【不動産相続】実家の前面道路が私道だったら売却できない？私道持分・通行掘削承諾の問題と解決方法を解説

親から実家を相続し、売却しようとしたところ、不動産会社から「前面道路が私道になっています」と言われることがあります。

「実家の前の道路が私道でも売却できる？」

「私道の持分を持っていないと問題になる？」

「通行掘削承諾書がないと家を建て替えられない？」

東京都世田谷区や杉並区、神奈川県横浜市や川崎市、埼玉県川越市や所沢市、千葉県市川市や船橋市など、古くから住宅が建ち並ぶ地域では、住宅の前面道路が個人所有の私道となっているケースがあります。

私道に面した不動産でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、私道の所有関係や通行・掘削に関する権利関係によっては、買主の住宅ローン審査や将来の建て替えなどに影響する可能性があります。

今回は、不動産相続の専門会社である「不動産相続アーキテクツ」が、相続した実家の前面道路が私道だった場合の注意点や、私道持分・通行掘削承諾の問題、売却方法について解説します。

 

１：実家の前面道路が私道だった場合に確認すべきこと

私道とは、国や地方公共団体ではなく、個人や法人などが所有している道路を指します。

例えば、東京都練馬区の住宅地で、複数の一戸建てが同じ私道を利用しているケースがあります。

この場合、私道を利用する住宅の所有者が、それぞれ私道の共有持分を所有していることもあれば、特定の個人が私道全体を所有していることもあります。

相続した実家の前面道路が私道だった場合には、まず次の点を確認することが重要です。

・私道の所有者は誰なのか

・続した不動産に私道持分が含まれているか

・建築基準法上の道路に該当するか

・通行や掘削に関する承諾書があるか

・水道管や下水道管などが私道内に埋設されているか

特に重要なのが、私道の所有関係です。

例えば、神奈川県横浜市港北区の実家を相続したところ、建物の敷地は親の所有でしたが、前面の私道には持分がなかったというケースが考えられます。

このような場合、長年問題なく通行していたとしても、将来の建て替えや売却時に、私道所有者との権利関係が問題になる可能性があります。

また、私道だからといって、必ずしも建築基準法上の道路に該当するとは限りません。

反対に、個人所有の私道であっても、建築基準法上の道路として認められている場合があります。

そのため、埼玉県さいたま市や川口市、千葉県松戸市や柏市などでも、私道の所有者を調べるだけでなく、自治体の建築指導担当部署などで道路の種類を確認することが重要です。

 

２：私道持分がないと売却できない？通行掘削承諾の重要性

相続した実家に私道持分がない場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、買主が将来その私道を通行したり、水道管やガス管などを新設・交換したりする際に、権利関係が問題になることがあります。

例えば、東京都中野区の実家を売却する際に、買主が建物を解体して新築住宅を建てる予定だったとします。

その場合、工事車両の通行や、水道管・ガス管などの埋設工事が必要になることがあります。

私道の所有関係や既存の権利によっては、私道所有者との協議や承諾が必要になる場合があります。

このとき重要になるのが「通行掘削承諾書」です。

通行掘削承諾書とは、私道の通行や掘削工事などについて、私道所有者との間で取り決める書面です。

例えば、次のような内容を定めることがあります。

・歩行者や自動車による通行

・建築工事車両の通行

・水道管・下水道管・ガス管などの新設や交換

・掘削工事後の道路復旧

・所有者が変わった場合の取り扱い

ただし、通行掘削承諾書がないからといって、当然に通行や掘削ができないわけではありません。

民法上の通行権や、ライフライン設備の設置・使用に関する権利が認められる場合もあります。

2023年4月施行の改正民法では、一定の要件のもとで、他人の土地にライフライン設備を設置・使用するための規定も整備されています。

もっとも、権利が認められる場合でも、事前通知や費用負担などの問題が生じることがあります。

神奈川県川崎市や藤沢市、埼玉県朝霞市やふじみ野市、千葉県市川市や習志野市などでも、買主や金融機関から通行・掘削に関する権利関係の確認を求められることがあります。

そのため、私道持分がない不動産を売却する場合には、現在どのような権利に基づいて私道を利用しているのかを整理しておくことが大切です。

 

３：私道に面した相続不動産を売却するための3つの方法

私道に面した実家を相続した場合には、道路の所有関係や利用状況に応じて売却方法を検討する必要があります。

① 私道所有者から通行掘削承諾を取得する

私道持分がなく、通行や掘削に関する権利関係が不明確な場合には、私道所有者と協議して承諾書を取得する方法があります。

例えば、東京都大田区や品川区などで、私道所有者が近隣住民である場合には、将来の建て替えやライフライン工事について協議することが考えられます。

ただし、私道所有者に承諾書の作成を求めても、必ず応じてもらえるわけではありません。

また、承諾に際して費用負担を求められる場合もあるため、協議内容を慎重に検討する必要があります。

② 私道持分の取得を検討する

私道持分がない場合には、私道所有者から持分の一部を購入できるか検討する方法もあります。

例えば、神奈川県横浜市や相模原市などで、私道所有者が持分の譲渡に応じる場合には、私道の共有持分を取得できる可能性があります。

ただし、私道持分を取得したからといって、あらゆる通行や掘削を無条件に行えるわけではありません。

共有者間の取り決めや道路の利用状況なども確認する必要があります。

③ 権利関係を整理したうえで現状のまま売却する

私道所有者との協議が難しい場合でも、私道の状況を買主に説明し、現状のまま売却できる可能性があります。

例えば、埼玉県川越市や所沢市、千葉県船橋市や松戸市などでも、私道の権利関係を理解した不動産買取業者が購入を検討する場合があります。

ただし、私道持分や通行掘削承諾がないことで、売却価格が低くなったり、購入希望者が限られたりする可能性があります。

そのため、売却前には登記簿や公図、道路台帳、過去の承諾書などを確認し、私道の権利関係を整理することが重要です。

また、売買契約書や重要事項説明書には、私道の所有関係や通行・掘削に関する確認事項を適切に反映させる必要があります。

 

まとめ：私道に面した相続不動産は売却前に権利関係を確認しましょう

相続した実家の前面道路が私道だった場合でも、必ずしも売却できないわけではありません。

ただし、私道持分の有無や通行・掘削に関する権利関係によっては、将来の建て替えやライフライン工事、住宅ローン審査などに影響する可能性があります。

そのため、私道に面した不動産を売却する場合には、道路の所有者や建築基準法上の道路種別、通行掘削承諾の有無などを確認することが重要です。

また、必要に応じて私道所有者との協議や持分取得などを検討することで、売却条件を改善できる場合があります。

不動産相続アーキテクツ株式会社では、東京都豊島区池袋を拠点に、東京・神奈川・埼玉・千葉の1都3県を中心として、不動産相続に関するご相談を承っています。

代表は一級建築士・宅地建物取引士・相続診断士の資格を有しており、私道や通行掘削承諾など、権利関係が複雑な不動産についてもご相談を承っています。

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相続した不動産の状況を確認し、売却に向けた適切な解決方法をご提案いたします。