【不動産相続】実家に未登記の増築部分があったら売却できない？相続時の注意点と解決方法を解説

親から実家を相続し、売却を検討していたところ、不動産会社から「建物の登記面積と実際の面積が違いますね」と指摘されることがあります。

よく調べてみると、親が昔、部屋を増築したり、ベランダを室内に変更したりしていたものの、その部分の登記がされていなかったというケースです。

「未登記の増築部分があると実家は売れないの？」

「増築したのは何十年も前だけど、今から登記できる？」

「親が亡くなっている場合、誰が手続きするの？」

東京都練馬区や杉並区、神奈川県横浜市、埼玉県川越市、千葉県松戸市など、古くからの住宅地では、このような問題が見つかることがあります。

実は、未登記の増築部分があっても、不動産を売却すること自体が必ずしも不可能になるわけではありません。

ただし、買主の住宅ローン審査や建物の適法性、登記手続きなどに影響する可能性があるため、事前の確認が重要です。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家に未登記の増築部分が見つかった場合の注意点と、売却に向けた解決方法について解説します。

 

１：未登記の増築部分とは？相続した実家で発覚する理由

未登記の増築部分とは、建物を増築したにもかかわらず、その変更内容が法務局の登記記録に反映されていない部分をいいます。

例えば、もともと延床面積80㎡の一戸建てだったものを、親が20㎡増築して100㎡にしたとします。

ところが、登記事項証明書には80㎡と記載されたままになっている場合、増築部分が未登記になっている可能性があります。

このような問題は、相続した実家を売却するために不動産会社が調査を行った際に発覚することがあります。

特に、東京都板橋区や北区、中野区などの古い住宅地では、建築当時から何度か増改築を繰り返している建物もあります。

また、神奈川県川崎市や相模原市、埼玉県所沢市や狭山市、千葉県市川市や船橋市などでも、親が長年住んでいた住宅について、相続人が増築の経緯を把握していないことがあります。

ここで注意したいのが、固定資産税を支払っているからといって、増築部分の登記が完了しているとは限らないということです。

固定資産税の課税情報と法務局の登記情報は別の制度で管理されています。

そのため、増築部分が固定資産税の課税対象になっていても、建物の登記面積には反映されていない場合があります。

また、不動産登記法では、建物の床面積など登記事項に変更が生じた場合、原則として変更から1か月以内に変更登記を申請することが義務付けられています。

何十年も前の増築であっても、未登記であることが判明した場合には、土地家屋調査士などの専門家に相談し、必要な手続きを確認することが大切です。

 

２：未登記の増築部分があると不動産売却にどんな影響がある？

未登記の増築部分がある不動産でも、売却できる可能性はあります。

しかし、通常の不動産売却と比較して、いくつか注意すべきポイントがあります。

まず考えられるのが、買主の住宅ローンへの影響です。

例えば、東京都世田谷区の中古住宅を購入しようとしている買主が、金融機関に住宅ローンを申し込んだとします。

その際、建物の登記面積と実際の面積が異なっていると、金融機関から変更登記を求められる場合があります。

金融機関によって審査基準は異なりますが、登記と現況の不一致が融資手続きに影響する可能性があるため、注意が必要です。

次に問題となるのが、建築基準法への適合性です。

増築工事を行った時期や規模によっては、建築確認申請が必要だったにもかかわらず、適切な手続きが行われていない可能性があります。

また、増築によって建ぺい率や容積率の制限を超えているケースも考えられます。

例えば、神奈川県横浜市港北区や鶴見区などで、敷地いっぱいに建物が増築されている場合には、現在の建築基準法や建築当時の規制との関係を確認する必要があります。

埼玉県さいたま市や川口市、千葉県柏市や習志野市などでも、増築部分の状況によっては、買主が将来建て替えや増改築を行う際に問題が生じる可能性があります。

なお、未登記であることと、建築基準法に違反していることは別の問題です。

未登記だから必ず違法建築というわけではありませんし、反対に変更登記を行ったからといって、建築基準法上の問題が解消されるわけでもありません。

そのため、不動産売却では登記の問題と建築上の問題を分けて確認することが重要です。

 

３：相続した実家に未登記の増築部分があった場合の解決方法

相続した実家に未登記の増築部分が見つかった場合、まずは建物の現況と登記内容を確認することから始めます。

具体的には、法務局で建物の登記事項証明書や建物図面を取得し、実際の建物と比較します。

さらに、固定資産税の課税明細書や評価証明書、建築確認関係書類なども確認することで、増築の時期や内容を把握できる場合があります。

そのうえで、主に次のような方法を検討します。

① 建物表題部変更登記を行う

増築によって床面積などが変更されている場合には、土地家屋調査士に依頼して建物表題部変更登記を行う方法があります。

ただし、古い増築の場合には、当時の工事資料が残っていないこともあります。

その場合には、現地調査や測量、所有権を証明する資料などをもとに手続きを進めることになります。

② 建築基準法上の問題を調査する

増築部分について建築確認の有無や建ぺい率、容積率などを確認します。

建築基準法上の問題が見つかった場合には、建築士などの専門家と相談し、是正の必要性や方法を検討します。

③ 建物を解体して土地として売却する

建物が老朽化している場合には、増築部分を含めて建物を解体し、更地として売却する方法も考えられます。

例えば、東京都大田区や品川区、神奈川県藤沢市、埼玉県朝霞市、千葉県流山市など、土地としての需要が見込まれる地域では、建物を解体したほうが売却しやすくなる場合があります。

ただし、解体費用や建物滅失登記、解体後の固定資産税、土地の再建築条件なども確認する必要があります。

また、買主が解体を予定している場合には、建物を残したまま売却する方法も考えられます。

その際には、未登記部分の存在や建物の状況について買主に適切に説明し、契約条件を明確にしておくことが重要です。

相続した不動産の売却では、単に登記を修正するだけでなく、売却方法や費用対効果まで含めて判断することが大切です。

 

まとめ：未登記の増築部分がある実家も専門家に相談して売却方法を検討しましょう

相続した実家に未登記の増築部分が見つかった場合でも、必ずしも売却を諦める必要はありません。

建物表題部変更登記を行う方法や、建築基準法上の問題を調査する方法、建物を解体して土地として売却する方法など、状況に応じてさまざまな選択肢があります。

ただし、未登記の問題と建築基準法上の問題は異なるため、不動産の売却価格だけでなく、建築や登記についての専門的な判断も必要になります。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士の資格を有しており、不動産売買だけでなく、建築上の問題や土地の権利関係なども踏まえたご提案を行っています。

「相続した実家に未登記の増築部分がある」

「建物の登記面積と実際の面積が違う」

「昔の増築が違法建築になっていないか心配」

「建物を解体して土地として売却したほうがよいか迷っている」

このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、適切な売却方法をご提案いたします。