【不動産相続】相続した実家は貸すべき？売るべき？賃貸と売却のメリット・デメリットを専門家が解説

親から実家を相続したものの、自分たちが住む予定はなく、売却するべきか、それとも賃貸に出して家賃収入を得るべきか、悩んでいる方は少なくありません。

「実家を売却するのはもったいない気がする」

「賃貸に出せば毎月家賃収入が入るのでは？」

「古い一戸建てでも借り手は見つかる？」

東京都世田谷区や練馬区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県さいたま市や川越市、千葉県市川市や船橋市など、首都圏でも相続した実家の活用方法について悩む方は多くいらっしゃいます。

相続した実家を賃貸に出せば、毎月の家賃収入を得られる可能性があります。

一方、建物の修繕費用や固定資産税、入居者とのトラブルなど、賃貸経営ならではの負担も発生します。

また、相続した空き家を賃貸に出すことで、将来売却する際に利用できる税金の特例に影響する場合もあります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家を賃貸に出す場合と売却する場合のメリット・デメリット、そして後悔しない判断方法について解説します。

 

１：相続した実家を賃貸に出すメリットと注意点

相続した実家を賃貸に出す最大のメリットは、毎月の家賃収入が期待できることです。

例えば、東京都杉並区の一戸建てを月額18万円で賃貸した場合、年間216万円の家賃収入が見込めます。

神奈川県横浜市港北区や青葉区、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県流山市や柏市などでも、駅からの距離や建物の状態によっては、一戸建て賃貸の需要が期待できる場合があります。

また、実家を売却せずに所有し続けることで、将来的に自分や子どもが住むことも検討できます。

しかし、賃貸経営には注意すべき点もあります。

まず、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。

固定資産税や都市計画税、火災保険料、建物の修繕費用、管理会社への管理委託料などが必要になります。

さらに、入居者が退去した際には、原状回復工事や設備交換などの費用が発生する場合もあります。

特に築30年以上の一戸建てでは、給排水設備や屋根、外壁などの修繕費用が高額になる可能性があります。

また、入居者がいる状態では、所有者が自由に建物を利用したり、退去してもらったりできるわけではありません。

普通借家契約の場合、貸主からの更新拒絶や解約申入れには、原則として正当事由が必要となります。

そのため、将来実家を売却する予定がある場合には、賃貸借契約の内容についても慎重に検討する必要があります。

 

２：相続した実家を売却するメリットと税金の特例

相続した実家を売却する最大のメリットは、不動産を現金化できることです。

例えば、東京都練馬区の実家を5,000万円で売却した場合、仲介手数料や登記費用、譲渡所得税などを差し引いた金額を手元に残すことができます。

また、実家を売却することで、固定資産税や建物の維持管理費用など、将来的な負担をなくすことができます。

神奈川県藤沢市や相模原市、埼玉県川口市や越谷市、千葉県松戸市や習志野市などでも、相続人が遠方に住んでいる場合には、管理の負担を減らすために売却を選択することがあります。

さらに、相続した実家を売却する際には、一定の条件を満たすことで税金の特例が利用できる可能性があります。

代表的なのが「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」です。

この制度は、一定の要件を満たす相続した空き家について、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

ただし、相続人が3人以上の場合には、控除額が1人あたり最高2,000万円となります。

また、建物の建築時期や相続後の利用状況、売却時期などについて細かな条件があります。

特に注意したいのが、相続した実家を賃貸に出した場合です。

この特例では、原則として相続開始から売却までの間に、対象となる家屋や敷地を事業用・貸付用・居住用に使用していないことなどが要件となります。

そのため、一度賃貸に出してしまうと、将来売却する際にこの特例を利用できなくなる可能性があります。

相続した実家を賃貸に出すか売却するかを判断する際には、目先の家賃収入だけでなく、税金の特例も含めて比較することが重要です。

 

３：相続した実家は賃貸と売却のどちらがお得？判断するためのポイント

相続した実家を賃貸に出すか売却するかは、物件の状態や立地条件、相続人の事情などによって判断が異なります。

例えば、東京都世田谷区の実家について、次のような条件だったとします。

・売却予想価格：5,000万円

・想定家賃：月額18万円

・年間家賃収入：216万円

・年間維持管理費用：50万円

この場合、年間の家賃収入から維持管理費用を差し引くと、年間166万円が残る計算になります。

ただし、これは空室期間や大規模修繕費用、所得税などを十分に考慮していない簡易的な試算です。

また、売却予想価格5,000万円に対する年間家賃収入216万円の表面利回りは約4.3％となります。

実際の賃貸経営では、建物の老朽化や入居者の退去、将来の修繕費用なども考慮する必要があります。

神奈川県横浜市や川崎市などで駅から近く、賃貸需要が期待できる物件であれば、賃貸による活用が適している場合もあります。

一方、埼玉県川越市や狭山市、千葉県佐倉市や八千代市などで、建物が老朽化しており、大規模な修繕が必要な場合には、売却を選択したほうがよいケースもあります。

また、相続人が複数いる場合には、賃貸経営を続けることで、家賃収入の分配や修繕費用の負担をめぐって意見が分かれる可能性があります。

さらに、賃貸中の不動産を売却する場合には、一般的に投資用不動産として評価されることが多く、空室の状態で売却する場合よりも価格が低くなるケースがあります。

そのため、将来的に売却する可能性がある場合には、賃貸に出す前に売却査定を行い、両方の選択肢を比較することをおすすめします。

大切なのは、単純に家賃収入が得られるかどうかではなく、今後10年、20年という長期的な視点で判断することです。

 

まとめ：相続した実家は賃貸と売却の両方を比較して判断しましょう

相続した実家を賃貸に出すことで、毎月の家賃収入を得られる可能性があります。

一方、建物の維持管理費用や修繕費用、入居者とのトラブルなど、賃貸経営ならではのリスクもあります。

また、相続した実家を賃貸に出すことで、将来売却する際に利用できる税金の特例に影響する可能性もあります。

そのため、相続した実家を賃貸に出すか売却するかは、不動産の価格や想定家賃、建物の状態、税金、相続人の事情などを総合的に比較して判断することが重要です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、不動産の売却だけでなく、建物の状態や賃貸活用の可能性なども踏まえたご提案を行っています。

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このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した不動産の状況を確認し、売却と賃貸の両面から適切な活用方法をご提案いたします。