【不動産相続】借地権付きの実家は売却できる？地主の承諾・名義変更料・更新料と売却方法を解説

親が亡くなり実家を相続したところ、土地は親の所有ではなく、地主から借りている土地だったというケースがあります。

「借地権は相続できるの？」

「親が亡くなったら地主に名義変更料を支払う必要がある？」

「借地権付きの実家でも売却できる？」

東京都大田区や品川区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川口市や川越市、千葉県市川市や船橋市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、借地権付きの住宅が存在します。

借地権とは、建物を所有することを目的として、他人の土地を借りる権利のことです。

土地を所有していなくても、借地権には財産的な価値があり、相続や売却の対象となります。

ただし、借地権付き建物の売却では、通常の所有権の不動産とは異なる手続きが必要になる場合があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、借地権の相続手続きや地主の承諾、名義変更料・更新料、借地権付き建物の売却方法について解説します。

 

１：借地権は相続できる？地主の承諾や名義変更料は必要？

借地権は、原則として相続の対象となる財産です。

例えば、東京都世田谷区の借地上に父親名義の一戸建てが建っており、父親が亡くなった場合、その借地権と建物は相続の対象となります。

ここで重要なのが、相続による借地権の承継と、第三者への借地権の譲渡は異なるという点です。

通常、相続によって借地権を承継する場合には、地主の承諾は必要ありません。

また、相続による承継について、地主に対して当然に名義変更料や承諾料を支払う義務が発生するわけではありません。

ただし、地主には借地人が亡くなったことや、新たな借地人となる相続人について連絡しておくことが望ましいでしょう。

また、相続した建物については、相続登記を行う必要があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、原則として相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。

一方、借地権そのものが登記されている場合には、その登記についても承継に伴う手続きの確認が必要です。

神奈川県横浜市鶴見区や神奈川区、埼玉県さいたま市や所沢市、千葉県松戸市や柏市などでも、借地権の相続では、まず土地賃貸借契約書の内容を確認することが重要です。

契約書には、地代や契約期間、更新に関する取り決めなどが記載されている場合があります。

古い借地契約では契約書が見つからなかったり、契約内容が曖昧になっていたりすることもあります。

そのような場合には、地代の支払履歴や過去の更新契約書などを確認し、借地契約の内容を整理することが大切です。

 

２：借地権付きの実家を売却するには地主の承諾が必要？

相続した借地権付きの実家は、売却することが可能です。

ただし、借地権が賃借権である場合、原則として地主の承諾が必要になります。

例えば、東京都目黒区の借地権付き建物を相続し、第三者に売却しようとする場合、建物の売却とあわせて借地権を譲渡することになります。

この場合、地主の承諾を得ずに借地権を譲渡すると、契約上の問題が生じる可能性があります。

また、借地権の譲渡に際しては、地主から譲渡承諾料を求められることがあります。

譲渡承諾料については、法律で全国一律の金額が決められているわけではありません。

実務上は、借地権価格の10％程度が一つの目安として紹介されることがありますが、実際の金額は契約内容や地域の慣行、地主との協議などによって異なります。

例えば、借地権価格が2,000万円の場合、仮に10％であれば200万円となります。

ただし、必ず200万円を支払うという意味ではなく、個別の事情に応じた協議が必要です。

また、地主が借地権の譲渡を承諾しない場合でも、一定の要件を満たせば、借地借家法に基づく裁判所の許可制度を利用できる場合があります。

ただし、裁判所の許可を得るためには時間や費用がかかることがあり、条件が付される場合もあります。

神奈川県川崎市中原区や幸区、埼玉県川口市や蕨市、千葉県市川市や浦安市などでも、借地権付き建物の売却では、地主との協議が重要なポイントとなります。

そのため、借地権付きの実家を売却する場合には、買主を探す前に地主との関係や契約内容を確認しておくことをおすすめします。

なお、借地権には賃借権のほかに地上権もあり、権利の種類によって譲渡に関する取り扱いが異なるため、その確認も必要です。

 

３：借地権付きの実家を売却する3つの方法と更新料の注意点

相続した借地権付きの実家を売却する場合には、主に次のような方法が考えられます。

① 地主の承諾を得て第三者に売却する

一般的な方法は、地主の承諾を得て借地権付き建物を第三者に売却することです。

ただし、借地権付き建物は土地の所有権がないため、通常の所有権の不動産と比較して買主が限られる場合があります。

また、住宅ローンを利用する場合には、金融機関から地主の承諾書などを求められることもあります。

② 地主に借地権を買い取ってもらう

地主自身に借地権付き建物を買い取ってもらう方法もあります。

例えば、東京都大田区や中野区などで、地主が将来的に土地を自由に活用したいと考えている場合には、借地権の買い取りを検討してもらえる可能性があります。

ただし、地主に買い取り義務があるわけではないため、価格や条件について協議する必要があります。

③ 地主と協力して借地権と底地を同時に売却する

借地人が持つ借地権と、地主が持つ底地をあわせて第三者に売却する方法もあります。

借地権と底地を同時に売却することで、買主は土地と建物を一体的に取得できるため、通常の所有権の不動産として評価される可能性があります。

ただし、地主と借地人の双方が売却に同意し、売却代金の配分などについて合意する必要があります。

また、借地権付きの実家を相続した場合には、契約更新の時期にも注意が必要です。

借地契約の更新時には、地主から更新料を求められることがあります。

ただし、更新料は法律上当然に支払い義務が発生するものではなく、契約内容やこれまでの経緯などによって判断されます。

例えば、神奈川県横浜市や藤沢市、埼玉県川越市や朝霞市、千葉県船橋市や習志野市などでも、更新料の取り決めや金額は契約によって異なります。

そのため、売却予定の借地権について更新時期が近づいている場合には、更新料の負担や契約条件について、あらかじめ確認しておくことが大切です。

 

まとめ：借地権付きの実家を相続したら契約内容と地主との関係を確認しましょう

借地権付きの実家を相続した場合、原則として地主の承諾なく借地権を承継することができます。

一方、第三者へ借地権付き建物を売却する場合には、借地権の種類によって地主の承諾が必要になることがあります。

また、譲渡承諾料や更新料、借地契約の残存期間などが売却条件に影響する場合もあります。

借地権付き建物は、通常の所有権の不動産と比べて権利関係が複雑になりやすいため、売却前に契約内容や地主との関係を整理することが重要です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、借地権付き建物の売却や地主との協議など、権利関係が複雑な不動産についてもご相談を承っています。

「親から借地権付きの実家を相続した」

「地主から名義変更料を求められている」

「借地権付き建物を売却したい」

「地主との関係が悪く、売却できるか不安」

このようなお悩みがございましたら、不動産相続アーキテクツまでお気軽にご相談ください。

相続した借地権付き不動産の状況を確認し、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。