【不動産相続】相続した実家が再建築不可だったら売却できない？建て替えできない土地の原因と売却方法を解説

親から実家を相続し、売却しようと不動産会社に相談したところ、「この土地は再建築不可なので、一般的な住宅より売却が難しいですね」と言われることがあります。

「再建築不可の実家は売却できないの？」

「建物を解体すれば新しい家を建てられる？」

「再建築不可物件でも高く売却する方法はある？」

東京都中野区や杉並区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県市川市や松戸市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、建築基準法上の接道条件を満たしていない土地が存在します。

こうした土地は、現在建物が建っていても、解体後に新しい建物を建築できない場合があります。

しかし、再建築不可物件だからといって、必ずしも売却を諦める必要はありません。

土地の状況や周辺環境によっては、建築基準法上の許可・認定を受けられる可能性や、隣地所有者への売却など、複数の選択肢があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家が再建築不可となる理由や、売却時の注意点、売却方法について解説します。

 

１：相続した実家が再建築不可になる理由とは？

再建築不可物件とは、現在の建築基準法などの規制によって、既存の建物を解体した後に新しい建物を建築することが原則としてできない不動産を指します。

代表的な原因が、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。

建築基準法では、都市計画区域などの一定の区域内において、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。

ただし、建築基準法第42条第2項に規定される道路など、幅員4m未満でも道路として扱われる場合があります。

また、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可によって、一定の条件のもとで建築が認められるケースもあります。

例えば、東京都世田谷区や練馬区、板橋区などの住宅密集地では、細い通路の奥に住宅が建っていることがあります。

その通路が建築基準法上の道路ではなかったり、道路に接している間口が2m未満だったりすると、再建築が難しくなる場合があります。

神奈川県横浜市鶴見区や港北区、埼玉県さいたま市や川口市、千葉県船橋市や習志野市などでも、古い住宅地では同様の問題が見つかることがあります。

また、道路との接道条件以外にも、市街化調整区域内の建築制限などによって、建て替えが難しいケースがあります。

そのため、相続した実家が再建築不可と言われた場合には、まずその理由を正確に調査することが重要です。

道路の種類や接道状況、建築基準法上の認定・許可の可能性などを確認することで、売却方法の選択肢が変わる場合があります。

 

２：再建築不可物件はなぜ売却価格が安くなるのか？

再建築不可物件は、一般的に再建築可能な不動産と比較して売却価格が低くなる傾向があります。

その理由の一つが、建物を解体してしまうと、新しい建物を建築できない可能性があることです。

例えば、東京都目黒区の住宅地にある一戸建てを相続したとします。

立地条件が良くても、再建築ができなければ、買主は既存建物を利用し続けることを前提に購入を検討する必要があります。

建物が老朽化している場合には、将来の修繕費用や利用可能期間なども考慮しなければなりません。

また、再建築不可物件は、金融機関の住宅ローン審査が厳しくなることがあります。

金融機関によって融資基準は異なりますが、担保評価や将来の流通性などの観点から、融資が難しくなる場合があります。

そのため、一般の住宅購入希望者が購入しにくくなり、買主の数が限られる傾向があります。

神奈川県鎌倉市や横須賀市、埼玉県朝霞市やふじみ野市、千葉県柏市や流山市などでも、土地の立地や建物の状態によって売却価格への影響は異なります。

ただし、再建築不可物件だからといって、必ずしも大幅な値下げが必要になるわけではありません。

例えば、駅から近い場所にある物件や、既存建物の状態が良好な物件であれば、一定の需要が見込まれる場合があります。

また、隣地所有者が購入することで接道条件を改善できる場合には、一般の買主とは異なる評価がされる可能性もあります。

重要なのは、再建築不可という理由だけで売却を諦めたり、安易に低価格で売却したりしないことです。

 

３：再建築不可の実家を売却するための4つの方法

再建築不可物件を売却する場合には、土地の状況に応じて複数の方法を検討することが重要です。

① 建築基準法上の認定・許可の可能性を調査する

まず、建築基準法第43条第2項に基づく認定や許可を受けられる可能性がないか確認します。

敷地が一定の通路や空地に接している場合など、条件によっては建築が認められるケースがあります。

ただし、認定や許可には個別の要件があり、必ず認められるわけではありません。

② 隣地の一部を購入して接道条件を改善する

道路に接している間口が不足している場合には、隣地の一部を購入することで接道条件を満たせる可能性があります。

例えば、東京都大田区や品川区などの住宅密集地では、隣地所有者との協議によって土地の利用条件を改善できる場合があります。

ただし、土地の購入費用や測量費用、分筆登記費用などが必要になるため、費用対効果を確認することが大切です。

③ 隣地所有者への売却を検討する

再建築不可物件であっても、隣地所有者にとっては価値のある土地となる場合があります。

例えば、隣地と一体利用することで敷地を広げたり、駐車場や庭として利用したりできる可能性があります。

神奈川県藤沢市や相模原市、埼玉県川越市や狭山市、千葉県市川市や松戸市などでも、土地の形状や周辺状況によっては有効な方法です。

④ 再建築不可物件を扱う不動産買取業者へ売却する

再建築不可物件を専門的に取り扱う不動産買取業者へ売却する方法もあります。

買取業者によっては、既存建物をリフォームして再販売したり、賃貸物件として活用したりすることを前提に購入を検討する場合があります。

ただし、再建築不可物件の買取価格は、建物の状態や立地条件、将来の活用可能性などによって大きく異なります。

そのため、複数の売却方法を比較し、最も条件の良い方法を検討することが重要です。

なお、再建築不可物件では、建物を解体すると利用価値が大きく下がる可能性があります。

売却前に安易に建物を解体しないことが重要です。

 

まとめ：相続した再建築不可物件は売却前の調査が重要

相続した実家が再建築不可物件だった場合でも、必ずしも売却を諦める必要はありません。

建築基準法上の認定・許可の可能性を調査したり、隣地所有者への売却を検討したりすることで、売却の選択肢が広がる場合があります。

また、再建築不可物件を取り扱う不動産買取業者への売却も選択肢の一つです。

大切なのは、再建築不可となっている理由を正確に把握し、不動産の状況に合った売却方法を選ぶことです。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士の資格を有しており、不動産売買だけでなく、建築上の問題や土地の利用条件なども踏まえたご提案を行っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。