【不動産相続】実家を兄弟で共有名義にすると危険？共有不動産のトラブルと後悔しない遺産分割方法を解説

親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で相続することになったとき、「とりあえず兄弟で平等に共有名義にしておこう」と考える方は少なくありません。

しかし、不動産を共有名義で相続すると、将来的に売却や建て替え、管理などをめぐってトラブルになる可能性があります。

「実家を兄弟で共有名義にしても大丈夫？」

「兄弟の一人が売却に反対したらどうなる？」

「共有名義の不動産を解消する方法はある？」

東京都世田谷区や練馬区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県さいたま市や川越市、千葉県市川市や船橋市などでも、相続した実家の共有名義に関するご相談は重要なテーマの一つです。

相続人同士の関係が良好なうちは問題がなくても、時間が経過して次の相続が発生すると、権利関係がさらに複雑になることがあります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、実家を共有名義で相続するリスクと、共有を避けるための遺産分割方法について解説します。

 

１：実家を兄弟で共有名義にするとどんな問題が起こる？

相続した実家を兄弟で共有名義にすること自体は、法律上問題ありません。

例えば、父親が亡くなり、相続人が長男と次男の2人だった場合、実家をそれぞれ2分の1ずつの共有名義にすることができます。

しかし、共有名義の不動産には、単独所有とは異なる注意点があります。

最も大きな問題は、不動産全体を売却する際には、原則として共有者全員の同意が必要になることです。

例えば、東京都杉並区の実家を兄弟2人で共有していたとします。

長男は実家を売却して現金化したいと考えていても、次男が「思い出のある実家なので売りたくない」と反対すれば、原則として不動産全体を売却することはできません。

また、神奈川県横浜市港北区や鶴見区、埼玉県所沢市や狭山市、千葉県松戸市や柏市などでも、共有者の一人だけが実家に住み続けている場合には、管理費用や固定資産税の負担をめぐって意見が対立することがあります。

さらに注意したいのが、共有者の一人が亡くなった場合です。

例えば、兄弟2人で共有していた実家について、長男が亡くなり、その持分を長男の配偶者や子どもが相続したとします。

その結果、当初は兄弟2人の共有だった不動産が、3人、4人と共有者の増える状態になる可能性があります。

共有者が増えるほど、売却や管理について全員の意見をまとめることが難しくなる場合があります。

なお、共有者は自分の持分だけであれば、原則として他の共有者の同意なく売却できます。

ただし、共有持分だけを購入する一般の買主は限られるため、通常の不動産売却よりも売却先が限定される傾向があります。

 

２：実家を共有名義にしないための3つの遺産分割方法

相続した実家を兄弟で分ける場合、必ずしも共有名義にする必要はありません。

相続人の希望や不動産の状況に応じて、さまざまな遺産分割方法を検討できます。

① 換価分割：実家を売却して現金で分ける

換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。

例えば、東京都板橋区の実家を6,000万円で売却し、売却費用などを差し引いた残額を兄弟2人で均等に分けるといった方法です。

相続人全員が実家を利用する予定がない場合には、比較的公平に遺産を分けやすい方法といえます。

ただし、売却に伴う仲介手数料や譲渡所得税なども考慮する必要があります。

② 代償分割：一人が実家を取得して他の相続人に現金を支払う

代償分割とは、相続人の一人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ代償金を支払う方法です。

例えば、神奈川県川崎市の実家を長男が取得し、その代わりに次男へ一定の金額を支払うといった方法です。

実家に住み続けたい相続人がいる場合には、有効な選択肢となります。

ただし、不動産を取得する相続人に代償金を支払う資金力が必要です。

また、不動産の評価額について相続人同士で意見が分かれる場合もあるため、事前に適正な査定を行うことが重要です。

③ 現物分割：それぞれ異なる財産を取得する

現物分割とは、不動産や預貯金などの相続財産を、それぞれの相続人が取得する方法です。

例えば、埼玉県さいたま市の実家を長男が取得し、次男が預貯金や別の不動産を取得するといった方法です。

千葉県船橋市や市川市などで、実家以外にも複数の不動産を所有している場合には、それぞれの不動産を別々の相続人が取得することも考えられます。

ただし、財産の評価額に差がある場合には、相続人間で不公平感が生じる可能性があります。

このように、実家を共有名義にしなくても、相続財産を分ける方法はあります。

大切なのは、目先の公平さだけでなく、将来の売却や管理のしやすさまで考えて遺産分割を行うことです。

 

３：すでに共有名義で相続した実家を解消する方法とは？

すでに実家を共有名義で相続している場合でも、共有状態を解消する方法はあります。

代表的なのが、共有者全員で不動産を売却する方法です。

例えば、東京都大田区や品川区の実家を兄弟3人で共有している場合、全員が売却に同意すれば、不動産全体を売却して代金を分けることができます。

また、共有者の一人が他の共有者の持分を買い取る方法もあります。

神奈川県藤沢市や相模原市、埼玉県川口市や越谷市、千葉県流山市や習志野市などでも、共有者の一人が実家に住み続けたい場合には、持分の買い取りを検討できます。

ただし、持分の売買価格や資金調達、税金などについて事前に確認する必要があります。

さらに、共有者同士の話し合いがまとまらない場合には、共有物分割請求という方法があります。

民法では、原則として共有者はいつでも共有物の分割を請求できるとされています。

話し合いで解決できない場合には、裁判所に共有物分割を請求することも可能です。

ただし、裁判による解決には時間や費用がかかることがあり、希望どおりの分割方法になるとは限りません。

そのため、できるだけ共有者同士で話し合い、合意によって解決することが望ましいでしょう。

また、相続登記についても注意が必要です。

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。

遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記などの制度を利用することも考えられます。

ただし、相続人申告登記だけでは売却に必要な所有権の登記が完了するわけではないため、最終的には適切な相続登記を行う必要があります。

 

まとめ：相続した実家は安易に共有名義にせず将来を見据えた遺産分割を

相続した実家を兄弟姉妹で共有名義にすることは、必ずしも間違った方法ではありません。

しかし、共有名義にすると、将来の売却や建て替え、管理費用の負担などをめぐってトラブルになる可能性があります。

また、次の相続によって共有者が増え、権利関係が複雑になることも考えられます。

そのため、実家を相続する際には、換価分割や代償分割、現物分割などの方法を比較し、相続人全員が納得できる方法を検討することが重要です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、不動産の売却だけでなく、相続人同士のご事情や不動産の権利関係なども踏まえたご提案を行っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、将来のトラブルを防ぐための適切な方法をご提案いたします。