【不動産相続】親が亡くなったら住宅ローンはどうなる？残債がある実家の相続・売却方法と注意点を解説

親が亡くなり実家を相続することになったとき、建物や土地だけでなく、住宅ローンが残っていることが判明するケースがあります。

「親が亡くなったら住宅ローンはなくなるの？」

「住宅ローンが残っている実家を相続しても大丈夫？」

「ローンの残債がある不動産でも売却できる？」

東京都豊島区や練馬区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県さいたま市や川越市、千葉県市川市や船橋市などでも、親の住宅ローンが残っている不動産の相続は、慎重な対応が必要となる問題の一つです。

住宅ローンが残っている場合でも、団体信用生命保険によってローンが完済されることがあります。

一方、保険が適用されない場合には、相続人が住宅ローンの返済義務を引き継ぐ可能性があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、親が亡くなった場合の住宅ローンの取り扱いや、残債がある実家を相続・売却する際の注意点について解説します。

 

１：親が亡くなったら住宅ローンはなくなる？団体信用生命保険の仕組み

親が亡くなった際に住宅ローンが残っている場合、まず確認したいのが「団体信用生命保険（団信）」への加入状況です。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が死亡した場合などに、所定の条件を満たすことで保険金によって住宅ローンの残債が返済される仕組みです。

例えば、東京都世田谷区の実家に住宅ローンが2,000万円残っていたとします。

亡くなった親が団体信用生命保険に加入しており、死亡が保障対象となる場合には、保険金によって住宅ローンが完済されることがあります。

この場合、相続人が住宅ローンの残債を返済する必要がなくなる可能性があります。

ただし、すべての住宅ローンに団体信用生命保険が付いているわけではありません。

また、保険契約の内容や保障条件によっては、保険金が支払われない場合もあります。

例えば、住宅金融支援機構のフラット35では、利用時期や契約内容によって団体信用生命保険の加入状況が異なります。

そのため、親が亡くなった場合には、住宅ローンを借りている金融機関へ連絡し、団体信用生命保険の加入状況と必要な手続きを確認することが重要です。

神奈川県横浜市港北区や鶴見区、埼玉県所沢市や狭山市、千葉県松戸市や柏市などで相続した実家についても、まずは住宅ローンの契約内容を確認することから始めましょう。

なお、団体信用生命保険によって住宅ローンが完済された場合でも、抵当権の登記が自動的に抹消されるとは限りません。

不動産を売却する際には、金融機関から必要書類を受け取り、抵当権抹消登記を行う必要があります。

 

２：住宅ローンが残っている実家を相続する場合の注意点

団体信用生命保険が適用されない場合、住宅ローンの返済義務が相続人に引き継がれる可能性があります。

相続では、預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借入金などのマイナスの財産も原則として承継されます。

例えば、東京都板橋区の実家を相続した際に、住宅ローンが1,500万円残っていたとします。

相続人が長男と次男の2人である場合、住宅ローンの返済義務についても相続の対象となります。

ここで注意したいのが、相続人同士で「長男が実家を取得するので住宅ローンも長男がすべて負担する」と取り決めた場合です。

相続人間ではそのように合意できても、金融機関との関係では、当然に次男の返済義務がなくなるとは限りません。

債務の承継や返済方法については、金融機関との協議が必要になる場合があります。

また、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている場合には、さらに注意が必要です。

例えば、神奈川県川崎市の実家の売却予想価格が2,000万円であるのに対し、住宅ローンの残債が2,500万円ある場合、売却代金だけではローンを完済できません。

このような状態は一般的に「オーバーローン」と呼ばれます。

住宅ローンの抵当権が設定されている不動産を通常の方法で売却する場合、原則として売却代金や自己資金などによってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

自己資金で不足分を補えない場合には、金融機関と協議して任意売却などを検討することもあります。

埼玉県さいたま市や川口市、千葉県船橋市や習志野市などでも、相続した不動産の価格と住宅ローンの残債を比較し、今後の対応を判断することが重要です。

なお、住宅ローン以外にも多額の借金があり、相続する財産より負債が多い場合には、相続放棄を検討することも考えられます。

相続放棄は、原則として自己のために相続が開始したことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

相続放棄をすると、原則として不動産や預貯金などのプラスの財産も相続できなくなるため、慎重な判断が必要です。

 

３：住宅ローンが残っている実家を売却するための3つの方法

住宅ローンが残っている実家を相続した場合でも、状況によっては売却することが可能です。

代表的な方法は次の3つです。

① 団体信用生命保険でローンを完済してから売却する

団体信用生命保険が適用される場合には、保険金によって住宅ローンが完済される可能性があります。

その後、抵当権抹消登記などの必要な手続きを行い、通常の不動産として売却を進めることができます。

例えば、東京都中野区や杉並区などの住宅地では、建物の状態や土地の条件によって、中古住宅として売却する方法と、古家付き土地として売却する方法を比較できます。

② 売却代金で住宅ローンを完済する

団体信用生命保険が適用されない場合でも、不動産の売却代金が住宅ローンの残債を上回っていれば、売却代金でローンを完済できる可能性があります。

例えば、神奈川県藤沢市の実家の売却価格が4,000万円で、住宅ローンの残債が1,000万円だった場合、売却代金からローンを完済し、残額を相続人で分けることなどが考えられます。

ただし、仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などが発生する場合もあるため、実際に手元に残る金額を確認することが重要です。

③ 金融機関と協議して任意売却を検討する

住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回っている場合には、任意売却を検討することがあります。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない状況で、金融機関などの担保権者の同意を得て不動産を売却する方法です。

ただし、任意売却が認められるかどうかは金融機関の判断によります。

また、任意売却後も返済しきれなかった債務が残る場合があります。

埼玉県川越市や越谷市、千葉県市川市や流山市などで相続した実家についても、ローンの残債や不動産の価格、相続人の資金状況などを確認し、適切な方法を検討することが大切です。

いずれの場合も、住宅ローンの残債を確認するだけでなく、相続登記や抵当権抹消登記、税金などの手続きを含めて計画を立てる必要があります。

 

まとめ：住宅ローンが残っている実家を相続したら早めに確認しましょう

親が亡くなり、住宅ローンが残っている実家を相続した場合には、まず団体信用生命保険への加入状況を確認することが重要です。

団体信用生命保険が適用されれば、住宅ローンが完済される可能性があります。

一方、保険が適用されない場合には、相続人が住宅ローンの返済義務を引き継ぐこともあります。

そのため、不動産の売却価格と住宅ローンの残債を比較し、売却によってローンを完済できるかどうかを確認することが大切です。

また、相続放棄には原則として3か月以内という期限があるため、負債の状況によっては早めに専門家へ相談する必要があります。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、不動産の売却だけでなく、相続人のご事情や不動産の権利関係なども踏まえたご提案を行っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、売却に向けた適切な方法をご提案いたします。