測量費用などが発生するため、費用対効果を確認することが重要です。

なお、相続放棄をすれば不要な土地だけを手放せると考える方もいますが、相続放棄は原則として相続財産全体について行うものです。

特定の土地だけを相続放棄することはできません。

また、相続放棄には原則として自己のために相続が開始したことを知った時から3か月以内という期限があるため、慎重な判断が必要です。

 

まとめ：売れない土地を相続したら国庫帰属制度だけでなく売却の可能性も確認しましょう

相続した土地に利用予定がなく、売却も難しい場合には、相続土地国庫帰属制度が選択肢の一つとなります。

ただし、すべての土地を国が引き取ってくれるわけではなく、建物の有無や土地の境界、土壌汚染、管理上の問題などによって利用できない場合があります。

また、制度の利用には審査手数料や負担金などの費用がかかります。

そのため、まずは不動産としての売却可能性を調査し、隣地所有者への売却や不動産買取業者への売却などを検討したうえで、国庫帰属制度を利用するかどうか判断することが大切です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士の資格を有しており、不動産の売却だけでなく、土地の利用条件や建築上の問題、相続人のご事情なども踏まえたご提案を行っています。

「相続した土地が売れなくて困っている」

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「売却できないと言われた土地の処分方法を知りたい」

このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

土地の状況を確認し、売却や処分に向けた適切な方法をご提案いたします。