【不動産相続】隣家の屋根やブロック塀が越境していたら売却できない？越境物の確認方法と解決策を解説

親から実家を相続し、売却に向けて土地の調査を行ったところ、隣の家の屋根やブロック塀などが敷地内に入り込んでいることが判明するケースがあります。

「隣家の屋根が越境しているけれど売却できる？」

「ブロック塀が境界線を越えている場合はどうすればいい？」

「越境物を撤去してもらわないと売却できない？」

東京都世田谷区や杉並区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県市川市や船橋市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、隣地との距離が近く、建物や工作物の越境が問題になることがあります。

越境物がある不動産でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、越境している物の種類や規模、隣地所有者との関係によっては、売却価格や買主の判断に影響する可能性があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家に越境物があった場合の確認方法や売却への影響、具体的な解決策について解説します。

 

１：相続した実家で問題になりやすい越境物とは？

越境物とは、土地の境界線を越えて、隣地に入り込んでいる建物や工作物などを指します。

例えば、次のようなものがあります。

・隣家の屋根や軒先

・雨どいや庇

・ブロック塀やフェンス

・建物の外壁や基礎

・樹木の枝や根

・給排水管などの地中埋設物

このうち、屋根や雨どい、ブロック塀などは、住宅が密集している地域で問題になりやすい越境物です。

例えば、東京都中野区の実家を相続し、土地の測量を行ったところ、隣家の屋根が敷地内に20cmほど入り込んでいることが判明したとします。

日常生活では特に問題がなくても、土地を売却する際には買主から越境の解消を求められる可能性があります。

また、神奈川県横浜市鶴見区や港北区、埼玉県さいたま市や川口市、千葉県松戸市や柏市などでも、古いブロック塀が実際の境界線と一致していないケースがあります。

ここで注意したいのが、見た目だけでは越境しているかどうか判断できないことです。

例えば、ブロック塀が隣地側に寄っているように見えても、実際には境界線上に設置されている場合があります。

反対に、長年自分の敷地内にあると思っていた塀が、測量によって隣地へ越境していることが判明する場合もあります。

そのため、越境物が疑われる場合には、土地家屋調査士などの専門家による調査を行い、境界線と工作物の位置関係を確認することが重要です。

 

２：隣家の屋根やブロック塀が越境していると売却価格は下がる？

越境物がある不動産でも売却することは可能です。

ただし、越境物の種類や規模によっては、売却価格に影響する場合があります。

例えば、東京都練馬区の土地を売却する際に、隣家の屋根が敷地内へ越境していたとします。

買主がその土地に新築住宅を建てる予定だった場合、越境物が建築計画に支障を与える可能性があります。

また、ブロック塀が境界線を越えて設置されている場合には、将来の建て替えや土地利用の際に問題となることがあります。

神奈川県川崎市や藤沢市、埼玉県朝霞市やふじみ野市、千葉県流山市や習志野市などでも、建売住宅用地として土地を購入する不動産会社は、越境物の有無を重視する傾向があります。

特に、建物を解体して更地として売却する場合には、越境物が残っていることで買主の建築計画に影響する可能性があります。

一方、越境物が小規模で、将来的な解消方法について隣地所有者との合意が得られている場合には、売却できるケースもあります。

その際に重要になるのが「越境に関する覚書」です。

越境に関する覚書とは、越境物の存在を隣地所有者同士で確認し、将来の取り扱いなどについて取り決める書面です。

例えば、隣家の屋根が越境している場合に、現在の越境状況を確認したうえで、将来建物を建て替える際には越境を解消することなどを取り決める方法があります。

ただし、覚書を締結したからといって、すべての買主が越境物を受け入れるわけではありません。

また、覚書の内容によっては、将来の所有者への承継についても確認が必要です。

そのため、売却前に越境物の状況を整理し、買主に対して適切に説明できる状態にしておくことが重要です。

 

３：相続した実家に越境物があった場合の3つの解決方法

相続した実家に越境物がある場合には、状況に応じて複数の解決方法を検討します。

① 隣地所有者と協議して越境物を撤去・移設する

最もわかりやすい方法は、隣地所有者と協議し、越境物を撤去または移設することです。

例えば、東京都大田区の土地で隣家の雨どいが越境している場合には、雨どいの位置を変更することで解消できる可能性があります。

ただし、建物の屋根や外壁などの越境では、撤去や移設に多額の費用がかかることもあります。

また、隣地所有者の承諾なく勝手に越境物を撤去することは、原則として避ける必要があります。

② 越境に関する覚書を締結して売却する

越境物をすぐに撤去できない場合には、隣地所有者との間で覚書を締結する方法があります。

例えば、神奈川県横浜市や相模原市などで、隣家の屋根がわずかに越境している場合、将来の建て替え時に越境を解消することなどを取り決めるケースがあります。

覚書には、越境物の位置や種類、将来の解消方法、費用負担などを明確に記載することが重要です。

また、所有者が変更になった場合の取り扱いについても、必要に応じて定めておくことが望ましいでしょう。

③ 越境物がある状態で売却する

越境物の撤去や覚書の締結が難しい場合でも、現状のまま売却できる可能性があります。

例えば、埼玉県川越市や狭山市、千葉県市川市や船橋市などで、越境物が存在することを買主に説明し、その状況を了承したうえで購入してもらう方法です。

ただし、越境物が建築計画や土地利用に大きく影響する場合には、売却価格が下がったり、購入を希望する買主が限られたりする可能性があります。

そのため、越境物の種類や規模、隣地所有者との関係などを確認し、適切な売却方法を検討することが大切です。

なお、越境物があることを知りながら買主に説明しなかった場合には、売却後にトラブルになる可能性があります。

そのため、売買契約書や物件状況報告書などに、確認できている越境状況を適切に記載することも重要です。

 

まとめ：越境物がある相続不動産は売却前の調査と隣地との協議が重要

相続した実家に隣家の屋根やブロック塀などが越境している場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

越境物の種類や規模によっては、隣地所有者との協議による撤去・移設や、越境に関する覚書の締結などによって売却を進められる可能性があります。

一方、越境物が買主の建築計画に支障を与える場合には、売却価格に影響することもあります。

そのため、相続した不動産を売却する際には、境界線と越境物の位置関係を確認し、適切な対応を検討することが重要です。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、土地の境界や越境物など、売却に際して問題となりやすい不動産についてもご相談を承っています。

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